沈阳地方税务局2010年税政疑难问题答疑

10.企业所得税退税及留抵问题。在所得税汇算清缴时企业可自行选择退税或留抵，但有企业反应退税程序复杂，而要选择留抵，因汇算时综合申报表中填列应纳税额时不能为负数，此需留抵的税额无法直接在次年的月（季度）申报表予以体现。
答：因月（季）度纳税申报表的栏次中无上年多缴税款的填写项目，因此抵顶税款只能在次年所得税汇算时抵顶。

11.关于业务招待费列支问题。企业所得税规定：业务招待费税前列支标准为不超过发生额60％与当年销售（营业）收入5‰孰低者，但企业在申报时只要将实际发生额录入，税收金额直接显示的数据是实际发生额的60％，并且不能修改。
答：金税三期问题，等待省局后台处理。

12.现在个人购买住房，到银行贷款时，如果没有缴纳社会保险，就需要提供个人一年的个人所得税完税凭证。此类个人多无工作，没有单位，不符合个人所得税相关科目征税范围。其坚持交税以取得税票，应如何办理？能否在符合原则的情况下，方便纳税人吗？
答：按照《个人所得税法》及相关政策规定，如果发生纳税义务且有所得的个人，则需要缴纳个人所得税，税务机关按照有关规定为已经缴纳税款的纳税人开具完税证明。    

13.某公司为综合性餐饮娱乐企业，经营范围包括餐饮、洗浴服务，台球、网球、游泳场所管理服务等，其餐饮收入按综合征收率以票控税，若该公司企业所得税实行查账征收方式，问其餐饮收入以票控税缴纳的企业所得税是否允许做为应纳税款扣除？若该公司企业所得税实行核定征收方式，与餐饮收入的综合征收率之间存在差额，是否应按核定的应税所得率缴纳企业所得税？
答：我们了解，企业在办理税务登记时，按照查实征收录入金税三期，目前按照餐饮企业以票管税办法，没有单独下核定表，金税三期里默认为查实征收，与实际征管产生矛盾。（于洪建议做法，对带有餐饮娱乐的企业进行核定征收，年初下核定表，年终按照应税所得率（最低10%）与综合征收率之间差额补税。）

14.建筑安装企业如果有分包情况时，总承包人应如何确定企业所得税计税依据？是按向建设单位开具发票的金额还是实际取得的营业额？根据《国家税务总局关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知》（国税函[2010]156号）规定，若分包人已按项目实际经营收入的 0.2％向所在地主管税务机关预缴企业所得税，而总承包人按10%应税所得率核定征收企业所得税，两者之间的税率差额应如何补征？
答：按总分合同分别征收企业所得税。总承包人按照扣除分包后的营业收入征收企业所得税，分包人按项目实际经营收入部分征收企业所得税。两者均为独立纳税义务人。

15.一年内换购住房抵免个人所得税，买卖房产所在地要求是沈阳市还是辽宁省范围内？
答：辽宁省内买卖房产都可以享受这个优惠政策。

16.对绿化工程由于涉及树苗的成活率等后期维护问题，在确认完工百分比上该如何处理？   
答：按照实际发生成本税前扣除，“完工百分比”按照国税函[2008]875号第二条规定处理。

六、财产和行为税问题
（一）房产税、城镇土地使用税问题
1.某房屋开发公司2008年8月通过竞拍方式取得地块的土地使用权及地上建筑物（无房产证、无竣工验收报告），于2008年8月29日取得拍卖成交确认书，该地及地上建筑物属于由法院执行过程中进行的委托拍卖，原土地及地上建筑物所有者不配合办理产权过户手续。9月由法院裁定确认拍卖合法，土地及地上建筑物由房屋开发所有。10月由法院出具执行通知书，11月该房屋按开发公司取得该地的土地使用证，后地上建筑物由房开公司经营用。房开公司自述接手该地上建筑物时，该建筑物不能使用。请市局明确是否能将8月确认为该开发公司土地使用税纳税义务发发生时间？同时房屋投入使用如何判定？
答：经与分局沟通该房屋开发公司是通过竞拍方式购买的未竣工验收的在建工程，目前有部分投入使用。根据《辽宁省房产税征收管理工作规程》（辽地税财[1998]420号）第二十三条第（二）款规定，纳税人在办理验收手续前已经投入使用的新建房产，从投入使用之次月起缴纳房产税。因此，该公司应在入住使用房产的次月起缴纳房产税，部分投入使用的就投入使用的部分缴纳房产税。依据《辽宁省城镇土地使用税征收管理工作规程》（辽地税发〔2003〕113号）第十条，在土地使用税的征税范围内，拥有土地使用权的单位和个人，为土地使用税的纳税义务人。如在取得土地使用证之前已占用土地的，依据《辽宁省城镇土地使用税征收管理工作规程》（辽地税发〔2003〕113号）第三十六条，自占用土地的次月起计算缴纳土地使用税。

2.某房地产开发公司土地出让合同约定交付时间2009年11月份，实际交付时间滞后，由土地储备交易中心开具土地交付日期备忘录明确交付时间在2010年3月份，那么土地使用税纳税义务发生时间应为2009年11月还是2010年3月？
答：依据《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。如由于政府动迁不及时等原因，政府没有按照合同约定的时间将土地交付给受让者，土地受让人应与出让者签订补充协议，重新明确交付土地的时间；也可由出让者出具有效证明，证明该宗土地确因政府的原因没有按时交付土地。经主管地方税务部门确认后，可按补充合同或政府有关部门证明的时间，确定土地使用税纳税义务发生的时间。

3.房产以租代售涉税问题。合同大致如下：甲方同意乙方在工业园区采用以租代售的形式，期限为五年，确定乙方每年支付综合租金给甲方，五年支付的租金合计为房产的总价款，合同履行完毕后为乙方办理房产证和土地使用证。如何确定房产税和城镇土地使用税纳税人，如何缴税？如承租人（买受人）按房产余值缴房产税，原值如何确认？如果合同未履行完毕，已缴的税款有何说法？土地使用税如何缴纳？
答：《沈阳市地方税务局关于明确财产行为税（费）有关政策问题的通知》（沈地税发[2002]174号）规定，“关于先租后买房屋，并以租金抵顶售房款的，如何征收房产税问题。依据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条，在房屋出租期间，应按租金收入计征房产税。依据《辽宁省城镇土地使用税征收管理工作规程》（辽地税发〔2003〕113号）第十条，在土地使用税的征税范围内，拥有土地使用权的单位和个人，为土地使用税的纳税义务人。”

4.根据2007年1月1日起适用的《沈阳市城镇土地使用税地段等级和税额标准表》规定，街路两侧从高适用等级税额标准，如果一个房屋开发企业仅取得一个土地使用证，面积为5000平方米，其中一面临街，并且两侧的等级税额不一致，那么该如何确定这5000平方米的等级税额？房开企业应如何缴纳土地使用税？是否在实践中可以直接按照实际的地段等级税额缴纳土地使用税？
答：应从高适用等级税额标准。

5.实例：辽宁某房地产发展有限公司，在于洪区开发了"龙腾金荷苑"项目。"龙腾金荷苑"项目位于沈阳市于洪区白山路(即二环路)120号。该单位于2006年10月取得 "龙腾金荷苑"项目用地的三个地块，分别办理了土地使用证。土地证面积分别为19,647.6平方米、40,459.5平方米、40,240.3平方米，面积合计为100,347.4平方米，其中土地证面积为40,240.3平方米的土地临二环路。另两块土地未临二环路。根据街路两侧从高适用等级税额标准的规定，该单位2006年项目用地已按5元/平方米申报缴纳土地使用税，2007年1月至2008年6月项目用地已按15元/平方米申报缴纳土地使用税。
该单位在市局2008年房地产行业和三经街地区专项整治重点检查工作中被确定为检查户,检查工作由市局统一组织人员进行。市局确定的检查人员认为：该单位2006年该项目用地土地使用税单位税额应为3元/平方米，企业不应按5元/平方米申报缴纳；2007年、2008年1-6月该项目用地土地使用税单位税额应为9元/平方米，企业不应按15元/平方米缴纳申报，故该单位"龙腾金荷苑"项目2006年11月至2008年6月应按适用税率缴纳土地使用税，不从高缴纳。多申报缴纳的土地使用税655126.61元，应作退税处理。
请示：同一开发项目的三个地块，对其中未临二环路的两个地块，其土地使用税是否从高适用税率？请予明确。
答：未临二环路的两个地块，如分别取得了土地使用证，可按各自座落地点适用土地税税额标准。

6.根据于洪区的发展要求，现在辖区内存在大量的钢材市场，由于其自身特点，通常是房屋和土地（货场）共同租赁，对于其中的房屋部分应如何缴纳房产税？如果租赁协议中对房屋、土地通过面积或金额能够合理划分数量或比例，是否可以按房屋出租收入缴纳房产税？如果不能划分清楚，那是否按照全部的出租收入缴纳房产税？
答：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条第二款规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。出租货场（土地）不属于出租房屋，不应征收房产税，如果租赁协议中对出租房屋、土地的租金能够合理划分，应就出租房屋的租金收入征收房产税，如果根据租赁协议不能合理划分，应由主管征收局以合理的方式核定出租房屋部分的租金收入征收房产税。

7.对于企业将厂区自有产权的宿舍供员工免费使用或出租给员工，是否应缴纳房产税？我们认为应该缴纳，但根据国家税务总局12366的热点问题解答，《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号），“对按政府规定价格出租公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房暂免征收房产税”的规定是指不高于政府规定价格出租的单位自有住房暂免征收房产税，因此，企业将自有的房产作为员工宿舍免费提供员工居住属于该政策规定的免税房产，可暂免征收房产税。请明确对企业将自有产权宿舍出租给员工或免费提供给员工居住是否应纳房产税？
答：企业将自有产权的宿舍出租给员工，如不高于政府规定价格，按照财税[2000]125号文件规定免征房产税；企业将自有产权的宿舍提供给员工免费使用，经请示省局可参照财税[2000]125号文件规定免征房产税。

（二）土地增值税问题
8.《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》第六条规定，符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预(销)售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85%(含)以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）地方税务机关认定有可能造成税款流失、经县级（含县级）以上主管地方税务机关批准清算的开发项目；（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。问题：根据以上规定符合情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算，如何理解可要求，是否是必须，在日常征管中如何执行？
答：根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）第十一条规定：对符合上述规定的可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

9.《关于土地增值税清算工作有关问题的通知》（辽地税函[2008]176号）第三条规定，各级稽查机构在实施房地产企业税务检查时，应对符合《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（辽地税发[2007]102号）第五条之规定情况的房地产开发项目进行土地增值税清算，并做出稽查结论（不包括土地增值税预征的稽查结论），以后对该项目不再重复进行土地增值税清算。问题：该文件是否还有效？不符合《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（辽地税发[2007]102号）第五条规定的，是否应由主管税务机关进行清算？
答：有效。不符合《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（辽地税发[2007]102号）第五条规定的，应由主管税务机关进行清算，同时，根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）第三条规定，各级税务机关对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查。

10.根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知[财税（1995）048号]第一条“以房地产进行投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免缴纳土地增值税。对投资联营企业将上述房地产再转让的，应按规定缴纳土地增值税。”后《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的通知》[财税（2006）21号]第五条关于以房地产进行投资或联营的征免税问题：“对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知[财税（1995）048号]第一条暂免征收土地增值税的规定。”第六条：“本文自2006年3月2日起执行。” 如果投资者2001年8月以土地及土地上的建筑物、附属配套设施作价入股投资房地产开发企业，是否缴纳土地增值税？
答：2006年3月2日以前，按照《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》[财税1995（048）号]的相关规定执行，暂免缴纳土地增值税。