|
2、土地增值税
项目公司取得土地的目的是用于房地产开发，项目公司属于房地产企业。目标公司以土地对项目公司进行增资，不能适用“单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”规定，项目公司要缴纳土地增值税。
文件依据：
1、《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）第四条、第五条规定。
3、印花税
目标公司以土地对项目公司进行增资，土地使用权证书需到国土部门办理变更，增资协议属于产权转移书据，目标公司和项目公司圴应就该协议按“产权转移书据”进行贴花，税率为万分之五，计税依据为土地出资金额。
文件依据：
2、《印花税暂行条例》所附《印花税税目税率表》
土地使用证属于“权利、许可证照”。项目公司取得土地使用证，应按件5元贴花。（注：测算比较时，忽略）
文件依据：
1、《印花税暂行条例》所附《印花税税目税率表》
项目公司除资金账簿外的营业账簿应按件贴花，每件五元。（注：测算比较时，忽略）
资金账簿（总账）应按“实收资本和资本公积”合计数为依据，按万分之五贴花。
文件依据：
1、《印花税暂行条例》所附《印花税税目税率表》
2、《国家税务总局关于资金帐簿印花税问题的通知》（国税发〔1994〕025号）第一条
4、契税
项目公司为目标公司的全资子公司，项目公司取得目标公司用于增资的土地，属于同一投资主体内部所属企业之间土地权属的划转，可免缴契税。
文件依据：
5、企业所得税
目标公司以土地对项目公司进行增资。目标公司应按土地作价确定转让土地收入，相关土地成本等可在税前扣除。
由于目标公司随后就应将项目公司的股权转让给城建房开，目标公司不能适用“以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可自确认非货币性资产转让收入年度起不超过连续5个纳税年度的期间内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。”规定，也不能适用“资产划转特殊性税务处理”规定，
文件依据：
1、《企业所得税法》第六条、第八条
2、《财政部、国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）及《关于非货币性资产投资企业所得税有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第33号）
3、《财政部、国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2014〕109号）及《国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第40号）
（二）目标公司转让项目公司股权
目标公司转让项目公司股权需缴纳企业所得税，不缴纳增值税，在北京实务操作中不缴纳土地增值税。目标公司和城建开发就签订的合同，双方应按产权转移书据贴花。
目标公司取得项目公司股权成本为土地作价金额（假定现金出资为零，为理想情况）。如涉及现金，需将出资现金计入股权成本。
文件依据同“第一方案（三）目标公司转让项目公司股权”。
（三）测算情况
详见附表：土地转让税费测算表（作价入股）。
目标公司土地以不同的金额作价投资到项目公司，目标公司和项目公司缴纳的税费不相同。在附表中，暂先假设目标公司以1亿、2.7亿、5.6亿作价投资给项目公司，各税费的计算情况。
实际操作中，目标公司可以有利的作价方式转让土地，但应注意作价金额原则上应符合独立交易原则。
三、项目公司土地收储
（一）增值税
根据财税〔2016〕36号文规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免缴增值税。
项目公司土地被政府收储免缴增值税。项目公司享受免税政策时，需要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用权文件以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。
（二）土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，因国家建设依法征用，收回的房地产免缴土地增值税。因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
项目公司为因国家建设需要土地被政府收储，可向主管税务机关提交下列资料，申请办理土地增值税免税：减免税申请报告（列明减免税理由、依据、范围、期限、数量、金额等， 加盖公章）；土地使用权证明原件及复印件；政府依法征用、收回土地使用权文件原件及复印件等减免税相关资料。
（三）企业所得税
项目公司土地被收储，取得土地补偿费（包括土地基本补偿费用和核定土地补偿费用）；属于转让无形资产取得的收入，应计入企业收入总额，计缴企业所得税。
项目公司取得土地成本和相关税费支出可税前扣除。
项目公司取得土地成本包括地价和契税两部分。如果土地是以投资获得的，免缴契税；土地成本为土地作价（土地作价入股金额）；如果土地是以交易取得的，土地成本包括土地交易作价和项目公司应缴纳的契税。
土地作价金额的不同，相应项目公司缴纳的企业所得税也不相同，详见测算表。 |
版权声明：
出于传递更多信息之目的，本网除原创、整理之外所转载的内容，其相关阐述及结论并不代表本网观点、立场，政策法规来源以官方发布为准，政策法规引用及实务操作执行所产生的法律风险与本网无关！所有转载内容均注明来源和作者，如对转载、署名等有异议的媒体或个人可与本网（sfd2008@qq.com）联系，我们将在核实后及时进行相应处理。
最新内容
热点内容
