广州商用物业租赁税调整 月租2万以下税率降

　　近日，广州市地税局调整了个人出租房屋税收(简称租赁税)标准，月租金1000元以上(含1000元)2万元以下的商用物业租赁税税率均有所下降，最高可以减税1060元/月；而月租金2万元以上(含2万元)的商用物业租赁税税率则略为上升了0.3%。业内人士指出，租赁税新标准将提高中小面积商用公寓、写字楼的租金回报，有望给去年以来出现的商用物业投资热再加一把火。

　　1　月租19999元减税1060元
　　根据财政部65号令规定，2011年11月1日起，广东省调整了个人租赁收入营业税起征点。广州市近日依据这一新标准调整了包含了个人租赁收入营业税在内的租赁税征收标准，其中非住宅房屋(即商用物业)租赁税标准调整较大。原来，广州个人出租商用物业月租金未达1000元的，税率为6%；月租金超过 1000元的，一律按14%的标准交纳租赁税。

　　而根据新征收标准，月租金1000元以下的税率维持不变，为6%；月租金1000元以上(含1000元)2000元以下的，税率下调至6.7%；月租金2000元以上(含2000元)2万元以下的，税率下调至8.7%；月租金2万元以上 (含2万元)的，税率则上调至14.3%，比之前增加了0.3%。新标准实施后，市民出租月租金接近2万元的商用物业减税额最大。如一个月租金19999 元的商铺，原来要交2800元租赁税，调整后只需交1740元，每月可少交税1060元，一年下来可以省下12720元税费。

　　2　月租多收1元，租赁税增1120元
　　值得一提的是，月租金2万元/月的商用物业，其租赁税升至2860元/月，每月比原来还要多交60元。也就是说，月租金2万元的商用物业，虽然只比 19999元月租金增加1元，但租赁税却要比后者大增1120元。另外，尽管商用物业租赁税标准近日才调整，但以去年11月为新标准执行起始日期，即去年 11月开始都按新标准征税。

　　影  响
　　400万以下公寓、写字楼投资更“着数”

　　业内人士指出，租赁税率调整后，广州中小面积商用公寓和写字楼投资市场有望被进一步拉动，其中总价400万元以下的商用公寓和写字楼租金回报将上升。

　　300万元物业租金回报升0.4%
　　满堂红写字楼部区域经理葛艳萍表示，以前，税率高达14%的租赁税是小业主投资商用物业的一道坎。租赁税率调整后，月租金2万元以下的物业最受惠。从目前市况看，这个租价的物业，一般是总价400万元以下的小面积商用公寓和写字楼，预计将迎来新的投资高潮，而其中市区100平方米以下的物业最受欢迎。这个价格区间的物业，一是总金额不高，投资风险相对小；二是租金回报较高，比同地段住宅租金高出一倍；三是其月租金通常在2万元以内，现在租赁税低了，相当于租金回报上升。

　　目前广州商用公寓、写字楼的租金回报在3%-5%之间。月租金1000元以上2万元以下的商用物业，租赁税率调整后，等于租金回报变相上升了。例如，一个总价300万元的物业月租金19999元，月租赁税降低了5.3%，其缴纳租赁税后的租金回报从原来的6.9%升至7.3%，相当于年租金回报上升了0.4%。这意味着，如果价格变化不大的话，投资小面积商用公寓和写字楼的租金回报显然要比其他类型物业更高，这必然会吸引更多投资客入市，令市场进一步向旺。

　　在商铺方面，中原地产工商铺副营业总监法永能表示，春节后是商铺租赁淡季，租赁税调整，当然有利于提高投资信心。不过市中心核心地段的商铺，月租金单价通常在五六百元以上，总价大多会超过2万元，反而租赁税略有上升，但租赁税升幅小，影响不算大。

　　市场影响下月显现
　　中立地产总经理助理高德辉表示，租赁税新规定虽然已经实施，但实际上很多业主都是在4月工商登记办理高峰来临前，才会应租户的要求去缴纳上一年度的租赁税，不少中小企业也在二三月开始寻找新写字楼，因此，租赁税率调整的影响将会在三四月集中显现。对小面积物业来说，因为租赁税降低了，可能会一定程度上制约业主的加租幅度。事实上，虽然去年广州写字楼租金大涨，但春节过后，企业的租金承受力有所增加，可业主加租的幅度并不大，这一定程度上与租赁税率调整、业主实际收入增加有关联。

　　避税新招管用吗？
　　拆分出租商用物业
　　租赁税新政策实施后，有市民打算把月租金超过2万元的商用物业拆分出租，以此来避税。不过记者咨询广州地税部门获悉，房屋租赁税是按个人所有出租物业的总收入来计算的。也就是说，如果个人同时有多个物业放租，征税时是将多个物业的租金合并起来一起计税的，因此不管是细分成多少个租赁合同，个人出租商用物业只要总租金收入达到2万元或以上的，就要按14.3%的税率来征税。市民希望通过物业拆分出租的办法来避税是行不通的。另外，目前广州租赁税仍维持原有缴纳方式，纳税人要到出租屋所在街道的出租屋管理服务中心进行申报缴纳。

　　月租2.13万不如降至19999元
　　记者计算发现，月租金在2万-2.13万元之间的商用物业，执行新租赁税标准后，在缴纳了租赁税后，业主实际收入比月租金19999元的商用物业出租实际收入还要少。所以放盘价2万-2.13万元/月的商用物业，业主不如来个降租至19999元，这样更划算。

　　实用案例
　　黄先生购买 50 万元的商用公寓，月租金 1999 元，租赁税率调整后，每月能省税 146 元，租金回报上升了 0.4%

　　租赁税率 税费(元/月) 租金回报(扣除租赁税后)

　　调整前 调整后 调整前 调整后 省税费 调整前 调整后 升幅

　　14% 6.7% 280 134 146 4.1% 4.5% 0.4%

　　罗小姐购买 300 万元的写字楼，月租金19999 元，租赁税率调整后，每月能省税 1060 元，租金回报上升了0.4%

　　租赁税率 税费(元/月) 租金回报(扣除租赁税后)

　　调整前 调整后 调整前 调整后 省税费 调整前 调整后 升幅

　　14% 8.7% 2800 1740 1060 6.9% 7.3% 0.4%

　　广州商用物业租赁税征收税率

　　计税依据(月租金收入，多套按合并收入计算)    税率

　　调整前           调整后

　　1000 元以下  6%  6%

　　1000 元以上(含1000 元)，2000 元以下 14% 6.7%

　　2000 元以上(含2000 元)，2 万元以下 14% 8.7%