房地产＂营改增＂50个热点实操问答

35.统借统贷行为增值税时代的业务处理分析。

财税【2016】36号文件，附件3的规定，只要集团企业向下属公司收取的利息跟归还银行的利息一致的情况下，贷款利息不征收增值税，如果高于银行收取的利息，则全额征收增值税。

36.公共配套无偿赠送是否要视同销售征收增值税？

公共配套如果是无偿赠送的情况，要视同销售缴纳增值税。

37.买房送电器是否要视同销售缴纳增值税呢？如何进行税务处理最划算？

从理论上讲捆绑销售，但房产属于特殊商品，业主一定要全额开具发票，电器计入营销费用视同销售，因此，买房送电器不划算，还不如售价打折划算。

38.开发产品的融资性售后回租是否能够开具专票？应该如何进行合规的处理？

财税【2016】36号规定，融资性售后回租视同为贷款服务，获取的增值税专用发票不能抵扣进项税。

39.房地产企业的售后回租（非融资性）行为在增值税框架下如何进行处理？

售后回租认定为贷款服务，不能抵扣进项税。

40.不同类型车库、车位在增值税时代的涉税处理分析。

车库、车位分为能办产权的和不能办产权的，如果没有产权的车位车库，卖房送车库，赠送的是长期使用权，根据财税【2016】36号，没有产权的车库要视同销售缴纳增值税，有产权的车库也要交增值税，车位，房开公司地上停车位，收的停车费按11%缴纳增值税。

41.房地产代收费用是否属于增值税的价外费用要一并征收增值税？

财税【2016】36号，房地产公司代收的住房维修基金免收增值税，除此之外的所有代收费用作为价外费用缴纳增值税。

42.房地产的定金、订金、诚意金、意向金是否属于预收款性质？

不是，都是房地产公司未开盘前收取的行为，财务上作其他就收款，不作为预收款，没有产生增值税纳税义务。

43.没收的定金和违约金是否应当缴纳增值税及开具发票技巧？

没收的定金和违约金，如果在建委备案了，应作为价外费用开具发票，缴纳增值税，如果没有备案，是不需要缴纳增值税。

44.商业地产的停车收费项目如何缴纳增值税？

商业地产的停车收费，根据财税201636号，停车收费按11%缴纳增值税。

45.企业发生的餐饮消费行为是否可以抵扣增值税呢？

财税【2016】36号附件2规定，企业发生餐服务，不可以抵扣增值税，但住宿费可以抵扣6%，会议时，增加住宿费减少餐饮费。

46.企业接受的物业服务能否抵扣增值税？

物业服务费按现代服务业，可以抵扣6%，如果物业公司是小规模纳税人，则不可以抵扣。

47.地下车位永久租赁行为增值税税目如何适用？

合同法规定，租赁合同超过20年无效，永久租赁，根据201636号，视同销售，缴11%增值税。

48.买房送家电，房开企业购家电可以抵扣进项，售房按销售不动产缴纳增值税吗？

营改增后，房地产购买的家电只要获得专用发票就可以抵扣进项税。

49.房地产项目公司注销时的财税风险及留抵税额如何处理？

根据财税2006165号文件，第八和，公司注销清算之前，账上的留抵税额不能退税，因此房产公司注销前的留抵税不可以抵扣。建议房开公司在注销前加强发票管理，及时抵扣进项税金。

50.设计费等前期工程费如何抵扣进项税？

根据财税【2016】36号文件的规定，设计费按6%缴纳增值税，因此，房地产公司可以抵扣6%的前期工程费进项税金。