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五、过渡期政策 本次政策对房地产企业开发的项目分为新项目与老项目，老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目，由于相关建设支出已在“营改增”前发生，无法有效抵扣，因此规定老项目可以选择适用简易计税方法，征收率为5%。如企业对老项目选择一般计税方法，则应按照3%的预征率向不动产所在地税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。 对于老项目的简易征收，由于增值税属于价外税，在计算税款时先进行价税分离，即以实际收款额为基础，除以（1+5%）作为销售额，实际税负及收入比营业税下略有降低。 新政策仅以《建筑工程施工许可证》为划分标准，实务中可能存在一个项目分次办理多个《建筑工程施工许可证》的情况，可能会既涉及老项目也涉及新项目。对于此类情况，企业可按照《实施办法》第二十九条的规定计算不得抵扣的进项税额。 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额 六、会计核算 1、应交税费 《实施办法》第八条规定：纳税人应当按照国家统一的会计制度进行增值税会计核算。 房地产开发企业“营改增”前仅在“应交税费-应交营业税”科目核算缴纳与结转的营业税即可，但“营改增”后，需要按照增值税核算规定，在“应交税费-应交增值税”科目下分别设置“进项税额”、“已交税金”、“销项税额”、“进项税额转出”、“转出未交增值税”、“转出多交增值税”、“减免税款”等专栏进行核算。 2、兼营 《实施办法》第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或不动产，适用不同税率或征收率的，应当分别核算适用不同税率或征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。 第四十条规定，一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。 房地产企业买房送家电等促销方式极为常见，原营业税下对于赠送的家电等一般由企业自主申报流转税，但“营改增”后，企业应当特别注意该行为的账务、税务处理。 首先，政策中对混合销售的定义为涉及“服务”与“货物”，销售“不动产”不能作为混合销售处理； 其次，销售不动产税率为11%，销售货物税率一般为17%，税率不同，应当按兼营的规定分别核算，否则有可能被税务机关要求全部按照17%的税率计算销项税。 另外，如房地产企业同时开发新老项目，也应当对新老项目分别核算，否则税务机关可以对老项目从高适用税率而非征收率。 七、征收管理 《实施办法》第五十一条规定，营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。 从本次出台的政策来看，单纯对房地产企业税收方面有利的内容并不多，很多成本的进项扣除比预期要低，如各类规费及贷款利息（含变相的顾问费、手续费、咨询费）不得抵扣等。但从个人旧房税收优惠、企业外购不动产可抵扣进项等其他政策来看，会进一步推高优质楼盘的价格，很可能从收入方面解决了房地产企业的高税负问题。 |
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