土地增值税——四级超率累进税率及其扣除项目总结

　　一 、税率——四级超率累进税率

　　【例题·单选题】某有限公司转让商品楼收入1000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额200万元，则适用税率为()。

　　A.30%

　　B.40%

　　C.50%

　　D.60%

　　【答案】D

　　【解析】增值税扣除项目金额比例=(1000-200)÷200×100%=400%，适用第4级税率，即60%。

　　二 、应税收入与扣除项目

　　计税依据——转让房地产增值额的确定

　　在计算土地增值税时，首先应该考虑是什么样的纳税人：

　　卖地有卖地的方法，卖房有卖房的方法;新房有新办法，老房有老办法。

　　配比原则应用：

　　土地增值额=转让房地产收入-税法规定的扣除项目金额

　　【注意】开发一个项目，该项目由三个项目构成，比如征了一块50000平米的地，建设A、B、C三个项目，整个开发过程中的费用应该在三个楼盘之间进行分配，将来销售A楼盘时应该配比A楼盘的费用。(计算)

　　(一)应税收入

　　纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。

　　【解释】要注意营改增以后的房屋销售收入，一定不含增值税。

　　(二)扣除项目的确定：

　　新建房转让——房地产企业扣除5项(重点)

　　1.取得土地使用权所支付的金额

　　2.房地产开发成本

　　3.房地产开发费用

　　4.与转让房地产有关的税金

　　5.财政部规定的其他扣除项目

　　1、取得土地使用权所支付的金额(买地的钱)

　　指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用之和。

　　按国家统一规定缴纳的有关费用是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。

　　【解释】取得土地使用权所支付的金额，可以有三种形式：(客观题)

　　(1)以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;

　　(2)以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金;

　　(3)以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

　　土地支付金额的配比:

　　实际扣除土地金额=取得土地使用权所支付的金额×(已开发土地/全部土地)×(已售房/全部房)

　　2、房地产开发成本

　　(1)土地征用及拆迁补偿费

　　主要包括土地征用费、大市政配套费、耕地占用税、拆迁补偿支出、安置支出、回迁支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

　　(2)前期工程费，指项目开发前期发生的水文、地质、勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

　　(3)建筑安装工程费，指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

　　(4)基础设施费,指在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

　　(5)公共配套设施费

　　指开发项目内发生的公共配套设施支出。

　　(6)开发间接费用,指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费等。(非房地产开发费用)

　　房开成本的配比:

　　实际扣除开发成本=所有的房地产开发成本×(已售房/全部房)

　　【例题·计算问答题】地处县城的某房地产开发公司，2012年3月对一处已竣工的房地产开发项目进行验收，可售建筑面积共计25000平方米。该项目的开发销售情况如下：

　　(1)该公司取得土地使用权应支付的土地出让金为16000万元，政府减征了10%，该公司按规定缴纳了契税(税率5%)。企业用一半的土地开发了该地产项目。

　　(2)该公司为该项目发生的开发成本为12000万元。

　　(3)该项目发生开发费用600万元，其中利息支出150万元，但不能按转让房地产项目计算分摊。

　　(4)4月销售20000平方米的房屋，共计取得收入40000万元;另外5000平方米的房屋出租给他人使用(产权未发生转移)，月租金为45万元，租期为8个月。(2012年节选)

　　要求：

　　(1)计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。

　　【答案】[16000×5%+16000×(1-10%)]×50%×(20000÷25000)=6080(万元)

　　(2)计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发成本。

　　【答案】12000×(20000÷25000)=9600(万元)

　　3、房地产开发费用(区分企业所得税的期间费用)

　　房地产开发费用是指与房地产有关的销售费用、管理费用、财务费用。分两种情况确定扣除(标准扣除法，而不是实际扣除法)。

　　(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内(注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。

　　(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。

　　【解释】房地产开发费用计算中还须注意六个问题：

　　①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;利息的上浮幅度是指银行贷款利率是在基准利率上上浮。

　　②对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

　　③提供金融机构证明，分摊利息支出。

　　④全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。即：房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

　　⑤房地产开发企业既有金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用扣除时不能同时适用两种办法。

　　⑥土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。(税务审核关注的重点)

　　房开费用的配比(包括单独利息):

　　实际扣除开发费=所有的房地产开发费用×(已售房/全部房)

　　4、与转让房地产有关的税金

　　
　　提示：根据2016年12月3日财政部发布的关于印发《增值税会计处理规定》的通知（财会〔2016〕22号）的规定，印花税应在“税金及附加”科目中进行核算，不再列入管理费用，因此可作为与转让房地产有关的税金扣除，但是教材未收录此项政策，老师是按照教材收录的内容讲解的。

　　5、财政部确定的其他扣除项目

　　从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

　　加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%

　　旧房及建筑物扣除项目(老房子有老办法)

　　(1)房屋及建筑物的评估价格。(不是房屋原值)

　　(2)取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

　　(3)转让环节缴纳的税金。(注意营改增征税的规定)

　　【解释】评估价格=房地产重置成本价×成新度折扣率

　　房地产重新购置价格的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。(70年代办公楼200万盖的,6成新,2009年建设同样的需要3000万，所以2009年转让时的评估价格=3000×60%)

　　【解释1】注意，评估仅仅针对房产，不评估土地。单纯的土地转让，计算土地增值税时，一般不需要评估价格。

　　【解释2】(特殊强调)纳税人转让旧房，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。(实际的一年)

　　【解释3】对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

　　【解释4】契税扣除的基本规则：凡是计入土地成本和房产成本中，即已经资本化，不能再作税金扣除;如果销售旧房并按提供旧房发票计算土地增值税的可以作为税金扣除，则可以作为税金扣除，但不能作为加计扣除5%基数。