某置业公司房产税纳税评估案例

　　一、案情回放

　　（一）企业基本情况

　　某置业有限公司成立于2000年08月15日，经济性质为其他有限责任公司，注册资金人民币5000万元，经营范围为房地产开发，销售自行开发后的商品房，出租房屋，技术开发等，在地税局缴纳的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、企业所得税、车船使用税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税。

　　2005年3月，北京市某地方税务局对该单位2004年1月1日至2004年12月31日期间涉税情况进行检查，经检查发现：

　　1、该单位“2004年度代收客户保险费、公证费、律师费等共计218，808.00元，收取客户迟交房款利息22，387.47元”，未按规定缴纳营业税12，059.77元、城市维护建设税602.99元、教育费附加361.78元，补缴税费合计13，024.54元；加收滞纳金合计354.55元。

　　2、该单位“2004年度发放给职工的生日补助、出车补助、年假补助、节日补助、安全奖等项目”，未按规定代扣代缴个人所得税2，656.90元，对该单位处以少代扣代缴个人所得税款1.5倍的罚款。

　　（二）评估疑点

　　1、该案件为市局专项检查案件。

　　2、经房地产网查询，该单位2004年1月-2007年1月签约“销售面积”101，693.00平方米，签约“销售金额”569，870，926.00元，经大系统查询营业税“计税金额”为455，446，354.10元，营业税“实缴金额”为23，486，427.67元。

　　（三）涉税检查情况

　　检查组于2007年03月19日至2007年05月17日对该单位2004年01月01日至2007年02月28日缴纳地方各税的情况进行了检查。检查过程中采用的具体检查方法及采取的措施是：实地检查与调账检查相结合、对账簿详细检查与抽查记账凭证相结合，并以电子稽查软件为辅助检查工具。

　　1、对评估疑点的检查。经审核，该单位分二期立项开发某假日花园项目。检查期间该项目签约合同金额为568，174，868.00元，与评估疑点中的签约“销售金额”基本一致，其中有13，138，321.00元退房款未从签约合同金额中扣除，实际签约合同份额为555，036，547.00元，检查期间已收房款582，925，476.00，其中27，208，929.00元为检查期间以前签约、检查期间收款，尚未收款金额680，000.00元，已按规定缴纳营业税。

　　2、检查中发现的涉税问题

　　（1）土地增值税

　　该单位2005年10月至2007年2月取得综合楼销售收入87924486.00元，应预缴土地增值税879244.86元，已预缴土地增值税725758.80元，少预缴土地增值税153，486.06元。

　　（2）房产税

　　a、经检查发现，该单位为销售方便，未另建售楼处，于2004年5月起将开发的一期项目S1－F67（房号：07－11）样板间做为销售中心，未按规定缴纳房产税。该销售中心建筑面积342.02平方米，单位成本价在2，949.93元/平方米至3，697.58元/平方米之间，未按规定缴纳2004年6月至2006年12月的房产税，少缴房产税25，747.12元。

　　b、经检查该单位固定资产账上房产原值为16，971，992.68元，已取得产权证，但未按规定缴纳房产税，少缴2003年至2006年的房产税570，258.96元。

　　以上合计少缴房产税596，006.08元。

　　（3）城镇土地使用税

　　该单位开发的某假日花园项目总建筑面积242，815.24平方米，规划许可用地面积135，459.198平方米，属于五级土地，该单位2004年5月起将开发的一期项目S1栋、房号为07－11样板间做为销售中心，该销售中心建筑面积342.02平方米，未按规定缴纳城镇土地使用税，应补缴2004年6月至2004年12月城镇土地使用税111.30元。截止到2005年12月31日，该单位已售建筑面积为168，475.72平方米，应纳土城镇地使用税41，471.75元，已纳城镇土地使用税15，679.79元，少纳城镇土地使用税25，791.96元；

　　合计少缴纳城镇土地使用税25，903.26元。

　　二、法规链接

　　（一）土地增值税

　　该单位开发的某假日花园项目一期、二期住宅部分销售面积已超过85%，根据《北京市地方税务局关于进一步明确土地增值税征收管理若干问题的通知》（京地税地[2003]653号）第一条“关于办理竣工清算税款审批手续时间问题。为确保纳税人及时办理房地产开发项目土地增值税竣工清算税款审批手续，对已办理竣工的开发项目或按小区立项的分期开发项目，在开发项目销售面积达到可销售总建筑面积85％以上时，可由纳税人提出清税申请”的规定，该单位已向主管税务机关申请土地增值税清算。二期综合楼与二期住宅虽同属一个立项，但根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十三条“关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题。对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额”的规定，该单位综合楼应独立核算土地增值额，并申报预缴土地增值税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”及《北京市地方税务局关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知》（京地税地[2003]73号）第八条“关于预征率下调后政策衔接的问题。房地产开发企业凡在2003年1月1日以后发生预缴土地增值税税款的行为，一律按照新政策1%的预征率预缴税款，包括检查发现以前年度应该预缴税款的项目。”的有关规定，该单位应补缴土地增值税153，486.06元。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。”及财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第三条第二款“对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。”、第六条“本文自2006年3月2日起执行。”的有关规定，对该单位未按规定交纳的土地增值税加收滞纳金4，661.44元。

　　（二）房产税

　　根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。”、第三条“房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”、第四条“房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。”及《北京市地方税务局转发国家税

　　务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（京地税地[2003]476号）第一条“关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”、第二条第四款“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”，该单位应补缴房产税596，006.08元。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。”的规定，对该单位滞纳期间的房产税加收滞纳金230，680.98元。

　　（三）城镇土地使用税

　　根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条“在

　　城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。“、第三条”土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。“及《北京市地方税务局关于房地产开发企业开发用地征收城镇土地使用税有关问题的通知》（京地税地[2005]550号）第一条”房地产开发企业应自取得建造商品房用地土地使用权的次月起按规定缴纳城镇土地使用税。“、第二条”计税面积的确定。（一）房地产开发企业应按其国有土地使用证中标注的土地面积，计算缴纳城镇土地使用税。未取得国有土地使用证的，暂按实际占地面积计算缴纳城镇土地使用税。（二）房地产开发企业已销售房屋的占地面积，可从房地产开发企业的计税面积中扣除。“、第四条”对房地产开发企业开发用地的城镇土地使用税，实行按年计算，一次缴纳。纳税人应于每年4月份征期（1日至15日）将上一年应纳税款一次申报缴纳。应纳税款按上一年12月31日的占地面积计算。“及第六条”本通知自2005年1月1日起执行。“的有关规定，该单位应补缴城镇土地使用税25，903.26元。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条”纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。“的规定，对该单位滞纳期间的城镇土地使用税加收滞纳金4，330.10元。

　　三、案例分析

　　通过对该单位的检查及对财务人员就涉税问题的了解发现，导致存在涉税问题的原因：一是房地产企业比较注重主营税种——营业税的缴纳，但对地方税种重视不够；二是对税收政策学习、理解不够。如：

　　（一）土地增值税

　　近年来，由于土地增值税的税率变化比较频繁，仅仅依靠企业自行学习税收政策、法规是不够的，极易导致企业在计算应纳税款时出现错误。检查人员在检查中发现该单位综合楼售房收入存在少预缴土地增值税的涉税问题，该单位对此涉税事实认定时认为：根据《北京市地方税务局关于进一步明确土地增值税征收管理若干问题的通知》（京地税地[2003]653号）第三条“关于调整非普通标准住宅预征比例问题。为了简化征管手续，减轻纳税人的经济负担，对纳税人预售除公寓和别墅以外的非普通标准住宅，暂停按预售收入的1%比例预征土地增值税；对于纳税人预售公寓、别墅，预征比例由原来的1%调整为0.5%.在此之前已预缴的土地增值税，一律在待项目竣工后统一进行汇算清缴。”的规定，自2004年1月1日起对预售的除公寓和别墅以外的非普通标准住宅应暂停按预售收入的1%比例预征土地增值税，但自己仍然预缴了土地增值税，综合楼销售收入虽然少预缴了土地增值税，但总的还是多预缴了，不应该补预缴土地增值税。财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十三条已明确规定“关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题。对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额”。

　　（二）房产税、城镇土地使用税

　　该单位认为自己固定资产账的房屋已委托物业公司进行经营管理，房产税应由物业公司缴纳，且房产原值中有锅炉等设备，不应缴纳房产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条“房产税由产权所有人缴纳”，该单位取得的该部分房产原值的产权证，应为房产税的纳税义务人；另根据《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（（87）财税地字第003号）第二条“关于房屋附属设备的解释房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。”及《北京市地方税务局转发国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（京地税地[2005]529号）第一条“为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。”的规定，房产原值中的锅炉等设备应纳房产税。

　　此案也反映出我们在日常征管中存在的一些问题。以全心全意为纳税人服务为宗旨，加大税收政策、法规宣传力度，减少税收征管中的漏洞，保证国家税收及时、足额入库。