个人无偿赠与不动产的税收筹划

　　如果转让B住房，根据国税发[2006]144号规定，对以一般赠与方式取得的住房，其购房时间仍按照国税发[2005]172号文件规定执行，即“个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定”。李四是通过一般赠与方式取得B住房的，其购房时间即为2002年1月30日，所以在2007年2月份转让B住房，符合5年免征或减征营业税的要求：如果是普通住房，则免征营业税；如果是非普通住房，则应纳营业税及附加=(5001000-2001000)×5．5％=161500(元)。比较可知，转让B住房比转让A住房至少可以节税111000元(271500-161500)，甚至于271500元(271500-0)，这还不包括其他税收，否则数字还要大。所以，本例中李四应该转让B住房。

　　技巧四：变赠与为买卖可减轻总体税负

　　国税发[2006]144号出台的目的，就在于防范不法分子在房地产交易中利用假赠与偷逃税款，从而有效堵塞税收征管漏洞。但对于那些准备将受赠房产进行转让的人来说，需要在赠与和买卖间进行合理筹划。
　　案例三：2006年10月31日，张三欲将一套面积110平方米的房产以其他赠与方式赠给直接赡养义务人李四，该房产市场价值为40万元，张三不能提供取得该房产完整、准确的房屋原值凭证，当地个人所得税核定税率为1％，假定2年后李四以50万元出售，税务机关确定可以扣除的有关合理费用为51000元。这有两种情形。

　　情形一：张三的房产购买时间超过5年(含5年)

　　方案一，如果李四是通过赠与取得，则赠与时：张三应纳印花税=4001000×0.5‰=200(元)。李四应纳契税=4001000×3％=121000(元)；应纳印花税=4001000×0.5‰=200(元)；办理产权转移手续时缴纳5元印花税。李四转让时：应纳营业税及附加(税率同上)=5001000×5.5%=271500(元)；印花税=5001000×0.5‰=250(元)；同时国税发[2006]144号规定，受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20％的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收，则李四应纳个人所得税=(5001000-121000- 205-271500-250-51000)×20％=911009(元)。双方合计应纳税=200+121000+200+5+271500+250+911009=1311164(元)。

　　方案二，如果李四是通过购买取得，则张三应纳印花税200元、个人所得税=4001000×1％=41000(元)。李四应纳印花税455元(205+250)；契税61000元(减半征收)；营业税及附加271500元；个人所得税=(5001000-4001000 -61000-205-271500-250-51000)×20%=121209(元)；双方合计应纳税=200+41000+205+250+61000+271500+ 121209=501364(元)。

　　方案二比方案一节税801800元（1311164-501364）。而如果税务机关对李四也是采用核定征收方式计征个人所得税，则方案二双方合计应纳税=200+41000+205+250+61000+271500+51000=431155(元)，方案二将比方案一节税=1311164-431155=881009(元)。

　　情形二：张三所赠房产购买时间不足5年

　　方案一，如果李四是通过赠与取得，则双方合计应纳税=200+121000+200+5+271500+250+911009=1311164(元)（计算同情形一）。方案二，如果李四是通过购买取得，则张三应纳营业税及附加=4001000×5.5％=221000(元)；印花税200元；个人所得税=4001000×1％=41000(元)。李四应纳印花税455元、契税61000元、营业税及附加271500元、个人所得税121209元，双方合计应纳税=221000+200+41000+205+250+61000+271500+121209=721364（元）。

　　方案二比方案一节税=1311164-721364=581800(元)。而如果税务机关对李四也是采用核定征收方式计征个人所得税，则方案二双方合计应纳税：221000+200+41000+205+250+61000+271500+51000=651155（元），方案二将比方案一节税=1311164-651155=661009（元)。

　　从上述两种情形分析可知，在个人真实无偿赠与不动产时，如果受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，准备再次转让该项不动产，则利用买卖方式按规定先缴纳相应税收，往往可以减轻总体税负，而且可以取得税务机关开具的发票。当然如果受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，不准备转让该项不动产的，则另当别论。同时，在税收筹划时，必须视具体情况和国家政策法规而定，所采用的筹划方案必须符合国家立法精神和政策导向，具备合法性。