通过企业“分立”实现房地产转让，5大税收全梳理

税法定义：

分立是指一个企业依照有关法律、法规的规定，分立为两个或两个以上的企业的法律行为。分立可以采取存续分立和新设分立两种形式。

存续分立(亦称“派生分立”)是指原企业存续，而其一部分分出设立为一个或数个新的企业。

新设分立(亦称“解散分立”)是指原企业解散，分立出的各方分别设立为新的企业。

根据财税〔2016〕36号文附件2第一条第(二)项规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。

根据财税〔2015〕5号文第三条规定，按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

第五条规定，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

根据财税〔2015〕37号文第四条规定，公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。

根据财税[2003]183号文第一条第(二)项规定，以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。第三条规定，企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。

根据财税〔2009〕59号文第六条第(五)项规定，企业分立，被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按以下规定处理：

3.被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额可按分立资产占全部资产的比例进行分配，由分立企业继续弥补。

根据财税[2009]59号文第六第二款第四项的规定，可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率。

根据国家税务总局2010年第4号公告第二十六条作了进一步规定，《通知》第六条第(四)项所规定的可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额，是指按《税法》规定的剩余结转年限内，每年可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额。

从上述可以看出，这个可以弥补的亏损限额是每年可以弥补的限额，但不能超过被合并企业的亏损弥补期限(5年补亏期)。不过有些税务机关可能有不同的理解，实务中要多和主管税务机关沟通。