甬地税一[2006]182号 宁波市国家税务局 宁波市地方税务局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的补充通知

宁波市国家税务局 宁波市地方税务局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的补充通知

甬地税一[2006]182号           2006-09-25

各县(市)区国家税务局、地方税务局(分局)，市国家税务局各直属分局、市地方税务局直属分局：

　　为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号，以下简称《通知》)文件精神，结合我市的实际情况，对房地产开发业务征收企业所得税问题提出如下补充规定：

　　一、关于开发产品预售收入的确认时间：

　　从事房地产开发业务的纳税人在其开发产品未完工前采用预售方式(包括预收定金)销售开发产品的，其预售收入的确定时间为收到预收款的当期。

　　二、关于预计计税毛利率的确定：

　　从事房地产开发业务纳税人的预计计税毛利率应严格按《宁波市国家税务局宁波市地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(甬地税一[2006]138号)文件的有关规定确定。

　　三、从事房地产开发业务的纳税人当期应纳税所得额的计算：

　　1、预售收入毛利额=预售收入*预计计税毛利率

　　2、从事房地产开发业务纳税人在申报纳税当期仅开发一个项目的：

　　(1)开发产品未完工前采取预售方式销售期间：

　　当期(包括按季或月预缴和年度汇算清缴)应纳税所得额=收入总额一准予扣除项目金额(包括与当期新增预售收入相关的期间费用、营业税金及附加)+当期新增的预售收入毛利额;

　　(2)开发产品按照《通知》第二点第(一)小点规定的条件确认完工后;

　　当期(包括按季或月预缴和年度汇算清缴)应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额-当期已转销售的预售收入毛利额;

　　3、从事房地产开发业务纳税人在申报纳税当期开发二个或二个以上项目的：

　　当期(包括按季或月预缴和年度汇算清缴)应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额(包括与当期新增预售收入相关的期间费用、营业税金及附加)+当期新增的预售收入毛利额-当期已转销售的预售收入毛利额;

　　4、开发产品按照《通知》第二点第(一)小点规定的条件确认完工后应及时将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本。

　　5、当期新增的预售收入毛利额和当期已转销售的预售收入毛利额在新申报表纳税调整项目中计算调整。

　　四、《通知》第二大点第(五)小点第5条中对从事房地产开发业务的纳税人将开发产品先出租再出售的所得税处理，以纳税人实际财务处理为准;

　　五、对《通知》第四大点第(二)小点作如下补充规定：开发项目确认完工后，投资方从开发企业取得的一切经济利益(除第(一)小点所述的分配开发产品外)不管原始投资成本是否收回、财务上如何处理，都应首先确认为按开发合同或协议中的约定从开发企业税后利润分得的投资收益实现，按有关规定进行所得税(包括个人所得税)处理;若日后原始投资成本发生损失，按《企业财产损失所得税前扣除管理办法》的有关规定进行所得税处理。

　　六、对《通知》第七大点第(一)小点作如下补充规定：从事房地产开发业务纳税人代建工程和提供劳务事先可按合同约定的时间来确定收入实现的方式;合同约定的时间不超过12个月，而实际施工超过12个月的，在超过当月起采用完工百分比法确认收入的实现。

　　七、做好房地产开发业务纳税人企业所得税征管工作的几点要求：

　　1、各地应严格按照宁波市财政局、宁波市地方税务、宁波市国家税务局《关于财政体制调整后若干财税政策的通知》(甬财政预[2004]815号、甬地税征[2004]282号)、《关于进一步明确财政收入和税收征管范围划分的通知》(甬财政预[2005]176号、甬地税一[2005]115号)和宁波市地方税务局《关于建筑安装、施工工程、房地产开发企业有关征税问题补充规定的通知》(甬地税一[2005]1号)文件的有关规定，坚决杜绝房地产开发业务的项目所在地和企业注册地税务机关为争税源各自为政、分头征收企业所得税的现象的发生，认真做好跨县(市)区房地产开发项目的企业所得税纳税义务人认定工作。

　　2、各地要严格按照《通知》第九点的规定做好房地产开发业务企业所得税的征收管理工作，一律不得事先规定对从事房地产开发业务的纳税人采用核定征收的方式征收企业所得税。

　　八、本通知自2006年10月1日起执行，涉及年度企业所得税汇算清缴的有关问题，可追溯至2006年1月1日起执行。以前文件规定与本文不一致，以本文为准。

宁波市国家税务局 宁波市地方税务局

2006年9月25日