房企重点会计科目及风险解析

1、其他应收、应付款的构成

其他应收、应付款核算企业除应收、应付票据、帐款以外的其他各种应收、应付款项。对于房地产企业，其他应收款中关注的重点主要在不并表的关联公司或股东控制的其他企业的往来款。

2、科目关注点

（1）关注其他应收、应付款规模

通常情况下，采用合作开发的企业，其往来款主要计入其他应收、应付款科目，但由于企业或将合作开发款拆分，仅通过单项大额款的明细情况并不能核实其他应收款的真实情况，还需要关注按交易方归集的年末余额序列的情况，尽管信息仍然较为有限。但总体来讲，我们可以通过其他应收款的绝对规模推测企业是否存在合作开发的关联方交易。对于合作开发规模较大的企业，需关注企业所披露销售合同金额数据和销售回款数据的统计口径是否为企业实质可影响项目的销售额汇总。此外，对于其他应付款长期保持较大规模的企业还可能存在将预收房款计入其他应付款的情形。
 

（2）关注上市公司与非上市公司其他应收、应付款监管

由于政策对于上市公司与控股股东及其他关联方的资金往来监管力度较强，严格限制控股股东及其他关联方与上市公司发生的经营性资金往来中，占用上市公司资金，同时，上市公司被关联方占用的资金，原则上应当以现金清偿。因此上市公司相对于非上市公司，其其他应收、应付款规模控制更为有效。

（3）关注账龄结构

其他应收、应付款的账龄结构也是我们需要关注的重点，账龄在1年以内的其他应收款的相对规模越大，一定程度上表明企业对于其他应收款的回收能力较强，而账龄在3年以上的其他应付款占比越大，则可以说明企业占用外部资金的能力。

1、无形资产的构成

无形资产核算企业的专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、商誉等各种无形资产的价值，实行国有土地使用权有偿使用后，企业为新建办公楼房等而获得土地使用权，所支付的土地出让金，也在本科目核算。

对于房地产企业来讲，无形资产科目主要为按实际支出确认的自用土地使用权，企业为房地产开发而获得的土地使用权，所支付的土地出让金，在“存货”中的开发成本科目核算，不计入无形资产。

1、有息债务的构成及特点

房地产企业的特点就是负债经营，其短期有息债务科目包括：短期借款、交易性金融负债、应付票据、应付短期债券和一年以内到期的非流动负债，注意调整企业“其他应付款”和“其他流动负债”中的应付短期债券，同时，企业“一年以内到期的非流动负债”中无息债务应剔除。房地产企业长期有息债务科目包括：长期借款和应付债券，需要关注“长期应付款”、“专项应付款”以及“其他非流动负债”中的应付债券，此外，企业计入“长期应付款”中的融资租赁款也需要调整到长期借款中。

房地产企业有息债务的绝对规模大，杠杆率不仅反映了其可能的经营风险，也说明了其未来发展的可能弹性。根据中债资信房地产团队梳理的2016年年报数据，241家房地产企业的负债合计约为14.31万亿元，同比增加3.50万亿元，同比增长幅度超过30%。换言之，截至2016年底，平均每家发债房企负债达593.65亿元。行业资产负债率的平均值和中位数分别为68.45%和72.10%，有50家资产负债率超过80%，占比接近21%，此外，剔除预收账款的调整后资产负债率超过70%的有95家，占比超过39%。

债务结构以长期为主，截至2016年末，241家房地产企业全部债务合计61,487.84亿元，其中长期债务合计46,333.49亿元，占比超过75%，由于房地产项目多为跨越数年的资金密集型周期性活动，合理利用长期债务为企业提供充足的时间安排债务的偿付，同时有利于房地产企业锁定债务成本。

2、科目关注点

（1）关注房企债务结构是否合理

房地产企业项目运营周期长，从房企的主要融资途径来看，银行贷款方面房企不得进行流动资金贷款，通常银行、信托等开发贷款融资通常伴随项目的开发生命周期，因此期限均为长期；直接融资方法，债务融资工具基本以3~5年期限为主。因此对于某一房企，其有息债务以短期为主（不考虑“一年内到期的非流动负债”）或从侧面反映了该房企的主要融资途径受限通过其他高成本的融资渠道融资的可能，对于此类房企需要重点关注。

（2）关注企业综合融资成本

房地产企业的融资渠道包括银行贷款、债券融资、股权融资、信托融资、金融租赁融资等方式。由于房地产行业是资金密集型行业，债务规模巨大，高昂的融资成本会大幅增加项目开发的成本和支出压力。我们根据（费用化利息+资本化利息）/全部债务估算企业的综合融资成本，截至2016年末，241家房地产企业平均综合融资成本约为9.76%，整体处于较高水平。而2017年以来陆续出台的房地产调控政策，使得房地产企业融资渠道收紧、融资成本进一步上升。此外，房地产企业的规模和运营能力是决定其融资成本的关键因素，大型房企，例如保利地产、中海地产、招商蛇口、华侨城等央企国企背景的房地产企业，借贷优势明显，融资成本处于相对低位。中小房企，尤其是对债务滚动依赖性较强的企业，或对融资渠道收紧、融资成本抬升弹性较差，需关注其资金链压力。

1、预收账款的构成及特点

房地产企业通过预收账款核算企业按照合同约定或协议规定向购房单位或个人预收的购房定金。与企业的有息负债、应付款项等债务不同，预收账款是一项不需要以现金偿付的债务，同时，在一定程度上可以缓解企业的现金流压力，改善企业资产的流动性，提高企业的偿债能力。

2、科目关注点

（1）关注预收账款规模及其与现金流规模的匹配程度

预收账款衡量报表日已达到预售条件但尚未结转收入的项目的销售规模，其年度变化受本年度结转的销售收入和本年度新增的已达到预售条件但尚未结转收入的销售回款规模影响，由于房企特殊的预售模式，销售商品、提供劳务收到的现金流入并不是与营业收入而是与预收账款的变化相匹配；根据2016年年报数据梳理情况，241家房地产企业（预收账款变化额+营业收入）/销售商品、提供劳务收到的现金的平均值和中位数分别为为1.06倍和1.00倍，其中规模比在0.90~1.10倍之间的企业数量为176家，占比超过73%，房地产企业预收账款的变化与经营现金流入规模高度相关。对于预收账款变化与现金流明显不匹配的企业，需引起关注。

（2）关注预收账款结转收入的表现

房地产行业采用预售房屋的销售方式，因此，企业当期销售收入和当期营业收入的表现并不完全一致。预收账款是房地产企业业绩表现的先行指标，可以反映公司的成长性。一方面，房地产企业结算相对特殊，预收账款的确认与销售金额之间只差一个办理按揭贷款的时间，也就是说预收账款是最贴近反映企业当期销售状况的财务指标。另一方面，一般来说，预收账款在实现销售之后一年内，就可以转为营业收入，因此，预收账款与公司未来业绩直接相关。对于预收账款收缩幅度较大的企业，未来收入规模或大幅下滑，需关注其经营压力，同时，需要结合企业项目情况判断企业的经营持续性。而对于预收账款规模持续大规模小于营业收入的企业，企业或存在提前确认收入的情况，需关注其收入确认方式。

1、经营活动现金流构成及计入要求

房地产企业的经营活动主要包括：销售商品房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、发包工程、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务、缴纳税款等等。房企经营活动产生的现金流入主要为销售商品房、转让土地、提供劳务收到的现金以及收到的租金等；而现金流出主要表现为发包工程、征用和批租土地、购买商品、接受劳务支付的现金，以及经营租赁所支付的现金等。

2、科目关注点

（1）关注经营活动现金流入量与签约销售额规模的匹配程度

由于合作开发的增加，实操过程中合作开发项目的销售资金回笼通常体现为往来款项，现金流方面则体现在其他与经营活动有关的现金流入，因此我们在看现金流与销售额的匹配是通常分析经营活动现金流入总量与签约销售额的匹配程度。根据中债资信房地产团队2016年年报梳理结果，经营活动现金流入规模约为签约销售额的0.8倍，对于现金流入与销售额规模明显不匹配的企业，需关注该房企是否存在其对项目回款的控制力较弱，或销售额数据存疑等情况。

（2）经营活动净现金流规模

通常情况下，由于房企项目投资规模庞大，经营活动现金流流出规模大于流入规模，净额多为负值，只有在销售明显回暖的情况下，会得到一定程度改善。根据中债资信房地产团队对241家房企年报的梳理结果，2014年~2016年，随着房地产市场的逐步回暖，经营活动净现金流为正的企业从2014年的104家大幅上升至2016年166家，占比接近69%，经营活动净现金流总规模由-2,403.17亿元上升至3,533.01亿元。

（3）关注销售商品、提供劳务取得的现金和购买商品、接受劳务支付的现金规模比较

销售商品、提供劳务取得的现金体现房地产企业销售资金回笼情况，购买商品、接受劳务支付的现金核算企业本期项目投资的实际支出情况，通过二者规模的比较，我们可以看出企业的投资缺口，从而判断企业的筹资压力。

（4）关注其他与经营活动有关的现金流

其他与经营活动有关的现金流主要反映企业合作开发或是与关联方交易的实际回款情况，通过支出与收入的规模对比，可以判断企业对外部资金的占用能力。

三、总结

但随着我国房地产行业进入白银时代，地价高企、竞争加剧等因素推动了合作开发的增加，同时由于融资渠道的整体紧缩，土地投资占项目投资比重的提升，催生了房企在“四证”获得前的融资需求；房企在优化财务报表的需求背景下，“明股实债”的融资方式较为普遍，这导致了房企实际债务水平或较账面更高，对于该问题及如何从财务报表体现来分析“明股实债”的可能性的研究我们将于第三篇做详细分析，敬请期待。