关于含免租期且租金逐年固定增加的账务处理

　　对于涉及到租赁业务的会计处理，当然应该按照租赁准则进行。因此，对于问题中的租赁业务，按照新租赁准则处理如下：

　　一、承租方的会计处理

　　(一)一般租赁的承租方

　　按照新租赁准则，承租方的会计处理，除短期租赁和低价值租赁可以简化处理外，不再区分经营租赁和融资租赁，统一在租赁期限开始日确认“使用权资产”和“租赁负债”等。

　　1、租赁开始日

　　借：使用权资产

　　应交税费-应交增值税(进项税额)(初始费用取得的)

　　应交税费-应交增值税(进项税额)(支付首笔租金取得的)

　　应交税费-待抵扣进项税额(后续应付租金对应的进项税额)

　　租赁负债-未确认融资费用(差额，不含税)

　　贷：租赁负债-租赁付款额(按合同约定应支付的固定含税租金)

　　银行存款(初始费用)

　　银行存款(首笔租金)

　　预计负债(复原成本)(合理估计的)

　　说明：上述为一般纳税人的通常会计分录，如果部分业务没有的则去掉部分科目。

　　2、租赁期间支付租金

　　借：租赁负债-租赁付款额

　　贷：银行存款

　　3、支付租金取得专项发票

　　借：应交税费-应交增值税(进项税额)

　　贷：应交税费-待抵扣进项税额

　　4、租赁期间分摊利息

　　需要按照实际利率法计算每期应分摊的金额，实务中多采用在Excel表格中计算。

　　借：财务费用

　　贷：租赁负债-未确认融资费用

　　5、租赁期间折旧

　　折旧方法参照固定资产折旧

　　借：管理费用/制造费用等

　　贷：使用权资产累计折旧

　　6、租赁期满

　　(1)租赁标的归还出租方的

　　借：使用权资产累计折旧

　　贷：使用权资产

　　(2)租赁标的所有权无偿转让承租方

　　借：使用权资产累计折旧

　　固定资产

　　贷：使用权资产

　　累计折旧

　　(3)租赁标的所有权有偿转让承租方

　　借：使用权资产累计折旧

　　固定资产

　　应交税费-应交增值税(进项税额)

　　租赁负债-租赁付款额

　　贷：使用权资产

　　累计折旧

　　银行存款

　　说明：对于免租期和租金逐渐增加，只是影响租赁期间的利息分摊，不影响租赁期间的折旧。

　　(二)融资租赁(回租)的承租方会计处理

　　回租，又称为售后回租，是指承租方又同时是销售方，通过形式上销售然后又租赁回去资产，达到融资的目的。

　　1、实质上构成销售的

　　按照新租赁准则规定，对于承租方销售资产的行为，需要按照新收入准则进行判断，是否达到了实质销售，如果达到了实质销售的，需要先确认收入，先后按照一般的租赁业务进行会计处理。

　　(1)先做销售处理(以固定资产为例)

　　借：银行存款

　　累计折旧

　　贷：固定资产

　　应交税费-应交增值税(销项税额)

　　资产处置损益(差额，可能在借方)

　　(2)后做租赁业务会计处理

　　构成实质销售后，回租发生的租赁业务就需要按照前述的“(一)一般租赁的承租方”进行会计处理即可，此处不再赘述。

　　2、实质上不构成销售的

　　如果按照新收入判断，承租方并未实际销售资产，那么就是融资，实质上类似于抵押贷款，因此只需要确认一项金融负债即可。

　　(1)收到融资款

　　借：银行存款

　　租赁负债-未确认融资费用

　　贷：租赁负债-租赁付款额

　　(2)租赁(回租)期间支付租金

　　借：租赁负债-租赁付款额

　　贷：银行存款

　　(3)租赁期间分摊利息

　　需要按照实际利率计算分摊，实务中在Excel表格中使用函数IRR计算。

　　借：财务费用

　　贷：租赁负债-未确认融资费用

　　说明：对于回租不构成实质销售的，就是融资行为，其进项税额不得抵扣，故上述承租方支付租金的会计分录中不涉及到“应交税费-应交增值税(进项税额)”。

　　二、出租方的会计处理

　　出租方的会计处理，依照新租赁准则的规定需要继续分为经营租赁和融资租赁。

　　(一)经营租赁

　　在实际收到租金时确认收入：

　　借：银行存款

　　贷：其他业务收入等

　　应交税费-应交增值税(销项税额)

　　同时，在租赁期间涉及到房产税的，按税法规定计算应缴纳的房产税，免租期间按照房产原值计算，收取租金期间按照租金计算。

　　(二)融资租赁(直租)

　　1、租赁开始日

　　借：长期应收款-租赁收款额(应收租金含税金额)

　　银行存款(首笔租金)

　　贷：租赁资产(如固定资产等)

　　应交税费-应交增值税(销项税额)(首笔租金对应的)

　　应交税费-待转销项税额(应收租金对应的)

　　长期应付款-未确认融资费用

　　资产处置损益(差额，可能在借方)

　　2、租赁期间收到租金

　　借：银行存款

　　贷：长期应收款-租赁收款额

　　3、租赁期间应收租金时确认的销项税额

　　借：应交税费-待转销项税额

　　贷：应交税费-应交增值税(销项税额)

　　4、租赁期间应分摊融资收益

　　应按照租赁合同的内含利率(实际利率)计算分摊，实务中在Excel表格中采用函数计算。

　　借：长期应付款-未确认融资费用

　　贷：租赁收入(财务费用等)

　　5、租赁期结束租赁标的所有权转让给承租方

　　出租方到此时不需要再做会计分录，即便是承租方支付了留购款项的，该款项在租赁期限开始入也应确认入应收租金中，因此实际收到时就当是租金的一部分。

　　(三)融资租赁(回租)

　　回租，又称为售后回租，是指承租方又同时是销售方，通过形式上销售然后又租赁回去资产，达到融资的目的，因此对于出租方来讲就是提供资金进行融资，通常不会实际购进资产，因此只需要确认一项金融资产即可。

　　1、支付融资款(购买款)

　　借：长期应收款-租赁收款额(应收的含税租金合计数)

　　贷：银行存款

　　长期应收款-未确认融资收益

　　应交税费-待转销项税额(应收含税租金中对应的税额)

　　2、收取租金

　　借：银行存款

　　贷：长期应收款-租赁收款额

　　3、租赁期间应收租金确认销项税额

　　借：应交税费-待转销项税额(应收含税租金中对应的税额)

　　贷：应交税费-应交增值税(销项税额)

　　4、租赁期间确认融资收益

　　应按照实际利率确认融资收益，实务中通常在Excel表格中采用函数IRR计算。

　　借：长期应收款-未确认融资收益

　　贷：租赁收入
 

　　2019年8月的解析——

房屋免租期涉税处理

　　免租期是租赁合同中普遍存在的条款，即通常约定出租方在一定期限内免除承租方的租金给付义务，以满足承租方装修或市场培育等需求。免租期的税务处理，需准确把握，才能避免涉税风险。

　　来源：上海税务