浙地税函[2011]353号 浙江省地方税务局关于印发《土地增值税清算税款鉴证工作底稿》的通知

浙江省地方税务局关于印发《土地增值税清算税款鉴证工作底稿》的通知

浙地税函[2011]353号       2011-11-09

各市、县(市、区)地方税务局，省地方税务局直属税务一分局(不发宁波)：

　　为加强土地增值税的征收管理，充分发挥执业注册税务师的作用，进一步细化税务师事务所受托从事土地增值税清算鉴证的操作办法，完善清算鉴证流程，严格审核房地产开发项目的收入和扣除项目，提高土地增值税清算鉴证业务的总体水平和工作效率，现将省局制订的《土地增值税清算税款鉴证工作底稿(试行)》印发给你们，请各地认真贯彻落实,监督指导当地的税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务。

　　各地在执行过程中遇到问题，请及时向省局(注册税务师管理中心)报告。

　　附件：

　　1.土地增值税清算税款鉴证工作底稿(试行)

　　2.浙江土地增值税清算审核表(定稿)

土地增值税清算税款鉴证报告

××审[20××]第××号

××房地产开发有限公司：

　　我们接受委托，对贵公司“××”(项目)土地增值税清算税款进行鉴证审核。贵公司的责任是，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对贵公司提供的与土地增值税清算有关的资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，按照土地增值税的清算要求，鉴证清算结果并出具真实、合法的鉴证报告。

　　在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算若干问题的通知》(浙地税函[2009]222号)等有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》(国税发[2007]132号)的要求，实施了包括详查会计记录等必要的土地增值税鉴证审核程序，现将鉴证结果报告如下：

　　一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况

　　(一)贵公司与土地增值税清算税款有关的内部控制制度已建立健全并得到了有效执行。

　　(二)贵公司提供了×项目有关的财务报表、总分类账、明细账和记账凭证(包括与之相关的原始凭证)以及其他与贵公司土地增值税清算税款有关的资料。

　　(三)审计工作涉及实施审计程序，以获取有关土地增值税清算税款的金额和披露的审计证据。

　　二、鉴证结论

　　经对贵公司××楼盘(项目)土地增值税清算税款进行审核，确认如下：

　　(一)××楼盘(项目)普通住宅土地增值税清算

　　1.收入总额：××元;

　　2.扣除项目金额：××元;

　　3.增值额：××元;

　　4.增值率(增值额与扣除金额之比)：××%;

　　5.适用税率：××%;

　　6.应缴土地增值税税额：××元。

　　(二)××楼盘(项目)非普通住宅土地增值税清算

　　1.收入总额：××元;

　　2.扣除项目金额：××元;

　　3.增值额：××元;

　　4.增值率(增值额与扣除金额之比)：××%;

　　5.适用税率：××%;

　　6.应缴土地增值税税额：元。

　　(三)××楼盘(项目)商铺土地增值税清算

　　1.收入总额：××元;

　　2.扣除项目金额：××元;

　　3.增值额：××元;

　　4.增值率(增值额与扣除金额之比)：××%;

　　5.适用税率：××%;

　　6.应缴土地增值税税额：××元。

　　综上所述，贵公司××楼盘(项目)合计应缴土地增值税税额××元，实际已缴土地增值税税额××元(截止清算日)，应补土地增值税税额元。

　　清算事项的具体情况详见附件。

　　本鉴证报告仅供贵公司进行土地增值税清算申报及报送主管税务机关受理土地增值税清算审核参考之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。

　　附件：

　　1. 企业基本情况和土地增值税清算税款审核事项说明。

　　2. 土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括：

　　(1)土地增值税清算税款鉴证主表;

　　(2)土地增值税清算税款鉴证(销售普通住宅)明细表;

　　(3)土地增值税清算税款鉴证(销售非普通住宅)明细表;

　　(4)土地增值税清算税款鉴证(销售商铺)明细表;

　　(5)与收入相关的面积审核调整明细表;

　　(6)房地产销售收入审核调整明细表;

　　(7)扣除项目及成本结转审核汇总表;

　　(8)与销售房地产有关税费审核调整明细表;

　　(9)土地增值税缴纳情况审核汇总表;

　　3.税务师事务所和注册税务师执业证书复印件。

　　××税务师事务所 中国注册税务师：

　　税务师事务所所长：

　　中国·杭州 二0××年××月××日

　　附件1：

企业基本情况和土地增值税清算税款审核事项说明

　　一、企业基本情况

　　1.成立日期：

　　2.税务登记证号：

　　(1) 国税登记证号：

　　(2) 地税登记证号：

　　3.地 址：

　　4.法人代表：

　　5.注册资本：

　　6.投资总额：

　　7.企业类型：

　　8.经营范围：

　　9.其他：

　　二、××楼盘(项目)基本情况

　　1.××楼盘(项目)土地取得情况：

　　2.××楼盘(项目)建设工程规划许可证取得情况：

　　3.××楼盘(项目)建筑工程施工许可证取得情况：

　　4.××楼盘(项目)验收、测绘成果情况：

　　5.××楼盘(项目)销售情况：

　　三、主要会计政策和税收政策

　　1.公司执行《企业会计制度》及有关规定。

　　2.公司会计核算方法：

　　3.主要内部控制制度：

　　4.土地增值税清算条件：

　　5.开发产品完工的标准：

　　6.成本费用的分配标准：

　　7.开发产品销售收入确认的标准：

　　8.开发产品视同销售确认收入的标准：

　　9.与土地增值税清算项目相关的税收政策：

　　10.涉及特殊纳税调整事项处理原则：

　　四、土地增值税的审核情况

　　××楼盘(项目)共××期，截止××年××月××日已符合土地增值税清算条件，本次清算对×期(或整个)项目进行清算。

　　(一)土地增值税应税收入的审核

　　截至××年××月××日止，贵公司账面××楼盘(项目)土地增值税应税收入××元。经审核，其中：

　　1.销售普通标准住宅取得账面应税收入××元，其中：住宅××套、面积××平方米、应税收入××元;车位××个、应税收入××元。经审核，核定收入为××元，比账面数调增×元。

　　2.销售非普通标准住宅取得账面应税收入××元，其中：住宅××套、面积××平方米、应税收入××元;车位××个、应税收入××元。经审核，核定收入为××元，比账面数调增×元。

　　3. 销售商铺取得账面应税收入××元，其中：商铺××套、面积××平方米、应税收入××元。经审核，核定收入为××元，比账面数调增×元。

　　(二)土地增值税扣除项目的审核

　　已售面积占可售面积比例××%，其中：

　　普通住宅占可售面积比例××%

　　非普通住宅占可售面积比例××%

　　商铺占可售面积比例××%

　　截至××年××月××日止，贵公司账面××楼盘(项目)土地增值税应税扣除项目总额××元。经审核，由于票据不合规等原因，比账面数调减××元,核定土地增值税扣除项目总额××元，按可售面积比例分摊为××元。其中：

　　1.取得土地使用权

　　2.房地产开发成本

　　贵公司××楼盘(项目)账面房地产开发成本××元。经审核，由于票据不合规等原因，比账面数调减××元，核定允许扣除的房地产开发成本为××元。按已售面积比例分摊为××元，其中：普通住宅允许扣除的房地产开发成本为××元，非普通住宅允许扣除的房地产开发成本为××元，商铺允许扣除的房地产开发成本为××元。

　　(1)贵公司账面土地征用及拆迁补偿费××元。经审核，由于票据不合规等原因，比账面数调减××元，核定允许扣除的土地征用及拆迁补偿费为××元。按已售面积比例分摊为××元，其中：普通住宅允许扣除的土地征用及拆迁补偿费为××元，非普通住宅允许扣除的土地征用及拆迁补偿费为××元，商铺允许扣除的土地征用及拆迁补偿费为××元。

　　(2)贵公司账面前期工程费××元。经审核，由于票据不合规等原因，比账面数调减××元，核定允许扣除的前期工程费为××元。按已售面积比例分摊为××元，其中：普通住宅允许扣除的前期工程费为××元，非普通住宅允许扣除的前期工程费费为××元，商铺允许扣除的前期工程费费为××元。

　　(3)贵公司账面建筑安装工程费××元。经审核，由于票据不合规等原因，比账面数调减××元，核定允许扣除的建筑安装工程费为××元。按已售面积比例分摊为××元，其中：普通住宅允许扣除的建筑安装工程费为××元，非普通住宅允许扣除的建筑安装工程费为××元，商铺允许扣除的建筑安装工程费为××元。

　　(4)贵公司账面基础设施费××元。经审核，由于票据不合规等原因，比账面数调减××元，核定允许扣除的基础设施费为××元。按已售面积比例分摊为××元，其中：普通住宅允许扣除的基础设施费为××元，非普通住宅允许扣除的基础设施费为××元，商铺允许扣除的基础设施费为××元。

　　(5)贵公司账面公共配套设施费××元。经审核，由于票据不合规等原因，比账面数调减××元，核定允许扣除的公共配套设施费为××元。按已售面积比例分摊为××元，其中：普通住宅允许扣除的公共配套设施费为××元，非普通住宅允许扣除的公共配套设施费为××元，商铺允许扣除的公共配套设施费为××元。

　　(6)贵公司账面开发间接费××元。经审核，由于票据不合规等原因，比账面数调减××元，核定允许扣除的开发间接费为××元。按已售面积比例分摊为××元，其中：普通住宅允许扣除的开发间接费为××元，非普通住宅允许扣除的开发间接费为××元，商铺允许扣除的开发间接费为××元。

　　3.房地产开发费用

　　4.与转让房地产有关的税金

　　贵公司账面转让房地产有关税金××元。经审核，核定贵公司可扣除的转让房地产有关税金为××元。按已售面积比例分摊，其中：普通住宅允许扣除的与转让房地产有关的税金为××元，非普通住宅允许扣除的与转让房地产有关的税金为××元，商铺允许扣除的与转让房地产有关的税金为××元。

　　(1)贵公司账面转让房地产有关营业税税金为××元。经审核，核定贵公司可扣除的转让房地产有关营业税税金为××元。按已售面积比例分摊，其中：普通住宅允许扣除的转让房地产有关营业税税金为××元，非普通住宅允许扣除的转让房地产有关营业税税金为××元，商铺允许扣除的转让房地产有关营业税税金为××元。

　　(2)贵公司账面转让房地产有关城市维护建设税税金为××元。经审核，核定贵公司可扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为××元。按已售面积比例分摊，其中：普通住宅允许扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为××元，非普通住宅允许扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为××元，商铺允许扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为××元。

　　(3)贵公司账面转让房地产有关教育费附加为××元。经审核，核定贵公司可扣除的转让房地产有关教育费附加费为××元。按已售面积比例分摊，其中：普通住宅允许扣除的转让房地产有关教育费附加为××元，非普通住宅允许扣除的转让房地产有关教育费附加为××元，商铺允许扣除的转让房地产有关教育费附加为××元。

　　(4)贵公司账面转让房地产有关地方教育附加费为××元。经审核，核定贵公司可扣除的转让房地产有关地方教育费附加费为××元。按已售面积比例分摊，其中：普通住宅允许扣除的转让房地产有关地方教育费附加为××元，非普通住宅允许扣除的转让房地产有关地方教育费附加为××元，商铺允许扣除的转让房地产有关地方教育费附加为××元。

　　(5)贵公司账面转让房地产有关水利建设专项资金为××元。经审核，核定贵公司可扣除的转让房地产有关水利建设专项资金为××元。按已售面积比例分摊，其中：普通住宅允许扣除的转让房地产有关水利建设专项资金为××元，非普通住宅允许扣除的转让房地产有关水利建设专项资金为××元，非普通住宅允许扣除的转让房地产有关水利建设专项资金为××元。

　　5.税收规定的其他扣除项目

　　贵公司根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》([95]财法字6号)第七条第六款规定，允许按取得土地使用权所支付金额与开发成本之和的20%加计扣除。贵公司核定的取得土地使用权所支付金额××元与核定的开发成本××元之和的20%加计扣除，其他扣除项目的金额为××元。经审核，核定允许其他扣除项目的金额为××元。按已售面积比例分摊为××元，其中：普通住宅允许扣除的税收规定的其他扣除项目为××元，非普通住宅允许扣除的税收规定的其他扣除项目为××元，商铺允许扣除的税收规定的其他扣除项目为××元。

　　(三)增值额及增值率的审核

　　经审核，贵公司账面转让房地产土地增值税的增值额为××元。应缴土地增值税的增值税额为××元。其中：

　　1.普通住宅土地增值税的增值额为××元，增值率××%，未超过(或超过)20%，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》([95]财法字6号)第十一条第二款规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征(或不能免征)土地增值税。因此不需缴纳土地增值税(或应缴纳土地增值税××元)。

　　2.非普通住宅土地增值税的增值额为××元，增值率为××%，适用税率：××%，应缴土地土地增值税税额：××元，实际已缴土地增值税税额××元，应补土地增值税税额××元。

　　3.商铺土地增值税的增值额为××元，增值率为××%，适用税率：×× %，应缴土地土地增值税税额：××元，实际已缴土地增值税税额××元，应补土地增值税税额××元。

　　五、增值额及增值率的审核

　　经审核，贵公司××楼盘(项目)普通住宅转让房地产土地增值税的增值额为××元(增值率为××%，适用税率××%)，非普通住宅转让房地产土地增值税的增值额为××元(增值率为××%，适用税率××%)，商铺转让房地产土地增值税的增值额为××元(增值率为××%，适用税率××%)。

　　六、应缴土地增值税的审核

　　经审核，贵公司××楼盘(项目)转让房地产应缴土地增值税税额为××元(整体税负率%)，已缴税款为××元，应补税额为××元。

　　七、重要事项说明