国税函发[1995]110号 国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知[条款废止]

　　十四、土地增值税清算时，对扣除项目取得的凭证有哪些具体要求?

　　答：房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据《土地增值税暂行条例》第六条及《实施细则》第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

　　十五、对房地产开发企业代收的费用是否计征土地增值税?

　　答：对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

　　对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

　　十六、土地增值税清算时，如何确定房地产开发费用的扣除金额?

　　答：1、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

　　2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

　　十七、全部使用自有资金，没有利息支出的，如何确定房地产开发费用?

　　答：全部使用自有资金，没有利息支出的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。

　　十八、既有金融机构借款，又有其他借款的，如何确定房地产开发费用?

　　答：房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，在按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5%计算扣除”和“房地产开发费用在按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%计算扣除”两种办法。

　　十九、扣除项目金额中的利息支出如何计算确定?

　　答：1、利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;

　　2、对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

　　3、土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

　　二十、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费是否可以扣除?

　　答：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

　　二十一、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税是否可以扣除?

　　答：房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

　　二十二、发生拆迁安置的土地增值税如何计算?

　　答：1、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

　　2、开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

　　3、货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

　　二十三、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额如何确定?

　　答：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

　　二十四、房地产开发企业办理土地增值税清算申报时，应报送的清算资料有哪些?

　　答：纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料包括：

　　1、土地增值税清算表及其附表。

　　2、房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

　　3、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

　　4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

　　二十五、应按核定征收方式清算的条件有哪些?

　　答：(一)在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

　　(二)在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

　　1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

　　2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

　　4、符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

　　5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　二十六、不适用核定征收方式的有哪些?

　　答：对房地产开发企业或其他非房地产开发企业转让土地使用权的，或房地产开发企业以房地产投资、联营的或以转让股权名义转让房地产的，不适用核定方式征收，应进行查账清算。

　　二十七、企业自行清算后提出退税申请，对退税流程有哪些规定?

　　答：企业自行清算提出申请退税的，应向主管税务机关填报《土地增值税清算退税审核表》。主管税务机关对退税企业进行清算审核和纳税评估，税管员在清算审核和纳税评估后确认应退税的，应在纳税人填报的《土地增值税清算退税审核表》上签具意见，报主管税务机关审批。对开发项目中既有普通标准住宅，又有其他类型商品房的，当开发项目中其他类型商品房没有销售完毕或部分暂不对外销售的，一律不办理退税手续，待开发项目全部销售完毕，全面清算审核后，再办理补(退)税手续。

　　二十八、房地产开发项目清算后，再销售清算时未转让的房地产应如何计算土地增值税?

　　答：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

　　二十九、纳税人申报缴纳土地增值税的期限是如何规定的?

　　答：纳税人缴纳土地增值税，以季度为一个纳税期的，分别于3月、6月、9月、12月15日内向主管税务机关申报纳税;以月为一个纳税期的，于次月15日内向主管税务机关申报纳税。

　　三十、对清算补缴的土地增值税是否加收滞纳金?

　　答：对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

　　纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

　　三十一、关以房地产进行投资、联营的土地增值税如何征收?

　　答：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

　　但是，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。

　　三十二、《土地增值税暂行条例》规定的税收优惠有哪些?

　　答：有下列情形之一的，免征土地增值税：

　　1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的;

　　2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

　　因国家建设需要依法征用、收回的房地产是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

　　其中：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

　　三十三、我省规定的普通标准住宅的标准是什么?

　　答：按照《湖南省人民政府办公厅关于做好稳定住房价格工作的通知》(湘政办发〔2005〕23号)的规定，享受优惠政策的普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米或套内建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。