房地产开发企业销售自行开发的房地产项目采用预售形式纳税申报

一、房地产开发企业采用预售形式销售自行开发的新、老房地产项目，适用一般计税方法计税的

例：某房地产开发企业为一般纳税人，于2017年预售2016年6月开工尚未开发完毕的房地产项目，当期取得全部价款和价外费用1110万元，开具增值税专用发票，当期允许扣除的土地价款为400万元，销售时采用一般计税方法，税率11%，预征率3%。

【相关政策】

1、一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款次月纳税申报期，向机构所在地主管国税机关预缴税款，预征率3%;

2、提示：房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目、适用一般计税方法计税的，也适用该申报示例，且应在不动产所在地国税机关预缴，向机构所在地国税机关进行纳税申报，预征率3%(详见下表);

3、房地产老项目：

(1)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;

(2)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

4、上述预缴均不得扣除地价，均需要填写《增值税预缴税款表》。

【应纳税额计算】

预缴税额=1110÷(1+11%)ⅹ3%=30万元

应纳税额=(1110-400)÷(1+11%)ⅹ11%-30=40万元

【预缴报表填写】

在预缴时，应将预缴税款金额填入《增值税预缴税款表》，房地产企业预售房产应填入第2项“销售不动产”，第一栏“销售额”填写收到的预收款11100000，第二栏“扣除金额”填0，第三栏“预征率”填3%，第四栏“预征税额”填预缴的税额填300000元。

【申报报表填写】

1、将本期应纳税额填入《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》附表一(本期销售情况明细)

在第4项“税率11%”的“开具增值税专用发票”下的第1栏“销售额”内填入不含税销售额10000000元，第2栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额1100000元;在第4项“税率11%”的“合计”下的第9栏“销售额”内填入不含税销售额10000000元，第10栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额1100000元，第11栏“价税合计”内填入价税合计金额11100000元，第12栏差额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填写本期允许扣除的土地价款4000000元，第13列“扣除后含税销售额”填入7100000元;第14列“扣除后销项(应纳)税额”填入700000元。(如图1)

图1

2、填报《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》附列资料(三)(服务、不动产和无形资产扣除项目明细)

在第5栏“5%征收率的项目”的相应栏次内填入相应数据：第1列“本期服务、不动产和无形资产价税合计额(免税销售额)”等于附列资料(一)第11列第9b栏的金额，应为本期销售项目价税合计额11100000元;第2列“期初余额”填入0;第3列“本期发生额”填入本期允许扣除的地价4000000元;第4列“本期应扣除金额”填入4000000元;第5列“本期实际扣除金额” 应保证小于本期发生的销售额且小于应扣除金额，填入4000000元;第6列“期末余额”填入0。(如图2)

图2