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2、强化限额设计 限额设计是设计阶段成本控制的关键环节。所谓的限额设计，是指开发单位在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求，通常是按照批准的可行性研究及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按照分配的投资限额控制设计，达到安全可靠、经济合理的要求。 投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。限额设计通过层层分解，实现了对投资限额的控制和管理，同时也实现了对设计规模、设计标准、工程数量与概预算指标等各方面的控制。 限额设计的主要指标通常包括： ⑴ 总造价：包括取费后(间接费、利润、税金等)的工程总造价。 ⑵ 单位造价：各专业工程总造价除以总建筑面积。 ⑶ 含钢量：公斤/平方米，钢筋等级等（框架、框剪、剪力墙逐级升高）； ⑷ 混凝土含量：方/平方米，以及混凝土标号等。 3、经济技术分析 经济技术分析是设计阶段成本控制的验证方法。强化设计环节技术经济分析，使设计既具有技术先进性和适用性，又具有经济合理性，在保证性能、质量的前提下，努力降低项目投资费用。能大幅降低投资费用的措施主要有： (1) 所有的分项项目应当统一配套； (2) 削减可以省掉的工程内容或缩小工作范围； (3) 适度技术要求和材料规格、性能要求； ⑷ 不要过于追求过剩功能和质量等。 4、引入设计监理 设计监理是设计阶段成本控制的保障手段。现在的社会化分工越来越细致，在设计工作越来越被重视的同时，设计监理业逐渐成为一门新的专业。设计监理通过对设计的审查，提出改进意见，防止设计阶段与工程竣工验收相脱节的情况。 5、注意专业配套 由于目前的现状，水、暖、气、电、消防等各专业公司的设计，通常要由专业设计单位来进行。这时，需要注意避免在设计图上限制设备的品牌。在实务中，有一个案例就是经消防部门审批后的设计图中明确了消防设备的品牌和型号并无法修改，而该消防设备在本地区只有一家代理公司，对方也掌握着这一信息（消防代理公司的优势，无语ing），因此在采购谈判中开发单位处于被动，只能以70-80%的价格进行购买（而实际中可以30%的价格购入）。 （三）设计阶段的主要因素 影响建筑设计方案经济性的主要因素有以下几个因素，而这些因素需要综合进行考虑。 1、户型 小户型单位造价比大户型高，因为小户型内墙多，相应墙面抺灰、管线敷设安装就高，同时很多配套以户为单位而不是以面积为单位进行。 同时，小户型的单位售价也比大户型要高，这个在某种程度上和快餐店是一个道理。 2、层高 住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。 较高的层高（例如3.2米）可以给购房者舒适的感觉，同时可以增加卖点，便于装修（吊顶等）。但较高的层高，特别是高层，容易影响建筑物的总层高，超过一些临界点后会增加超高费等一些取费。 较低的层高可以直接节省建筑材料、劳动消耗，减轻建筑自重，提高抗震能力；降低采暖能耗，节约能源。 3、层数 很多高层建筑的层数都是相同的，这个绝对不是巧合。在设计的时候，需要考虑以下因素，掌握层数的临界点。 ⑴ 建筑消防 普通民宅层数的临界点为6层、9层、12层、18层等；其高度的临界点为24米、32米、50米。6层以下的砖混结构（无商业网点）或高度24米以下（无商业网点）的民宅没有特殊的消防要求，不需要加设电梯和楼梯，所以在总体规划允许高度范围内，尽量选择接近临界点高度的层数。6层以下或高度24米以下的带商业网点的均有消防要求，所以商业网点的层数取高舍低。7-9层或24米至32米的民宅消防标准为一个档次；13-18层以上或32米至50米的民宅消防标准为一个档次；以此类推标准依次提高。 ⑵ 建筑基础 就桩基而论桩间距有个最低要求，其临界层数为7层、12层。7层以下桩间距为一个标准；7至12层桩间距为一个标准，所以在同一标准范围内应选择接近临界点高度的层数。 ⑶ 预算定额 预算定额中建筑物超高费及垂直运输费用，其临界层数为6层、9层、12层、15层、18层等，即6层及以下适用一个费用标准，7-9层为一个费用标准，依此类推费用标准依次提高，所以应选择接近临界点高度的层数。此外还要注意檐高等指标对于预算的影响。 4、进深和开间 开间就是住宅的宽度，进深就是指住宅的实际长度。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。在板式建筑中，10.5米至12米的进深是最为舒适的，对于14米以上进深的建筑，虽然可以多出建筑面积，但由于进深过大影响采光和通风，对于销售有一定的影响。 5、板式建筑、点式建筑和其他 ⑴ 板式建筑 板式建筑是建筑平面外廊基本呈矩形，长宽比通常大于2的建筑，俗称塔楼，其最大的特点是每户住宅都能够南北相通。以前的板式建筑是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；现在的板式建筑大都是单元式拼接，每个单元一梯两户或三户，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。 板式建筑的朝南户型比较多，南北通风条件好，且板式住宅多为低密度住宅，其居住的舒适性要高一些。 ⑵ 点式建筑 点式建筑俗称塔楼，就是每一层都有若干户共同围绕一组公共竖向交通设施形成的楼房平面，这种楼房一般比较高，从12层以上到35层不等，塔楼一般是一梯四户到一梯12户。 点式建筑容易出面积，而且一楼一般都会设有比较豪华的大堂，但小区的容积率一般都比较高。有很多户型没有南卧室，舒适度较差。 ⑶ 其他建筑 最近出现了蝶式建筑和井式建筑，可以弥补了日照的不足，比传统的塔楼先进一些。 6、建筑的平面形状 通常来说，建筑的平面形状越简单，其单位造价相应地越低，施工也经济。对于购房者来说，简单的方形平面易于设计和装修。但很多开发商为了外观和品牌效用，采用了弧形、异形、飘窗等特殊设计，一定要在设计、成本、销售等方面作出综合评价。 7、停车场 由于车辆的发展，同时加上房屋价格与车辆价格相差越来越大，停车位也成为购房者关注的对象。因此在设计时，也需要考虑停车位的因素，并对项目总价有一定的影响。 小区内停车场，通常包括地下停车场、地下人防改造停车场、地上车库、地上车位、单独停车场等，需要开发单位同销售人员、设计人员进行沟通，予以确认。 8、地下人防 根据《人民防空地下室设计规范》（GB50038—94）的要求，地下人防的级别和功能不同，其口部设计、防毒、配套、消防、电力负荷等都不相同。同时考虑到竣工后地下人防的使用问题，必要时，需要同当地人防部门进行沟通，选择适当的级别和功能。 |
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