普通标准住宅认定是否包含储藏室和车库？

“叠拼”可否认定为普通标准住宅

　　税中望月：有网友提问“叠拼别墅”单套面积<144㎡，可否作为普通住宅?随别墅附赠了地下室、车位、阁楼等不少面积，要不要合并确认普通住宅面积?

　　首先，要明确一点，规划为“别墅”，字面上可能就无缘于普通住宅，因为~~

　　土地增值税暂行条例实施细则(财法字[1995]6号)第十一条规定条例第八条(一)项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　其次，规划为“别墅”，别墅地上面积容积率一般不能满足大于1的普通标准住宅限定条件，国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知(国办发[2005]26号)享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

　　第三，面积标准。各地略有不同，1、单套建筑面积在120㎡以下;2、单套建筑面积在140㎡以下;3、单套建筑面积在144㎡以下;4、单套套内建筑面积120㎡以下。别墅单套面积较大，但因为附赠的多，计入产权的面积可能不大，或许能刚好符合普通标准住宅面积标准。那么附赠的面积计入普通标准住宅面积条件中吗?一般不需要，以签约合同及确权面积为准。例如~~山东：普通住房面积标准以房屋产权证上注明的建筑面积为准，不包括单独注明的车库、地下室面积。

　　第四，成交单价。规划为“别墅”又附赠了很多东西，很多面积，这些都要计入产权面积单价中，即可售面积单价可能要远远高于一般普通标准住宅，“实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。(也有1.4倍以下、1.44倍以下或其他标准的)”虽然个别省份在市场下行时刻已不关注价格问题，但为了税收，调整增值率大于20%貌似也是很容易的事儿。

　　来源：税中望月作者：樊剑英

　　2011年9月的解答——

普通标准住宅认定是否包含储藏室和车库？

　　问：我单位是山东企业，关于普通标准住宅单套面积的认定，是否包含储藏室和车库？另外，所送阁楼面积是否也包含在单套面积中？

　　答：《财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税[2006]141号）规定，“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。

　　企业为山东省纳税人，根据《山东省财政厅 山东省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》（鲁财税[2007]35号）普通住宅标准问题规定，《土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）第八条“普通标准住宅”和《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第三条“普通住宅”的认定，一律按各地根据《山东省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于加强房地产市场调控，促进房地产业持续健康发展的意见的通知》（鲁政办发[2005]39号）制定并对社会公布的“中小户型、中低价位普通住房”的标准执行，从严掌握。

　　纳税人应将普通标准住宅与非普通标准住宅分别核算，普通标准住宅与非普通标准住宅核算划分不清的，一律按非普通标准住宅计算征收土地增值税。

　　《山东省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于加强房地产市场调控，促进房地产业持续健康发展的意见的通知》（鲁政办发[2005]39号）明确享受优惠政策的普通住房标准，发挥税收对房地产市场的调控作用规定，明确享受优惠政策的普通住房标准。享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率1.0以上，单套建筑面积120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，上浮比例不得超过20%.

　　《建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）规定，套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

　　根据上述规定，普通住宅单套面积是指单套建筑面积，不包括储藏室和车库，也不包括赠送阁楼的面积。

　　来源：总局