我国房地产税改革的思考

　　通过对现行房地产业税收政策现状的数据分析，从中总结出我国现行房地产业税收政策存在的主要问题；进而提出了房地产税制改革的政策建议。

　　一、研究背景及意义

　　１９９４年分税制改革后，中国的税制体系发生重要变化，随之带来房地产业税制改革的探讨。到２０１１年初，上海市和重庆市率先推出房产税改革。紧接着根据《关于２０１２年深化经济体制改革重点工作的意见》，房产税改革的试点范围将逐渐增大。在２０１７年３月召开的两会上，财政部长及各代表提出房地产税立法议程。现行税制体系已无法满足房地产市场的发展需求，规范房地产业税制体系及房地产业市场行为、完善房地产征管措施，将是税制改革研究的主要内容。

　　二、我国现行房地产业税收政策的现状

　　（一）我国房地产税收制度体系现状

　　在现行的房地产税制中，与房地产相关的税种有１１个，具体有耕地占用税、土地增值税、增值税、城市维护建设税及教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税、契税、房产税、城镇土地使用税。其覆盖了房地产交易的取得、保有、流转各环节以及二手市场交易。已经逐步形成初具规模的房地产税制体系。具体税种情况见表１，表中明确显示流转环节多达９个税种，而保有环节仅有２个。由于我国房地产业杂费现象严重，渗透于各个交易环节，费用设置较为随意且透明化程度低。

　　营改增之前，房地产业的税种主要集中于企业所得税、土地增值税和营业税，其三个税收收入之和已经达到该行业全部税收收入的９０％。并且根据报告显示，这三个税种收入呈现逐年平稳增长的趋势，营改增之后，由于营业税的取消，在短期内，房地产业税收负担并无大的减少，营改增效应全面实施后，房地产业的税负会有一定的下降。

　　（二）我国房地产市场现状

　　中国的房地产市场的发展处于起步阶段，房地产的开发商和购买者有一定的投机行为，跟风买卖房产。再加上中国的房地产市场的土地的稀缺性、地区的特殊性和房产使用的有限性这些特点，我国房地产市场现状呈现以下三种态势。

　　（１）２０１６年在去库存压力没有减少的情况下，楼市价格直线攀升，根据第三方机构显示，全国四线以上城市的房地产交易中，溢价率大于１００％的地块有１０９宗。紧跟着去库存政策的开展，房地产市场开发投资增速降低下来，直到今年年初，房地产市场又呈现出回温的迹象。房地产市场经济起起落落，没有稳定的发展势头，波浪式前进。

　　（２）我国房地产市场具有严重的地域性特点，城市分化明显，合肥、南京等二线城市房子供不应求，而在三四线城市，则存在大量的空房无人购买，库存存在严重的两极化。

　　（３）待售面积规模大、房地产库存高、增速快。安徽、广西等１６个省在２０１６年已经颁布了相应的房地产去库存政策。２０１６年１２月，全国的库存商品房面积已达６．９６亿平米，可见高库存现状形势依然严峻。

　　三、我国房地产行业税收政策存在的主要问题

　　（一）税制整体上出现的问题

　　（１）房地产税制设置不合理。我国现阶段房地产业的税种有１１个，税与税之间主辅不分，税种设置重叠，不同税种设立同一税基，重复征税现象严重。①税制体系不完善，税种征收范围重复。如对于房地产征收房产税和城镇土地使用税；对于土地征收耕地占用税和土地增值税；对于合同契约征收印花税和契税等。缺少一些辅助税种，例如，遗产税、物业税等。②税费不分。目前房地产交易过程出现税费交叉、费中有税的情况。我国的土地闲置费就属于费中有税的情况，其他国家则是利用空地税实行管理，而我国却将它划为费来管理。而城镇土地使用税含有地租属性，不完全属于税收类别，我国却按照税收进行管理。

　　（２）征税环节设置不合理，流通环节与保有环节税负不均。根据表２显示，２０１０年保有和流转环节的税收比例大体差距不大，仅有不到１０％的差距，２０１０年－２０１７年期间，保有环节比重整体出现下降趋势，但在２０１６年开始出现小幅度上升，尽管如此，２０１７年保有环节税收占比２９．９％，流转环节占比７０．１％，流转环节占比是保有环节的２倍多。税负出现严重不均衡的问题，远远高于其他国家的税负比重。

　　（３）立法层次低，税权划分不合理。目前１１个房地产相关税种中，９个都是国务院颁布的暂行条例，这些条例中有的没有得到及时的修正，实效性欠缺，立法层次不高，法律的强制性不能完全达到。

　　（二）税收征管中存在的问题

　　（１）房产登记制度不健全。房地产税制体系的完善需要建立在共享信息中的房产登记制度之下，而我国目前只有少数地区建立了房产登记制度，地区与地区之间的共享机制尚未建立，无法实现信息共享，使得私有财产的隐瞒性变高，增大了税收征管的难度，导致税源的严重流失。

　　（２）房地产评估系统不完善。由于我国房地产计税依据是依靠交易价格，非评估价格，这使得房地产市场价格随市场波动剧烈。可见，房价的确定需要具有专业的评估机构和专业的评估人员对房地产做定期评估。市场上的和税务局现有的房地产评估机构还难以达到目前行业评估标准。但我国的房地产评估起步晚，还没建立规范成熟的评估标准，评估人员的职业素养也良莠不齐。

　　四、我国房地产税收体系改革的建议

　　（一）简化和完善各环节房地产税费项目

　　总体看来，我国房地产开发环节的实际税负远远低于流转环节的税负，这是我国房地产税制体系改革的重要地方，应减少对流转环节课税、增加保有环节税收。应该加快配套税费的改革，对起征点和税率进行调整，平衡流转环节和保有环节的税负分配。

　　（１）对于房地产保有环节的税种完善。我国在保有环节开设了房产税和城镇土地使用税。①可考虑免除城镇土地使用税，与房产税进行合并征收。②将土地出让金分次支付。③适当开征遗产赠与税和空地税，空地税以城市内一年以上闲置土地为课税对象，这样可以避免资源浪费。遗产赠与税可调节社会财富分配，增加税收。

　　（２）对于房地产流转环节的税种完善。①改革土地增值税，降低税率，减少累进级数，简化计征方法，并将土地增值税应用于二手房交易市场，让二手房市场发挥增值职能。②可逐步取消房地产业印花税，将印花税与契税合并。

　　（３）税费改革。调整税费结构，可以采取费改税的方式，来达到简化收费项目，简便办事流程减少，让纳税人明白自己所纳税项目，减少重复征税现象，将属于地租的土地使用费归入地租体系进行征收管理。严加监督管理收费流程。

　　（二）完善相应法制体系，推进房地产税立法进程

　　完善的房地产税收法律才能保证税收征管的有效性。中国房地产市场并未有相关法律出台，应该加快制定房地产税收法律。另外，由于中国的国有土地的特殊性质，土地问题在房地产税收体系的完善中是一个需要重视的问题。因此，我国需要建立的是包括土地制度、住房保障、税收法律在内的一套相互制约的、严谨的房地产法律体系。

　　（三）进一步完善与房地产税配套的相关制度

　　（１）建立健全房产登记制度。能够有效管理房地产市场、保障税制改革顺利进行的实施重点在于建立健全的房产登记制度。因为房地产征税要求纳税人有完备的土地证明和房屋产权具体资料。健全的房产登记制度是需要建立在共享信息机制之下，纳税人所有的房产应该包括所有地区的所有房产，这就需要我国建立地区与地区之间的共享机制，充分利用互联网来实现信息共享，实现网上监督和管理。此外，各个地区的政府应该尽快建立起适合当地的房产登记和土地信息的管理机制，专设人员对土地信息进行归档管理，对于房屋产权及房屋具体信息建立资料数据库，将这些用网络记录，实现共享。

　　（２）完善房地产评估体系。由于我国房地产业对房产的计税依据是依靠交易价格，与市场价格相背离。想要规范房地产业税制体系，首先就要保证计税依据的可靠性，应以准确的评估价格为依据。而我国目前估价体系尚不成熟，需要拥有一套符合我国国情的科学的房产价值评估规则、制度和操作守则。应出台相关政策，对相关人员进行专业培训，定期考核，提高专业素养。另外，对于评估机构的也应该有严格的标准，社会上的相关房产评估机构进行专业核查和等级评估；对于税务机关内部的评估部门，应实行严格的单独管理和监督。