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（二） 巧设分支机构来进行纳税筹划 根据房产税暂行条例第3、4条的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%.两种方式计算出来的应纳税额有时候会存在很大差异，在这种情况下，就存在纳税筹划的空间。房地产企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。最近，汕头市某房地产开发公司将其拥有的一处位于市中心的房屋出租，租金为20万元一年，该房屋的原值为100万元。该公司应该缴纳房产税20×12%=2.4万元，营业税20×5%=1万元，城市维护建设税和教育费附加1×（7% 3%）=0.1万元。不考虑企业所得税，该房地产开发公司的利润为20-2.4-1-0.1=16.5万元。如果进行纳税筹划，该房地产公司将该房屋变成自己的一个分公司，并且将该分公司承包给汕头某家商贸企业，承包费为20万元一年。由于该房屋没有进行出租，不能按照租金计算房产税，应该按照房产原值计算房产税。应纳房产税100×（1-30%）×1.2%=0.84万元。该房地产公司不需要缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加，同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为20-0.84=19.16万元。该纳税筹划可减轻企业税收负担19.16-16.5=2.66万元。 （三） 利用建房的方式进行纳税筹划 我国税法规定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以充分创造条件，通过享受税法规定的优惠政策进行纳税筹划。如房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按“服务业——代理业”税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税；同时，若企业不符合代建房条件，不论双方如何签订协议，也不论其财务会计账务如何核算，应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。另外，税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。企业可以充分利用好这一系列的税收优惠政策。前不久，汕头某商贸公司需要购置一栋房屋，由汕头市某房地产开发公司承建。该房地产公司预计建成该房屋的售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为600万元。土地增值率为400/600=66.7%.该房地产公司需要缴纳土地增值税400×40%-600×5%=130万元，营业税1000×5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50×（7% 3%）=5万元。不考虑企业所得税，该商贸公司需要支付1000万元费用，该房地产公司利润为1000-600-130-50-5=215万元。如果进行纳税筹划，该商贸公司与该房地产公司合作建房，房地产公司出地，商贸公司出资900万元，建成后商贸公司分得95%的房屋，房地产公司分得5%的房屋作为办公之用。该房地产公司的开发成本为600万元。不需要交纳任何税收，同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为900-600=300万元。该商贸公司出资900万元，获得95%的房屋，可以花费50万元承租余下的5%的房产50年。为此，房地产公司需要缴纳房产税50×12%=6万元，营业税、城建税、教育费及附加50×5%×（1 7% 3%）=2.75万元。经过税筹划后该商贸公司降低50万元费用，该房地产公司负担300-215-6-2.75=76.25万元。 （四） 利用货币价值的时间性进行纳税筹划 货币的时间价值是指货币在周转使用的过程中随着时间的推移而发生的价值增值，它表现了货币的时间性。利用货币价值的时间性进行纳税筹划是一种相对节税方法，它并不改变一定时期的纳税总额，但从各个纳税期限纳税额的变化中获得收益，从而相当于冲减了税收，使纳税总额相对减少。正如汕头市某房地产开发公司的厂房中有自购土地一块，该土地取得时的成本是2000万元。房屋按20年提折旧，合同规定的土地使用期限是10年，适用的企业所得税税率是15%.该公司按照会计制度计提折旧，土地每年可计入费用的折旧额是100万元。如果按税法的规定将该土地单独摊销进行纳税调整，每年可计入费用的摊销额是200万元。相对于前者，该公司在规定的土地使用期限内每年税前可多列支100万元，所以在前十年总计可少缴企业所得税15万元。在后十年，由于土地使用权已经摊销完毕，该公司为此总计应多缴企业所得税15万元。虽然从纳税总额上来看并没有减少，但是该纳税人成功地将应税所得额向后递延，推迟了纳税时间。 |
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