房地产＂营改增＂50个热点实操问答

11.营改增前后甲供材处理的变化对房地产业税负的影响在哪里？

营改增前甲供材分两种，营改增前甲供材料分两种，一种是甲供设备和装修材料，只要房开公司自己购买材料和装修材料，设备和装修材料是不需要交营业税的，除了甲供设备和装修材料之外，其他任何的甲供材，施工企业都要交建安税，房开公司必须取得建筑公司全额的建安发票，才能在土增税、所得税税前扣除。营改增以后，根据财税【2016】36号文件规定，建筑企业的销售额是按照施工企业向房开公司收取的所有价款包括价外费用，比如说1000的工程，600万的材料、400万的劳务，房开公司算增值税的计税依据是建安公司收取的400万。营改增后，施工企业一定选择简易计税，房开公司只能抵扣自己购买的材料部分。营改增后，房开公司选择甲供材或包工包料，要通过数据计算分析。例，房开公司与施工企业签定的合同1000万，其中材料600万，建安400万，如果施工企业给房开公司开1000万的票，则房开公司可抵扣1000*11%=110万元；如果房开选择甲供材料，自己购买600的材料，房开公司能抵扣的金额600*17%=102万；施工企业给房开公司开具的400万，选择简易征税给房开公司开具3%的专用发票，房开公司只能抵扣400*3%=12万，房开公司能抵扣114万，实际生活中，房开公司所购买的材料不一定能全部取得专用发票，因此，营改增以后包工包料有可能比全部甲供材料税负会更低。因此，实际生活当中，应根据甲供材料购买的材料比重的高低来决定。

12.房地产开发企业甲供材如何抵扣进项税额及材料采购过程中运输和材料发票开具技巧？

材料可抵扣17%，购沙石料只能抵扣3%。参考肖太寿财税工作室2016年4月7日文章《营改增后建筑企业"甲供材"涉税风险控制的合同签订技巧。

13.园林绿化工程营改增前后的涉税风险控制技巧在哪里？

园林绿化工程营改增前后的涉税风险控制技巧决定在合同签订环节，苗圃属于农产品系列，是免税的，房开公司直接和园林公司签合同买苗圃，凭园林公司开具的发票的销售价*13抵扣；园林公司有两种，一种是有苗圃的园林公司，一种是没有苗圃的园林公司，当房开公司选择有苗圃的园林公司，如果签订包工包料，比如100万的苗圃，10万的植树劳务，园林公司开具11%的增值税专用发票，房开公司抵扣110万*11%=12.1万元；如果房开公司园林公司签订100万的销售合同，请人10万的植树劳务合同，可以抵扣100*13%=13万元，但园林公司不会签订包工包料合同，10万的劳务开具3%的专用发票，10*3%=0.3万元，则房开公司可以抵扣13.3万元；如果房开公司和没有苗圃的园林公司签订包工包料合同，园林公司只能开具110万11%的专票，房开公司可以抵扣110*11%=12.1万元，因此，选择第二种方案。

14.在基建工地搭建的临时建筑能否抵扣增值税？最后被拆除，是否需要做进项税转出？

财税【2016】36号不能适用分两年抵扣增值税，能否抵扣，法律上没有明确规定，待税总出台相应的补丁文件。

15.施工现场的水电费的博弈分析及处理方法。

如果业主是房开公司，房开公司应给施工企业开具水电发票，电费抵扣17%，水抵扣13%。

16.多项目施工能否采用汇总纳税方法进行进项税额抵扣？

国家税务总局2016年公告17号文件和财税【2016】36号，建筑企业采用总公司直接管理项目部的情况，不同项目之间可以交叉抵扣增值税。采用一般计税方法的施工企业，是在工程施工所在地按2%预交增值税，按简易征收方法计税的施工企业，工工程所在地按3%预交增值税，所以多项目施工，可以汇总不同项目的进项税在公司注册所在地抵扣进项税。

17.资质共享与增值税抵扣办法的冲突

资质共享指建筑企业通过总公司的资质中标工程拿给公司旗下各不同子公司施工，营改增后，增值税纳税地点回到公司注册所在地，必须以总公司名义建账，所有收支通过总公司来实施。

18.清包工建筑工程和甲供工程在销售额的确定上营改增前后有何重大变化？对建筑和房地产公司有何影响？

营改后，清包工和甲供材料工程有一些变化，甲供材的销售额的确定是按建筑企业向业主收取的货款来计算，按差额来计算；比如说建筑工程1000万，甲供材200万，施工企业的销售额为1000-200=800万；以800万作为销售额，清包工也是按分包额从总包收取的价款作为销售额的计税依据。

19.境外设计费、策划费的如何抵扣处理？

根据财税【2016】36号附近4境外设计费、策划费是免税的，因此不能抵扣。