3.审核分析
（1）第一层级评估
①企业理论税负率
企业理论税负率={}×税率÷[理论销售收入×]×100%
理论销售收入=可售面积×销售均价=45635×6000=273810000元
理论销售成本=土地成本+建筑安装工程费+前期工程建设费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+开发间接费用
建筑安装工程费=可售面积×行业单位面积建筑安装工程费=45635×1300=59325500元
前期工程建设费=建筑安装工程费×行业前期工程建设费占建筑安装工程费平均比率=59325500×6%=3559530元
公共配套设施建设费=建筑安装工程费×行业公共配套设施建设费占建筑安装工程费平均比率=59325500×13%=7712315元
开发间接费用=（土地成本+建筑安装工程费）×行业开发间接费占土地成本及建筑安装工程费平均比率=(53899152+59325500)×10%=11322465元
理论销售成本=土地成本+建筑安装工程费+前期工程建设费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+开发间接费用=53899152+59325500+3559530+7712315+
2966275+11322465=138785237元
企业理论税负率=[(273810000-138785237)×15170/45635+5697970-8450261-
18577862]×33%÷（273810000×15170/45635+(80076678-42090212)）×100%
=6.03%
②企业实际税负率
企业实际税负率=企业申报缴纳所得税额÷[销售收入+（预收账款期末余额-预收账款期初余额）]×100%=4627161÷[83305560+(80076678-42090212)]×100%=3.81%
③结论
企业理论税负率为6.03%，实际税负率为3.81%，实际税负率低于理论税负率20%以上，初步判定该企业纳税异常，纳入重点评估对象。
（2）第二层级评估
由于该房地产企业仅开发了一个项目，因此税务人员对企业期间费用和营业税金及附加指标进行分析。
①期间费用类指标评估
·管理费用变动率
管理费用变动率=（当期管理费用-上期管理费用）÷上期管理费用×100%=（8511094-5364500）×100%=58.7%
该变动率与历史水平比较，高于预警上限25%，可能存在虚列管理费用的问题。
·销售费用收入比率
销售费用收入比率=销售费用÷销售收入×100%=6576616÷83305560×100%=7.9%
销售费用收入比率与行业平均水平对比，高于预警上限5%，可能存在多转费用或少计收入等问题。
·财务费用变动率
财务费用变动率=（当期财务费用-上期财务费用）÷上期财务费用×100%=（3490152-5081154）÷5081154×100%=-31.3%
该变动率与历史水平比较，在预警区间内，初步排除企业可能存在虚列财务费用的问题。
②营业税金及附加类
·营业税申报率
营业税申报率=申报缴纳营业税÷{[销售收入+（预收账款期末余额-预账款期初余额）+定金] ×5%}=6440323÷{[83305560+(80076678-42090212)+5758200] ×5%}＞1
营业税申报率＞1，初步判定营业税指标缴纳正常，无少缴问题或存在少计收入问题。
·土地增值税申报率
土地增值税申报率=申报缴纳土地增值税÷{[销售收入+（预收账款期末余额-预收账款期初余额）+定金] ×预征率}=1288065÷{[83305560+(80076678-42090212)+
5758200] ×1%＞1
土地增值税申报率＞1，初步判定土地增值税缴纳正常，无少缴问题或存在少计收入问题。
③结论
税务人员根据已采集的信息对企业期间费用指标进行测算与评估，得出以下结论：企业申报管理费用和销售费用偏高，可能存在虚列管理费用和销售费用的情况。
（3）第三层级评估
税务人员根据已采集的信息对项目各指标进入深入分析。
①收入类指标评估
·营业税测算收入
营业税测算收入=同期已纳营业税÷5%=4541000÷5%=90820000元
实际申报的销售收入低于测算的销售收入，企业可能存在未及时申报销售收入等情况。
·其他应付款变动率
其他应付款变动率=（期末其他应付款-期初其他应付款）÷期初其他应付款×100%=（24372951-3883774）÷3883774×100%=527.6%
其他应付款成倍上涨，变动率527.6%明显高于预警上限28%,可能存在代收款项未计收入或取得收入长期挂账等问题。
②成本类指标评估
·单位面积建筑安装工程费
单位面积建筑安装工程费=建筑安装工程费÷可售面积=60612331÷45635=1328元
该指标与行业平均水平比较基本相符，在预警区间以内，初步排除项目存在虚列建筑安装工程费的问题。
·前期工程建设费占建筑安装工程费比率
前期工程建设费占建筑安装工程费比率=前期工程建设费÷建筑安装工程费×100%=1511173÷20147539×100%=7.5%
该比率与行业平均水平比较，低于预警上限9%，初步排除项目虚列前期工程费的情况。
·基础设施建设费占建筑安装工程费比率
基础设施建设费占建筑安装工程费比率=基础设施建设费÷建筑安装工程费×100%=2778235÷20147539×100%=13.8%
该比率与行业平均水平比较，低于预警上限17%，初步排除项目存在虚列基础设施建设费的问题。
·公共配套设施建设费占建筑费安装工程比率
公共配套设施建设费占建筑费安装工程比率=公共配套设施建设费÷建筑安装工程费×100%=1189860÷20147539×100%=5.9%
该比率与行业平均水平比较，在预警区间以内，初步排除项目虚列公共配套设施建设费的情况。
·开发间接费用占土地成本及建筑安装工程费比率
开发间接费用占土地成本及建筑安装工程费比率=开发间接费用÷（土地成本+建筑安装工程费）×100%=3707935÷（17916078+20147539）×100%=9.7%
该比率与行业平均水平比较，在预警区间以内，初步排除虚列开发间接费用的情况。
③结论
税务人员根据已采集的信息对企业第三层级指标进行测算与评估，得出以下结论：企业申报销售收入低于测算得到的销售收入，企业可能存在隐匿收入，未及时申报收入的情况。其他应付款变动率过大，怀疑企业可能存在代收款项未计收入或取得收入长期挂账等问题。
4.评估约谈
税务人员对企业下达了《税务约谈通知书》，要求企业就收入偏低、其他应付款变动过大、组长偏高等问题进行合理解释。经与企业法人代表、财会人员的约谈，该企业对税务机关的评估结论基本认同并表示高度重视，积极配合税务机关就疑点问题认真开展自查。
5.评估结果
根据调查结果，税务人员按照《纳税评估管理办法》的有关规定，向企业下达了纳税评估有关问题改正建议书建议其申报补正。
该公司2006年度企业所得税缴纳存在少计收入、虚列费用的问题。其中，将预收房款挂其他应付款18671021元，虚列费用8487760元。企业补税后，税负由原来的3.81%提高到了7.34%。由于原理论税负率期间费用和预收账款净值取自企业申报信息，因此期间费用和销售未完工开发产品收入调整后，企业理论税负率也应重新计算，调整后计算得到的新的理论税负为7.79%。企业实际税负率低于理论税负率，减值率5.8%，在合理范围之内。
|
