以房产作价入股有关契税政策分析

　　去年投资300万元购买的临街一套两层商铺，由于今年市场形势看好，老刘便想和朋友成立一家公司。开公司得有经营场地，房产投入正合适。可是听税务局的朋友说个人房产做投资得缴纳契税，按4%计算，需要缴税12万元。投资要回报，没有回报先付出，老刘有点不甘心。

　　《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照条例的规定缴纳契税。条例所称转移土地、房屋权属的行为包括：（一）国有土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（三）房屋买卖；（四）房屋赠与；（五）房屋交换。

     《契税暂行条例细则》第八条视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税的行为包括：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；（二）以土地、房屋权属抵债；（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

      虽然《契税暂行条例》及其细则均没有关于投资入股的政策规定，但是国家税务总局《关于以土地、房屋作价出资及租赁使用土地有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕322号）明确，根据《契税暂行条例细则》第八条的规定，以土地、房屋权属作价投资入股的，视同土地使用权转让、房屋买卖征收契税。因此，老刘的朋友没有说错。

　　为支持企业改革，国家在契税方面出台了很多优惠政策。财政部、国家税务总局《关于自然人与其个人独资企业或一人有限责任公司之间土地房屋权属划转有关契税问题的通知》（财税〔2008〕142号）对自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属无偿划转的契税问题作出规定，根据财政部、国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2003〕184号）第七条规定，企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，可比照上述规定不征收契税。财政部、国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2008〕175号）延续了这一税收优惠，对企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。执行期限为2009年1月1日~2011年12月31日。

　　老刘的情况适用上述优惠政策吗？答案是否定的，因为老刘要成立的不是一人有限公司或个人独资企业。若先期做好税务规划，就可以享受免税优惠。比如，老刘以房屋和一定的货币资金设立一人有限公司，公司运转后，再等价转让部分股权。这样房产转移就可免缴契税，如果股权转让无增值，也不需要缴纳个人所得税。