营改增疑难问题解答（三）

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某个人2010年购入土地一块，一直未办理土地证，2016年6月出租给甲公司用作停车场。

请问：该个人能按简易办法征税吗？甲公司收取的停车费能按简易办法征税吗？

答：《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条第（二）项规定，“纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。”即使该个人对土地未办理土地证，但其实质上于2010年购入取得该土地使用权，该个人将土地使用权出租给甲公司，可以“不动产经营租赁”适用5%的简易计税方法计算缴纳增值税。

《国家税务总局纳税服务司关于下发营改增热点问题答复口径和营改增培训参考材料的函》（税总纳便函〔2016〕71号）解释“一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。”因此，甲公司于2016年6月从个人处租入土地使用权作为停车场对外出租，不得适用简易计税方法，需适用一般计税方法按11%的税率计算缴纳增值税。根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）规定，个人出租不动产可以申请税务机关代开增值税专用发票，甲公司从个人取得的增值税专用发票（5%征收率）可以进项抵扣。

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《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定，“试点纳税人销售电信服务时，附带赠送用户识别卡、电信终端等货物或者电信服务的，应将其取得的全部价款和价外费用进行分别核算，按各自适用的税率计算缴纳增值税。”

请问：到底如何确定识别卡、电信终端的收入？是按购进价还是组成计税价格征税？

答：识别卡、电信终端的收入确认可参照《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）规定，“企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。”即按识别卡、电信终端的公允价占全部服务及货物公允价的比例确认其销售收入。识别卡、电信终端公司有同类价格的，按同类价格，没有同类价格的，可以按组成计税价格确定。

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景区索道运输按什么税目征税？

答：索道运输按“交通运输服务—陆路运输服务—其他陆路运输服务”计算缴纳增值税。

经营景区索道按照文化体育服务——文化服务——经营浏览场所服务征税。

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为促成混凝土生产企业A（甲方）与建设集团B（乙方）之间的混凝土销售业务，自然人王某（丙方）作为垫资服务商。合同约定：混凝土销售价格：300元/方，甲每月依乙方验收单中的销售数量按300元/方向乙开具发票，丙方在甲方向乙方发货前支付预付款给甲方，乙方收到货物后三个月内支付货款给丙方，同时，甲方按月依据销售数量支付给丙方42元/方的佣金。

请问：这笔佣金应按什么税目征税？是按“保理”、“居间”、“直销”还是按“经销”征税？甲方取得佣金进项税能抵扣吗？

答：丙方取得的42元/方的佣金其实质属于融资利息，丙方应按“金融服务—贷款服务”计算缴纳增值税，甲方不能抵扣进项。

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《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

假如：当期允许扣除的土地价款是100万元，其对应的增值税=100÷（1+11%）×11%= 9.91万元。

请问：这9.91万元是冲土地成本还是冲收入？会计如何处理？企业所得税如何处理？土地增值税如何处理？

答：《财政部关于印发<营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定>的通知》（财会[2012]13号）规定：“企业接受应税服务时，按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）”科目，按实际支付或应付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按实际支付或应付的金额，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。对于期末一次性进行账务处理的企业，期末，按规定当期允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）”科目，贷记“主营业务成本”等科目。”

借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额） 9.91万元

贷：主营业务成本    9.91万元

企业所得税处理：抵减的销项税额应并入当期所得征税，因会计上已冲减营业成本，故无需作纳税调整。

计算土地增值税时，按照土地的实际成本100万元扣除。