土地增值税清算政策解读

　　一、清算单位确认问题
　　1、问：清算单位如何确定？房开企业自行分期的能否分期清算？
　　答：根据《细则》第八条、国税发[2006]187号的规定土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。清算单位是由发改委（计委）、经发局审批的项目或分期项目，以发改委（计委）、经发局的立项批文为准。

　　2、问：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，如何计算土地增值税？
　　答：根据《细则》第八条、财税字[1995]48号第十三条的规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别计算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《条例》第八条第一项的免税规定。涉及普通标准住宅的房地产开发项目仍应以项目为单位进行清算。

　　二、扣除项目确认方面
　　1、问：代收费用具体指什么？如何计征土地增值税？
　　答：财税字[1995]48号第六条规定，代收费用，指的是县级以及县级以上人民政府明文规定要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用。如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

　　2、问：如何区分开发间接费用和房地产开发费用？
　　答：根据《细则》第七条第二款规定，开发间接费用指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。而纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用应在房地产开发费用中扣除，不在此扣除。

  　3、问：房地产企业向境外金融机构的借款利息支出，如何扣除？

　　答：房地产企业向境外金融机构的借款利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供境外金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按境内商业银行同类同期贷款利率计算的金额。不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%计算扣除。

　　4、问：对取得土地使用权（房地产产权）后，未进行任何形式的开发即转让的，如何计算增值额？对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如进行“三通一平”等），不进行房屋建造，即将土地使用权再转让出去的，如何计算增值额？

　　答：根据国税函发[1995]110号的规定，对取得土地使用权（房地产产权）后，未进行任何形式的开发即转让的，计算增值额时只允许扣除：取得土地使用权（房地产）时支付的价款、国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金，不能加计20%扣除。

　　对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如进行“三通一平”等），不进行房屋建造，即将土地使用权再转让出去的，在计算增值额时只允许扣除：取得土地使用权时支付的金额、按国家统一规定交纳的有关费用、开发土地的成本、费用，以及与转让土地使用权有关的税金，再加计开发土地的成本的20%。

    5、问：以土地（房地产）作价入股进行投资或联营，如何确认收入或取得土地支付的金额？
    答：在总局未作出明确规定之前，我省暂按如下口径执行：
    自2006年3月2日起，若投资（联营）方或被投资（联营）方从事房地产开发的，在投资或联营环节已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税时确认的收入作为被投资（联营）企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。投资方未缴纳土地增值税的，投资方应以土地（房地产）作价入股的金额确认收入，同时，被投资方以作价入股金额作为取得土地使用权支付的金额予以扣除。执行中，以被投资（联营）方接受土地（房地产）的入账金额为准，该金额一般略低于或等于中介机构出具的资产评估报告评估该土地（房地产）的价值。

　　对于在2006年3月2日之前以土地（房地产）作价入股的，无论投资（联营）方或被投资（联营）方是否从事房地产开发，均按照财税字[1995]48号的规定暂免征收土地增值税。

　　6、问：车库（位）在计算土地增值税时如何确认收入和成本、费用？
　　答：就我们目前了解的情况，车库（位）存在三种情形：
　　一是，利用地下人防设施作为车库（位）的，经省局请示总局答复如下，对无法按规定将建成的人防设施移交给人防部门的，不能扣除相关的成本、费用。因此，省局对我省利用地下人防设施作为车库（位）暂作如下规定：对已有相关移交规定的地级市，若房开企业将建成后的人防设施按规定移交给人防部门的，按照国税发[2006]187号的规定允许扣除相关的成本、费用；无相关移交规定的地级市，因地下人防设施始终由房开企业使用、收益，不属于转让，也不符合第四条第三条无偿移交给政府、公用事业单位用于非营业性社会公共事业的规定，不扣除相关成本和费用。

　　二是，作为公共配套设施使用的车库（位），按规定是不得转让的。若建成后移交给物业公司管理的，其收入已含在房价中，准予扣除相关的成本、费用。若房开企业建成后未移交给物业管理，而是以自身名义出租给业主使用的，无论租赁期为多少年，不确认相关收入，不扣除相关成本、费用。

　　三是，两证齐全、可有偿转让的车库（位），包括地上单独建造的车库和部分地下车库（位）。清算时，按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。