房地产企业“混合性投资业务”税务处理应做好事先筹划

房地产企业混合性投资业务税务处理应做好事先筹划  

赵国庆                            国家税务总局税务干部学院

近几年来，混合性投资业务是信托公司在开展房地产融资业务中广泛采用的模式。但是，现行企业所得税法就这些问题，没有清晰规定。为此，国家税务总局专门出台了《国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2013年第41号，以下简称41号公告），明确了混合性投资业务的定义和企业所得税的税务处理。但是，我们需要提供广大房地产企业的财务经理，41号公告虽然明确了混合性投资业务的税务处理问题，但是，文件要求的条件比较严格，并非所有的房地产企业信托融资模式都能够适用41号公告。因此，地产企业在前期设计融资模式，约定融资合同条款时要做好事先筹划，合理降低税收成本。

41号公告对混合性投资业务进行了概念的界定。混合性投资业务是指兼具权益性投资和债权性投资双重特征的投资业务。但是，只有同时符合41号公告五个条件的混合性投资业务才能适用该公告进行税务处理。这五个条件是：

（一）被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利润、固定股息，下同）；
对于第一个条件，核心在于把握“固定”二字。因此，只有“固定”二字才突出了这种混合性投资业务更多是“债”的性质，而非“股”的性质，才能适用41号公告。如果房地产企业信托融资中采用“固定收益+浮动收益模式”的信托融资，则不符合41号公告的第一个条件。例如，阳光城（000671.SZ）2011年5月13日公告终所称的其持股75%的福建汇泰房地产发行“中信阳光·汇泰股权投资集合信托计划”，由于其合同约定的收益为固定收益和浮动收益之和，这种“类基金”的房地产信托就不符合41号公告。这一点，房地产企业财务经理在设计融资模式时需要提前考虑。

对于第二个条件中“有明确的投资期限或特定的投资条件”，一般的地产信托融资方案都能符合。但是。对于“在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金”这个条件，则需要房地产企业的财务经理特别关注。在“假股权、真债权”的融资模式中，信托主体虽然名义上股东，但实际是债权人，因此，这类信托计划都有一个明确的投资期限。此时，信托主体如何在投资期限到期时从房地产公司退出，即退出方式的选择是多样的。从我们查阅的各种地产企业信托融资的公告来看，信托主体的退出无外乎两种方式：
第一种是由地产企业进行减资，实现信托主体的退出；
第二种方式是由原房地产企业的大股东从信托主体回购股权的方式实现信托主体的退出或信托主体变卖股权退出。从目前的实践来看，第二种退出模式更为普遍。

但是，我们需要关注的是，41号公告所规范的混合性投资业务要求在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金，这就意味着，只有第一种退出方式的“假股权、真债权”信托融资模式才能适用41号公告。对于这个问题，房地产企业财务经理在当时设计信托融资模式时需要提前考虑，筹划好正确的退出方式。

对于第三个条件“投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权”，把握的要点是，信托主体不拥有对被投资企业的剩余利润索取权，对被投资企业净资产不能按投资份额拥有所有权。如果合同约定了信托主体只享有固定利率（股息），这个条件基本也是符合的。同时，41号公告解读还要求，被投资企业如果依法停止生产经营活动需要清算的，投资企业的投资额可以按债权进行优先清偿。但是，这个“优先清偿”并非完全优先于普通债权，因为在“假股权、真债权”的融资模式中，信托主体毕竟名义上是以股东身份进入的，不可能和普通债权一样优先清偿。这里的“优先清偿”一般是通过在信托计划中约定由房地产企业原先的股东承诺放弃对项目公司债权的优先受偿权来实现的。这一点，房地产企业财务经理和税务机关沟通时可能需要有所把握。

第四个条件“投资企业不具有选举权和被选举权”，对于这个条件，总局41号公告解读是这么把握的，即“投资企业不具有选举权和被选举权。被投资企业在选举董事会、监事会成员时，投资企业不能按持股份比例进行表决或被选为成员”。我们认为，这一规定41号公告在执行中存在最大争议的地方。如果对这条规定把握不好，很多“假股权、真债权”信托融资都很难适用41号公告的税务处理。在“假股权、真债权”这种信托融资模式中，由于地产企业并无任何资产抵押，因此，信托公司必须要通过增资取得控股权，通过控股权来保障其相关利益。比如，在一个典型的房地产企业“假股权，真债权”的信托融资方案中，信托公司股东履行控股监督，房地产企业原股东负责项目公司的日常生产经营。但是，信托公司要委派董事进入项目公司股东会，同时对其重大项目具有一票否决权，重大事项是指对本信托计划的运营带来重大影响或风险的事项，主要包括：经营计划；工程预算、决算；固定资产的处理；对外融资、负债；对外担保；股东分红、注册资本变更等事项。在国外的公司法中，公司重要的债权人对公司重大事项都享有一定的表决权。但是，我国公司法在对公司重要债权人权益的保护上面尚未类似的规定。虽然41号公告提出了要同时符合5个条件的混合性投资业务才适用41号公告，但是，个人的观点是，我们在执行41号公告时，不应把这个条件作为判定该业务是债权投资还是股权投资的关键性证据。毕竟混合性投资业务是指兼具权益性投资和债权性投资双重特征的投资业务。如果这种业务完全只有“债”的形式，毫无任何“股”的形式，也就不需要发布这个公告了。

因此，我们认为，第四个条件要和其他四个条件结合在一起进行判断，而非孤立的看待。如果选举权和被选取权的履行只是为了保障信托公司作为重要债权人的利益，在公司重大决策上享有控制权的话，不应简单认为该信托计划就不符合第四个条件。

第五个条件，“投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动”，一般而言，信托公司只是作为债权人介入，其自身不是从事房地产开发业务的企业，也不熟悉房地产经营，一般是不会参与到投资企业的日常生产经营活动中。一般而言，这个条件都会设计到信托融资的合同中的。但是，同样和第四个条件相联系，信托公司虽然不参与到投资企业的日常生产经营活动中，但作为房地产公司的重要债权人，信托公司肯定会利用控股股东身份，享有对项目公司重大生产经营事项的表决权。