房地产市场宏观调控的税收优惠政策

　　近年来，国家出台了一系列关于房地产市场宏观调控政策，政府通过宏观调控的方式来抑制房地产市场高速增长，针对中低收入家庭的住房问题，国家和省以上有关部门不断出台一系列优惠政策，加大廉租住房和经济适用房的建设力度。

　　为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）精神，促进廉租住房、经济适用住房制度建设和住房租赁市场的健康发展，经国务院批准，财政部、国家税务总局近日颁布了《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）文件，对廉租住房、经济适用住房建设和住房租赁市场发展的税收政策做出明确规定，制定了各项税收优惠政策。

　　文件同时还规定，与廉租住房、经济适用住房相关的新优惠政策自2007年8月1日起执行，文到之日前已征税款在以后应缴税款中抵减。与住房租赁相关的新优惠政策自2008年3月1日起执行。

　　这次的新文件，不似以往的任何单项文件规定，对于支持廉租住房、经济适用住房建设的税收政策，涉及面广，优惠幅度极大。文件从以下几个方面作出了税收优惠政策。

　　一、对开发商、廉租住房经营管理单位和其他组织的税收优惠政策

　　1、对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。

　　2、对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。

　　开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

　　3、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　4、对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税，以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税，予以免征。

　　开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。

　　5、对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。

　　6、对其他组织转让旧房作为廉租住房的优惠政策

　　企事业单位、社会团体以及其他组织于2008年1月1日前捐赠住房作为廉租住房的，按《中华人民共和国企业所得税暂行条例》（国务院令第137号）、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行；2008年1月1日后捐赠的，按《中华人民共和国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行。

　　二、对个人的税收优惠政策

　　1、对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。

　　2、对个人按《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第162号）规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税。

　　3、对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。

　　4、对个人按《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第162号）规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税；对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴，应征收个人所得税。

　　5、廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。

　　6、个人捐赠住房作为廉租住房的，捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。

　　三、对住房租赁业务的税收优惠政策

　　（一）对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

　　（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

　　（三）对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

　　（四）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

　　此举表明，国家试图通过减税让利政策来调节住房租赁市场的利润水平，希望借此刺激我国住房租赁市场进一步发展，调节现有住房结构。这些政策出发点是好的，相信会对住房租赁市场带来正面的利好信息，对控制目前的房价会产生积极的作用。个人出租住房业主将减轻税收负担，但是未必能降低房屋租赁价格，房屋租价也是跟整个楼市走势紧密相关的，业主即使得到了政府在税收上的减免，未必肯主动降低租金。

　　几年来，住房租赁市场一直是税收征管工作中的一项难题，由于这部分房源存在分散广、隐蔽性强的特点，纳税人的纳税观念淡薄，税务机关的宣传、征收力度不够，致使大多租赁人对房屋租赁的税收知识知之甚少，例如，如何解决房租纳税后的发票等问题，还需要各地税务机关予以解决。

　　目前，由于各个地区的经济发展进展不同等情况，各地税务部门因地制宜地采取了诸如对个人出租住房按综合征收率征收应纳税款等措施，制定了一些税收优惠办法，逐步在加强住房租赁市场征收管理工作，也取得了可喜的成绩。这次优惠政策规定统一了全国的税收优惠政策，更能体现对低收入者予以税收照顾，对高收入者进行税收调节，这也符合税收公平原则。