国税函发[1995]110号 国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知[条款废止]

       地方宣传提纲——

湖南省龙山县地方税务局土地增值税清算政策宣传

　　一、土地增值税的计税依据和税率是如何规定的?

　　答：土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

　　土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。在确定适用税率时，首先要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率(增值率)从低到高划分为4个级次：即增值额未超过扣除项目金额50%的部分;增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分;增值额超过扣除项目金领100%，未超过200%的部分;增值额超过扣除项目金额200%的部分，并分别适用30%、40%、50%、60%的税率。

　　土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。如增值额未超过项目金额50%的部分，包括50%在内，均适用30%的税率。

　　具体见下表：

　　二、土地增值税的征收方式有哪两种?

　　答：土地增值税的征收方式有两种：

　　第一，查账征收。按销售收入减除法定扣除项目金额后，依四级超率累进税率征收。由于房地产开发周期长，一般实行先预征、后清算的办法。凡符合土地增值税清算条件的纳税人，应当依照有关税收政策规定在90日内自行清算完毕，然后及时向主管税务机关报送清算的相关资料。主管税务机关对土地增值税清算情况进行审核和评估，据实征收。

　　第二，核定征收。纳税人有下列情形之一的，实行核定征收：1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;4.符合土地增值税项目清算条件，未按照规定的期限办理项目清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　三、我省土地增值税预征率和核定征收率分为哪几档?

　　答：(一)目前我省土地增值税预征率为：

　　1.普通标准住宅1.5%;

　　2.非普通标准住宅(含车库等)2%;

　　3.别墅、写字楼、营业用房等3%;

　　4.单纯转让土地使用权5%;

　　5.对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税;同时不能享受普通标准住宅的优惠政策。

　　(二)目前我省土地增值税核定征收率为：

　　1.普通标准住宅5%;

　　2.非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等6%;

　　3.对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高核定。

　　4.对房地产开发企业或其他非房地产开发企业转让土地使用权的，或房地产开发企业以房地产投资、联营的或以转让股权名义转让房地产的，不适用核定方式征收，应进行查账清算。

　　四、什么是土地增值税清算?

　　答：土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

　　五、土地增值税清算主体是谁?

　　答：土地增值税清算的主体是纳税人，纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

　　六、土地增值税的清算单位是什么?

　　答：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅或其他类型房地产的，应分别计算增值额。

　　七、纳税人应当自行进行土地增值税清算的条件有哪些?

　　答：《土地增值税清算管理规程》第九条规定，符合下列情形之一的，应进行土地增值税的清算：

　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(三)直接转让土地使用权的。

　　八、税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件有哪些?

　　答：《土地增值税清算管理规程》第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

　　对前款所列第(三)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

　　九、纳税人办理清算手续的期限是如何规定的?

　　答：对于符合应清算条件，应当进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合规定条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

　　十、纳税人的清算义务有哪些规定?

　　答：纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。对应当进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，纳税人在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

　　十一、纳税人进行土地增值税清算时，对收入确认有哪些具体规定?

　　答：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

　　土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　十二、非直接销售和自用房地产的收入如何确定?

　　答：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　十三、房地产开发项目计算土地增值税时允许扣除的项目项目有哪些?

　　答：房地产开发企业在计算房地产开发项目土地增值税时允许的扣除项目，具体为：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

　　(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

　　前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

　　建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

　　基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

　　公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

　　开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

　　(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

　　财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

　　(四)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

　　(五)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。