惜时如金，第一时间深度解读“营改增”试点政策

　　小结
　　通过本实施办法的学习，我们可以看出：全面推开营改增试点，两大亮点是实行“双扩”。
　　1、扩大试点行业范围。将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围，自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。
　　2、将不动产纳入抵扣范围。继上一轮增值税转型改革，将企业购进机器设备纳入抵扣范围之后，本次改革又将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。

房地产篇

　　前些时间，房地产开发企业最为关心的莫过于销售自建不动产、出租不动产所适用的税率、如何计算销项税与进项税、在何处纳税、是否有过渡政策等问题。特别是对于一般纳税人的大中型房地产开发企业来说，更是关系到税负是否增长。
　　一、适用税率（征收率）
　　《实施办法》第十四条规定，不动产租赁服务、销售不动产、销售土地使用权，适用税率为11%；对于小规模纳税人，适用3%的征收率。
　　对于房地产开发企业来说，无论是销售不动产还是出租不动产，原适用营业税税率为5%，现一般纳税人销项税税率为11%，税负是否增加则要看进项税的抵扣情况；而小规模纳税人因适用3%征收率，税负则有下降。除个人外，开发商的不动产租赁服务、销售不动产、销售土地使用权业务营业额，必然是符合一般纳税人资格的。
　　二、一般纳税人销项税
　　销项税以不含税销售额为基础计算，本次“营改增”政策，对房地产企业影响最大的规定之一，即为附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中，房地产企业以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
　　房地产开发企业土地成本一般占总成本的比例较高，土地成本是否能抵扣、如何抵扣是企业近期一直重点关注的内容。本次政策规定直接按照受让土地时的土地价款作为销售额的抵减项，有效的规避了抵扣凭证的问题，与直接按11%税率抵扣效果基本相同。
　　但土地成本具体的扣除方式却未明确，还需等待后续政策进一步明确，预计可能采取一次性扣除。
　　另外，政策中还明确转让建筑物有限产权或者永久使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。类似业务常见为人防车位的销售，由于产权不明晰及无法办理过户手续，企业一般与业主签订使用权转让协议，但仍应作为销售不动产计算销项税。
　　三、一般纳税人进项税
　　在销项税一定的情况下，房地产开发企业税负高低主要看进项税抵扣的多少，政策中新明确购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务项税额不得抵扣，其中贷款服务对房地产企业影响较大，其进项税不得抵扣可能会大幅增加房地产企业对税负的预期。
　　政策中对占房地产开发企业成本比例较大的各项规费并未单独规定，由于无法获取合规的扣除凭证，也无法进行抵扣。
　　作为房地产开发上游行业的建筑业，政策对其具体的规定也给房地产企业带来一定的影响。作为一般纳税人的建筑企业，提供的清包工服务、甲供工程服务，可选择简易计税方法。由于简易计税方法在开具专用发票时仅能抵扣3%进项税，而建筑业一般计税方法可抵扣11%，因此简易计税方法会大幅减少房地产开发企业的进项税额。但无论如何，施工企业选择的计税方法，最终会反映在与房地产企业约定的结算价款上，房地产企业在定价及与施工企业签订合同时，应当明确施工企业开具发票的类型。
　　四、纳税义务发生时间及纳税地点
　　对于房地产企业常见的预售方式，本次政策延续之前营业税的规定，收到预收款当天即发生纳税义务。
　　销售不动产，在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。