“营改增“时代将至 楼市去库存或再迎利好

那么，在当前楼市政策不断宽松的大环境下，“全面营改增”的实施究竟是利好还是利空?

今年的两会与往年相比，投向楼市的重磅似乎多了许多，除了“房贷利息抵个税”、“因城施策降库存”等， 提出5年之久的“全面营改增”也加快了实施的进程。根据今年的政府工作报告，从5月1日起将全面实施营改增政策，并将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。

抑制投机炒房 有望促进楼市健康发展

近年来政府对楼市的扶持力度不断加大，各项楼市利好政策频频出台，仅开春以来全国多城就多次出现抢房热潮，“量价齐涨”成了很多城市房地产市场的代名词。楼市不断向好也吸引了众多投资者的目光。

以深圳市场为例，仅去年一年，深圳新建商品房成交价格暴涨47%，成交面积暴涨65%，单价突破4万元/平，2016年楼市开局以来，深圳房价更是开启了“飞行模式”，然而房价的非常规上涨也折射出了市场现存的不少问题，自买自卖、众筹炒房等通过杠杆手段进行投机炒房的现象更是屡禁不止。投机性炒房不仅会煽动购房者的恐慌情绪，造成非理性买房的行为，还会影响各方对市场需求的正确判断，造成开发商对房价、推盘量的错误操作，产生市场供需混乱，不利于整个房地产市场的长远发展。

而全面“营改增”的实施将在一定程度上抑制炒房现象的发生，虽然改革后的增值税税率还未具体出台，但不少业内人士猜测，全面营改增后的税率将有可能按照房地产行业通用的11%进行征收。

那么，我们假设营改增后的税率是11%，现行的二手房交易营业税税率为5%，那么如果以一套买入价为100万、卖出价为200万的房子为例，营改增前，按照卖出价的5%征收营业税，应缴纳的税费金额为10万;营改增后，按照11%的税率对增值的100万进行收取，需缴纳的金额为11万;因此，全面营改增实施后缴纳的税额反而比实施前多出了1万元。

还是以这套买入价为100万的房子为例，假设其卖出价为150万，按照改革前5%的税率对150万进行缴费，应收取7.5万;改革后，按照11%的税率对增值的50万收税，应缴纳金额为5.5万，那么营改增后比营改增前少缴纳2万元的税金。

以上的数据充分表明，对于同一套房来讲，增值的金额越多，买卖双方需承担的税额就越多，这对于期盼房子快速升值的炒房者来讲恐怕并非是一个好消息，因此税费的增加将在一定程度上抑制投机炒房行为。

利好房市 提升商业地产去库存速度

众所周知，楼市库存高企是目前整个房地产行业面临的难题，近年来随着政府“救市”力度的不断增加，楼市交易也在不断回暖，虽然商品房成交数量不断上涨，房地产库存量却没有表现出明显的下降。究其原因，除了市场库存基数和商品房入市速度等因素，不同种类房源的不同占比也是一大制约因素，对此，全国政协委员、上海社科院研究员张泓铭曾表示，在全国房地产库存中存在一个难点，那就是“非住宅库存”。

以济南为例，从去年年末以来，济南房地产市场商品房成交数量一路高涨，其中住宅销售量几乎占总数量的70%左右，但其库存量仅占总量的22%;住宅销售旺盛一定程度上可以带动储藏室、车库的需求，但对于商铺、写字楼等却无直接拉动作用，加上多项楼市政策的受益对象为住宅需求群体，商业地产库存就成为了库存量下降的一大阻力。

而本次的“营改增”政策将房地产行业纳入到覆盖范围，尤其是在企业购买厂房、写字楼等方面。根据营改增的相关政策规定，所有企业新增不动产增值税可纳入抵扣范围，即企业购置房产所缴纳的税款可以按照相关规定计算出增值税进项税额进行抵扣，这就在一定程度上有效的降低了企业的购房成本，对企业购置不动产行为具有鼓励与支持作用，从而提升了企业购买商业地产的热情，同时，营改增政策对于部分有改善办公环境意愿的企业更具推动性，有利于提升市场对写字楼的需求，从而达到降低商业地产库存量的目的。

个人二手房交易税负数额难定 多少还需具体分析

虽然按照11%征收是不少业内人士的猜测，但也有分析称，不动产业纳入“营改增”后，可能试用6%的税率，部分可能适用3%的征收率。因此，即使税率超过目前的5%，购房者的缴纳基数仍旧是减少了;另外，税务总局相关人员也表示，在营改增政策的实施方案中已将去年购买超2年(含2年)的普通住房免征营业税的优惠方式纳入考虑范围，营改增后这一部分住房或仍将免除增值税，因此，具体税负增减还需具体情况具体分析。

目前关于全面营改增的实施具体方案还未正式出台，最终税率的多少以及具体的操作方式也有待商榷。但不可否认的是，全面营改增将是一项能为购房者带来福利的新政策，因此，购房者无须过度担忧税负的增加。