房地产＂营改增＂50个热点实操问答

20.园林绿化工程中购买的苗木、草皮如何抵扣？是以增值税专用发票抵扣还是开具农产品收购发票？

苗圃公司免增值税，凭苗圃公司的发票，按买价*13%抵扣。比如是农民自己的草皮苗木没有发票，只能去税务局代开发票才能抵扣。

21.施工临时用水、用电的如何抵扣处理及发票开具技巧？

让房开公司给施工企业开具17的电费发票和13%的水费发票抵扣。如果施工企业是做道路施工的，由施工企业和电力公司签订合同开发票。

22.售楼处、样板间如果最后拆除，其所包含的进项税是否转出？

售楼处、样板间进房地产公司的销售费用，所含的进项税能抵扣。当售楼处、样板间拆除后，表明售楼部、样板间已经使用完毕，不需要做转出。

23.回迁安置房是否要视同销售征收增值税？

视同销售缴增值税。

24.清包和甲供材的建安劳务增值税处理方法的分析。

依据财税【2016】36号文件，甲供材料的情况，增值税可以选择一般计税方法和简易计税方法，选择计税方法，取决于甲供材在合同中的比重，参考肖太寿财税相关文章。

25.出租的不动产免租期内如何确认销售额?

出租的不动产如果是4月30日之前的，按简易征收征收增值税，如果是4月30日以后，则按一般计税11%交增值税。免租不符合增值税的增收条件，因此，免租期不征收增值税。

26.楼体广告、电梯间广告、车辆广告行为如何适用增值税税目？

财税【2016】36号文件，楼梯广告、电梯间广告按租赁不动产租税，按11%征收增值税。车辆广告按17%征收增值税。

27.随房赠送物业管理费如何确认销售额?

买房送物业管理费视同销售，按市场公允价，确定销售额征税。

28.营改增前后"买一赠一"行为如何纳税以及风险如何控制？

营改增前后都一样，营改增前，买房送的冰箱洗衣机，不能土增前扣除，营改增后，要视同销售交增值税，因为买一赠一不能像工业企业一样捆绑销售，因此，打折销售比赠送划算。

29.营改增前后首付款与按揭款该如何纳税？

首付款和按揭款到账时间即为增值税纳税义务时间。

30.营改增前后自持物业经营或出租是否有利？

5月1日之前，自持物业应按5%简易征收来征税，5月1日后按11%征税。

31.日光盘的营改增风险？

按预收账款3%预交增值税，完工后再进行抵扣，因为是预交，对营改增来讲没有什么风险影响。

32.房屋定价的困惑和销售筹划

目前土地增值税没有取消，房屋定价应考虑增值税、企业所得税、土地增值税几个问题来考虑。

33.营改增前后售后返租涉及的税收风险有哪些？该如何控制？

营改增前和营改增后，都应该由物业公司或资产管理公司来代替业主进行出租，资产管理公司收取管理费按6%现代服务业征收增值税。物业公司或资产管理公司收取代理费，给出租人省一道房产税。因此，营改增后，应通过资产管理公司或物业公司代租更省税。

34.房地产企业支付的贷款利息能否抵扣进项税？融资顾问费呢？融资相关的手续费、咨询费等是否可以抵扣进项？

财税【2016】36号文件，附件2的规定，企业购买的贷款利息、跟贷款相关的手续费、咨询费，顾问费都不能抵扣增值税。