土地增值税清算政策解读

　　三、新建房与旧房的认定标准
       1、问：房地产开发企业自用房产达1年以上转让的，按新房还是旧房清算？
　　答：新房。苏财税[2007]45号规定土地增值税中的旧房，是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。其中的交付使用指交付给购房人使用。

　　2、问：旧房及建筑物转让如何计算土地增值税？
　　答：转让旧房及建筑物应按以下方法和顺序计算：
　　（1）通过房地产评估机构确定旧房及建筑物评估价格的，扣除项目包括：旧房及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款、按国家统一规定交纳的有关费用、在转让环节缴纳的税金以及旧房评估费用。

　　其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的地价款。在转让环节缴纳的税金指转让时缴纳的营业税、城建税、印花税、教育费附加和地方教育附加。

     （2）不能取得评估价格，但能提供购房发票的，扣除项目包括：按经税务机关确认的发票所载金额每年加计5%计算的金额以及与转让房地产有关的税金。

      其中，每年的确定按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。比如，29个月的为两年，31个月的为三年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

　　（3）既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收。纳税人是单位的，我市暂按转让收入的2%计征土地增值税；对纳税人为个人且转让非住宅类的其他类型旧房及建筑物的，也暂按转让收入的2％计征土地增值税。

　　四、预征、核定征收方面
　　1、问：预征、清算的政策依据是什么？法律责任如何规定的？
　　答：根据《细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得收入，……可预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。财税字[1995]48号第十四条规定，对纳税人预售房地产所取得的收入，应按规定预征土地增值税。

　　财税[2006]21号第三条规定，对未按规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。国税函[2010]220号明确了清算环节的滞纳金征收问题。

　　2、问：有产权的停车场、车库（位）在土地增值税预征或核定征收时，如何确定相关比例？
　　答：有产权的停车场、车库（位）在土地增值税预征或核定征收时，暂按普通住宅的相关比率执行。

　　3、问：拍卖破产企业土地时，对无法取得相关成本的，如何计算土地增值税？
　　答：拍卖破产企业土地时，对无法取得相关成本的，暂以核定征收方式征收土地增值税。核定征收率不得低于5%。

　　五、土地增值税清算方面
　　1、问：样板房、会所、售楼处、物业中的家具、电器等设备，如何计征土地增值税？

　　答：样板房、会所、售楼处、物业中的家具、电器等设备，不属于土地增值税征收范围，在确认转让房地产收入时不能包括家具、电器等设备的价值（以合法有效凭证为准）。

　　2、问：清算后再转让房地产如何缴纳土地增值税？
　　在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积