承租人(企业)将房子转租出去如何缴税？

    问：出租房屋后，承租人（企业）将房子转租出去，此时房屋所有人（企业）出租人是否需要缴纳何种税？承租人也就是转租人是否需要缴税？如果转租人缴纳税款，其与出租人缴纳的税款有何不同？
　　
　　答：产权所有人作为出租人应缴纳营业税及附加、印花税、房产税、土地使用税、所得税。转租人再出租房产时，原出租人并未取得所得，不用就转租人再出租取得的收入纳税，转租人涉及的税费如下：
　　
　　1、营业税及附加　　
　　《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发〔1995〕76号）第五条关于转租业务征税问题规定，单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。
　　
　　因此，转租应按“服务业——租赁业”计缴营业税。根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，转租人取得的转租收入应按收入全额计算缴纳营业税。
　　
　　按《城建税暂行条例》及《征收教育费附加的暂行规定》等规定，按缴纳的营业税计算缴纳城建税和教育费附加。
　　
　　2、印花税　　
　　签订的房屋租赁合同，根据《印花税暂行条例》第二条第一款规定，财产租赁合同为应纳税凭证。根据《印花税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照本条例规定缴纳印花税。”企业签订的房屋租赁合同应缴纳印花税。按印花税税目税率表的规定，该合同的税率为千分之一。
　　
　　3、企业所得税　　
　　《企业所得税法实施条例》第十九条的规定，租金收入是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。
　　
　　因此，企业取得的转租收入属于租金收入。根据《企业所得税法》第六条第六款的规定，租金收入属于企业的收入总额，该收入不属于《企业所得税法》第七条规定的不征税收入，也不属于《企业所得税法》第二十六条规定的免税收入，该转租收入应计算缴纳企业所得税。
　　
　　根据《企业所得税法》第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”企业支付的房东的租赁费、相关税金等可按规定在企业所得税前扣除。
　　
　　4、房产税　　
　　根据《房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳，产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。
　　
　　转租人不是房产的所有权人，理论上不用缴纳房产税，但各地有不同的规定。以下地方文件供参考：
　　
　　《上海市地方税务局关于转租房产的租金收入停止征收房产税的通知》（沪地税地〔1996〕42号）[全文废止]规定，房产税属于财产类税，不同于流转税，根据规定应由房产的产权所有人或代管人为纳税义务人。现对出租房产已由产权所有人或代管人按租金收入缴纳房产税，是否要再对承租人将租入房产进行转租按收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的问题，经请示国家税务总局地方税务司后，现我局决定，本市关于转租房产按其收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的规定停止执行。
　　
　　《关于明确房产税土地使用税有关政策的通知》（吉地税发〔2006〕42号）第二条关于转租的房屋计算缴纳房产税问题中规定，承租人转租的房屋，按转租人取得的租金收入减去支付租金后的余额计算缴纳房产税。
　　
　　5、土地使用税　　
　　《国家税务局关于签发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（ 〔1988〕国税地字第15号）第四条关于纳税人的确定中规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
　　
　　根据上述规定，若房东不在土地所在地，房东未缴纳土地使用税的，企业应按上述规定缴纳房产的土地使用税。