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》（建设部令第80号）第七条都规定： 在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为： ⑴ 地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； ⑵ 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年； ⑶ 供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期； ⑷ 电气管线、给排水管道、设备安装为２年； ⑸ 装修工程为２年。 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 3、保修期与质保金的关系 有的人误以为，质保金就是用于保修的，因此在保修期未到之前，质保金不得归还，这个理解是不对的。如果按照这个理解，恐怕对于地基基础工程和主体结构工程，要在50年（通常这两项的设计年限在50年以上）以后才能拿到质保金了。 保修期与质保金并没有必然的关系。只要是在保修期内，无论质保金是否已经支付给施工单位，施工单位都有保修的义务。如施工单位不进行保修，开发单位可按合同约定扣除质保金，并由承包人承担违约责任。 （二）质保金付款流程 1、工程竣工后的项目，保修金的支付由工程部主办； 2、工程部项目秘书应做好有关保修金资料的保管工作，以确保今后保修金付款的资料完整（包括：合同审批表、合同复印件、结算审批表复印件、扣款单等。） 3、工程保修期到后，主办人根据合同、结算、扣款等资料填报付款审批表； 4、保修金的付款审批表必须经过小区物业管理部主办人及经理的签字确认；若物业管理部在该项目保修期间发生的质量维修费用必须有相应有效的扣款通知单作为扣除相关费用的依据； 5、在保修期内发生的扣款通知单必须经成本管理部的签字认可方为生效。扣款单原件由主办部门保存，成本管理部保留复印件； 6、保修金支付审批流程同工程付款审批工作程序。 7、根据《建设工程质量保证金管理暂行办法》（建质[2005]7号）第十条规定，发包人在接到承包人返还保证金申请后，应于14日内会同承包人按照合同约定的内容进行核实。如无异议，发包人应当在核实后14日内将保证金返还给承包人，逾期支付的，从逾期之日起，按照同期银行贷款利率计付利息，并承担违约责任。发包人在接到承包人返还保证金申请后14日内不予答复，经催告后14日内仍不予答复，视同认可承包人的返还保证金申请。 （二）质保金注意的问题 1、签字流程 质保金的签字流程同普通的付款流程最大的不同之处在于，突出了使用部门的使用状况确认环节，通常也就是物业部门签字。由于使用部门对于工程、设备和材料的使用状况最为了解，对于已经发现的和发现苗头的问题可以通过签字流程予以控制，避免工作脱节造成的损失。 2、抵顶质保金的处理 对于留有保证金的项目出现了问题，经常出现抵顶保证金的情况，即经过施工单位或供货单位的同意，同质保金直接进行维修。对于抵顶保证金的业务，金额不大，但是比较复杂： ⑴ 手续健全 抵顶质保金一定要取得施工单位或供货单位的书面同意，以及对于维修工作的授权，避免事后发生纠纷； ⑵ 单据齐全 由于是代施工单位或供货单位的质保金进行维修，因此相关的单据要齐全，并且在维修后取得对方的认可。 ⑶ 关注发票 抵顶业务的最关键一点在于发票。经常出现的情况是，对方只对净额开具发票，而对于抵顶的部分不再开具发票（对方会说，你们可以用维修的发票直接入章）。虽然总额是一样的，但是由于对方少开了发票，在税务检查、以及土地增值税清算的时候还是有麻烦的。 3、转至其他应付款管理 对于质保金的财务核算，建议放至其他应付款核算。 ⑴ 符合负债的规定 由于质保金是由开发单位过去的交易形成，并且未来流出的经济利益的金额能够可能的计量，因此符合《企业会计准则－基本准则》中负债的确认条件。 ⑵ 余额清晰明了 由于经常会对某单位同时执行若干个合同，因此好几个项目的预付、应付款项交织在一起，不容易区分。而将完工项目的质保金转入其他应付款并按项目核算，清晰明了，便于查询。 九、成本分析 （一）成本分析的主要内容 1、项目定位的准确度 从实际销售的角度，对项目的预期定位、各配套环节对于项目定位的补充和支持、户型配比、售价定位、销售手法等进行分析，发现问题，取得经验教训。 2、目标成本分析和考核 真正做到事前控制、事中监督、事后分析考核。对于已经建立成本模型和成本预算的项目，进行成本核查，并根据各项目反馈的问题，不断调整，逐渐形成一套完善的企业内部目标成本体系；同时，效益评估和考核可以帮助企业完善目标成本管理过程中的问题，积累经验数据。 （二）分析方法 1、预算实际分析法 2、结构（百分比）分析法 3、分成本项目分析 4、关键数据分析 5、不同项目之间比较 在不同项目之间，有一定的可比性，比如建安成本、销售费用等；但对于基础成本、土地成本等有很强的单体特性，不具体可比性。 （三）主要考核指标 1、设计部门 ⑴ 设计变更次数 ⑵ 设计变更影响金额 ⑶ 设计变更影响工期 2、工程部门 ⑴ 实际面积误差情况 ⑵ 基础和单体实际成本误差情况 ⑶ 实际工期误差情况 ⑷ 主要建材误差情况 ⑸ 工程合格率 ⑥ 工程签证单签署情况 ⑺ 竣工后维修情况 3、采购部门 ⑴ 甲供材配合程度 ⑵ 甲供材合格率 ⑶ 甲供材实际采购价格误差率 4、销售部门 ⑴ 销售周期误差情况 ⑵ 销售价格误差情况 ⑶ 销售费用误差情况 ⑷ 销售回款情况 5、财务部门 ⑴ 付款误差情况 ⑵ 结算配合情况 ⑶ 办公费用情况 ⑷ 成本异常预警情况 （四）通常可以调控的重点环节 1、土地费用 2、报批费用：资源性费用、劳保费、墙改基金、人防代建费等； 3、外网工程费 （五）内部控制 参照《企业内部控制规范－－－建设工程项目》的规定，主要的内部控制如下： 1、关键点控制： ⑴ 权责分配和职责分工应当明确，机构设置和人员配备应当科学合理； ⑵ 工程项目的决策依据、程序、审批权限和责任制度应当明确； ⑶ 概预算编制的依据、内容、标准和审批程序应当明确； ⑷ 价款支付的方式、金额、时间进度和审批程序应当明确； ⑸ 竣工决算环节的控制流程应当科学严密，竣工清理范围、竣工决算依据、决算审计要求、竣工验收程序、资产移交手续等应当明确；对工程项目的会计核算和报告应当符合国家统一的会计制度的规定。 2、工程项目业务不相容岗位： ⑴ 项目建议、可行性研究与项目决策； |
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