总局23号公告关于车位计征契税的规则变化与适用分析

      四、房产公司出租地下车位一次性收费如何纳税　　

　　依据《土地增值税暂行条例》及实在施细则的有关划定，土地增值税是对销售或者以其余方法有偿转让国有土地应用权、地上的建造物及其附着物的行为所征收的税。发售或转让应该以办理相应产权为标记，产权未产生转移就不形成出卖或转让。只出租地下车位的行动，由于不发生使用权的转移，不须要缴纳土地增值税，针对转让车位使用权获得的收入，贵公司应缴纳以下税款：
　　1.营业税。根据国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）[全文废止]规定，对存在明白租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永恒使用权，应按照“服务业———租赁业”征收营业税，营业税税率为5%，计税依据为取得的租赁收入。

　　2.房产税。房产税是以房产为征税对象。房产是以房屋状态表示的财产。《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，可以遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、栖身或储藏物资的场所。根据此规定，地下车库属于房产范围，应当征收房产税。对房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，按出租收入的12%征收房产税。

　　3.企业所得税。车位租赁收入组成企业所得税应税收入。企业所得税法实施条例第十九条规定，企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，依照合同约定的承租人敷衍租金的日期确认收入的实现。深圳履行过渡期企业所得税优惠税率，2010年企业所得税税率为22%.

　　4.城镇土地使用税。对车位所占有的土地使用权面积，应当按当地税务机关肯定的尺度，定期缴纳城镇土地使用税。

　　5.印花税。房屋租赁合同属于印花税纳税规模，应按合同总金额的千分之一缴纳印花税。

      五、一次性收取地下车位租金涉税操作要点　　

      （一）、签定合同　　

　　1.地下车位只能出租不能出售地下车位经核实原属“人防工程”，但国家有相关规定“人防工程”的地下车库，所有权归国家所有，既不计入公用建筑面积，也不得出售产权，但可出租车位，收入归投资人所有。

　　2.租赁期限不得超过20年根据我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人能够续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”也就是说，法律只能掩护你对这个车库领有20年的租赁使用权，超过20年的，法律不予维护。

      3、明确约定租金及其支付方式　　

　　1）乙方需在签定本合同时将车位租赁费一次性向甲方支付。收取费用后，不再退费。

　　2）乙方承租停车位的租金为每一车位每年人民币元[车位租赁费一次性收费金额/租赁期限（20年）]。

　　3）假如业主不乐意买车位，开发商也不能随意将车位出售给小区以外的车辆，“除非该小区的地下车库直接衔接小区外的路面，否则业主完全有理由不让小区以外的车辆驶进小区的地面道路，因为小区的地面途径属于共有部位。”

      （二）、收入确认　　

　　1、营业税收入确认旧政：对一次性收取若干年内所有租赁费收入的，属于预收性质。根据财政部、国度税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）的规定，单位和个人提供给税劳务、转让专利权、非专利技巧、商标权、著述权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预支款、预存用度、预收定金等），其营业税纳税责任发生时间以按照财务会计轨制的规定，该项预收性质的价款被确以为收入的时间为准。而按财务会计制度的规定，应在全部受益期内分期确认收入。

　　新政：《中华国民共跟国营业税暂行条例实行细则》规定：“纳税人供给修建业或者租赁业劳务，采用预收款方式的，其征税任务发生时光为收到预收款确当天”。企业在会计核算中，对采取长期出租一次性收取租金方式的，根据合同商定的日期和金额确认租金收入，提前收取的在实际收取房钱当期确认租金收入。

　　2、房产税收入确认对房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据,按出租收入的12%征收房产税。房产税是按年征收、分期缴纳，纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。对一次性取得的若干年的租赁收入应按在整个受益期内分期确认收入，按规定计算缴纳房产税。

　　3、企业所得税收入确认对于车位销售的企业所得税问题，因为房地产企业都是一次性通过成本对象或公共配套设施转入销售成本，所以收到的销售款也应当一次性计入企业所得税收入。

      （三）、开具发票销售地下停车位开具发票分两种情形：　　

　　1、销售永远使用权的，视同商品房销售，应开具《商品房销售（结算）专用发票》。

　　2、销售常设使用权的，视同服务业中租赁行为，应开具《服务业同一发票》。

      （四）、税收优惠　　

　　按照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条（十九）款规定；从事物业管理的单位，以与物业治理有关的全体收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。

      （五）、税务沟通　　

　　产权若不属于开发商，税收政策不够明确，普通按照本质重于情势的准则缴纳房产税。具体履行中还要取决于主管税务机关的自在裁量权，如何确定，贵公司可以与主管税务机关充足沟通。在税法容许的范围内，抉择有利的纳税方式。同时，注意规避纳税风险，以罢黜不用要的税务处分。

　　在实际操作中，对于一次性收取地下车位租金，纳税人应当具体问题详细剖析，机动应用税收政策。其条件应是在合理和不守法的情况下，公道节税，减轻税收累赘，在维护贵公司合法、正当的经济权利的同时，留神躲避纳税危险，实现企业税后利润最大化。