土地增值税暂行条例实施细则第七条第三款中的“同类同期贷款利率”具体规定是什么？

　　问：请教下，中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则下第七条第三款“财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额”，请问上述利息支出是否包含企业付给银行的财务顾问费？上述同类同期贷款利率中的利率是指人行公布的基准利率再加上贷款银行的浮动利率吗？

　　答：尊敬的纳税人，您好！根据您所述情况，利息支出不包括企业支付银行的财务顾问费，同类同期贷款利率以商业银行具体贷款利率情况为准。

　　发布时间：2020-07-29

　　回复部门：福建省税务局纳税服务中心

　　相关解读——浅谈地产前融利息支出的税务处理

　　问：请教下，中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则下第七条第三款“财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额”，请问上述“同类同期贷款利率”中的利率是指商业银行在银行官网上公布的贷款市场报价利率（LPR）吗？税务局是依据什么来鉴定这个利率？
　　回复内容：

　　您好，“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是商业银行公布的同期同类平均利率，也可以是商业银行对某些企业提供的实际贷款利率。

　　具体建议您联系贷款对应的商业银行确认。

　　上述回复仅供参考，具体以国家相关政策规定为准！

　　感谢您的咨询，顺祝生活愉快！

　　回复部门：福建省税务局纳税服务中心

　　回复时间：2020-09-02

　　相关知识：

　　1，土地增值税如何计算?

　　土地增值税=增值额×适用税率=(收入-税法允许扣除项目)×适用税率

　　纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　2，计算增值额的扣除项目包括：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额;

　　(二)开发土地的成本、费用;

　　(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

　　(四)与转让房地产有关的税金;

　　(五)财政部规定的其他扣除项目。

　　3，土地增值税实行四级超率累进税率：

　　增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

　　增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分，税率为40%。

　　增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分，税率为50%。

　　增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

　　4，土地增值税计算简便公式

　　a、查账征收：

　　计算土地增值税税额，首先计算增值率=增值额÷扣除项目

　　增值额=收入-扣除项目

　　再按以下公式计算土地增值税税额：

　　①增值额未超过扣除项目金额50%

　　土地增值税税额=增值额×30%

　　②增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的

　　土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%

　　③增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%

　　土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%

　　④增值额超过扣除项目金额200%

　　土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%

　　公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

　　b、核定征收

　　须满足条件：转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的。

　　土地增值税税额＝计税价格×核定征收率

　　5，免征土地增值税的情形有哪些

　　有下列情形之一的，免征土地增值税：

　　(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的;

　　(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

　　普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

　　(三)因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。因城市实施规划而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因国家建设的需要而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。(财税〔2006〕21号)

　　(四)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

　　(五)对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字〔1999〕210号)

　　(六)对个人销售住房暂免征收土地增值税。《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)