青岛市地税局公告2016年第1号 青岛市地方税务局关于发布《房地产开发项目土地增值税管理办法》的公告[全文废止]

       第二十八条 符合本办法第二十五条规定的应清算项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内或申请税务登记注销前到主管税务机关办理清算申报。

       对于符合本办法第二十六条规定的可清算项目，由主管税务机关确定是否进行清算。对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达《税务事项通知书》，纳税人应当在收到《税务事项通知书》之日起90日内办理清算申报，并按规定提供清算资料；对于确定暂不清算的项目，主管税务机关应做好动态管理。

       第二十九条 房地产开发企业进行土地增值税清算时，可以委托有资格的税务师事务所进行土地增值税清算税款鉴证，也可采取自行计算并申报的方式。

       第三十条 主管税务机关收到纳税人清算申报资料后，对符合清算条件的项目，且清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在15日内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。主管税务机关已受理的清算申报申请，纳税人无正当理由不得撤销。主管税务机关在做出予以受理、补正资料告知、不予受理决定时，应向纳税人下达《税务事项通知书》予以书面告知。

       第三十一条 房地产开发企业在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提供下列资料，并制定索引目录，编号装订成册：

       （一）《土地增值税纳税申报表》及其相关附表；

       （二）房地产开发项目清算说明。主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳及成本分摊方式等基本情况和主管税务机关需要了解的其他情况；

       （三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同、《国有土地使用证》；

       （四）《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》；

       （五）项目规划、设计、勘察、工程招投标、工程施工、材料采购等相关有效凭凭证；

       （六）拆迁（回迁）合同、支付凭证、个人签订花名册或签收凭证；

       （七）项目工程建设合同及其价款结算（书）单；项目竣工决算报表和有关帐薄、竣工验收证明；建设方、施工方、咨询企业三方盖章的工程结算审核报告；甲供材设备购领存明细表；

       （八）《商品房预售许可证》《房产权属准予登记通知（证明）》、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用以及分期开发分摊的有关证明资料；

       （九）开发项目中的公共配套设施，建成后产权属于全体业主所有和建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的相关证明资料；

       （十）银行贷款合同及贷款利息结算通知单；

       （十一）《预缴土地增值税、转让房地产有关税金分配表》；

       （十二）合同成本清单；

       （十三）清算项目总建筑面积6万平方米以下的项目提供单笔5万元以上的扣除项目发票复印件，6万平方米以上的项目提供单笔10万元以上的扣除项目发票复印件；

       （十四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

       上述第（三）至（十）项资料，须同时报送原件和加盖公章的复印件，经主管税务机关核对无误后将原件退回。委托税务师事务所进行土地增值税税款清算的，除本条第（一）项资料外，其他资料作为《土地增值税清算税款鉴证报告》的附件，一并报送主管税务机关。凡在鉴证报告中已提供的资料不需重复报送。

       第三十二条 房地产开发企业在提交清算审核纸质资料的同时，应在青岛市地方税务局网上办税厅上传电子申报表及附表。

       第三十三条 受托出具清算鉴证报告的税务师事务所负责通过青岛市地方税务局网上办税厅上传鉴证报告及工作底稿。

       第三十四条 房地产开发企业完成清算申报后，主管税务机关应在90日内对房地产开发企业清算结果进行审查，如有特殊情况无法于90日内完成审核，经主管税务机关批准，可延期完成，并书面告知纳税人。

       第三十五条[条款废止] 开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，随房屋一并转让的配套设施，凡转让的房屋为普通住宅的，配套设施按照普通住宅进行清算；凡转让的房屋为非普通住宅的，配套设施按照非普通住宅进行清算。单独转让的配套设施按已售的普通住宅和非普通住宅的可售面积分摊进行清算。

       第三十六条 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可按规定实行核定征收方式：

       （一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

       （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

       （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

       （四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算申报手续，经税务机关责令限期清算申报，逾期仍不清算申报的；

       （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

       第三十七条 土地增值税清算审核结束后，主管税务机关应当出具《税务事项通知书》，将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。纳税人未按照主管税务机关规定的期限补缴土地增值税的，按日加收滞纳金。

       第二节 房地产转让收入

       第三十八条 房地产开发企业转让房地产的收入，是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

       第三十九条[条款废止] 因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的定（订）金、违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

       第四十条[条款废止] 房地产开发企业将开发产品用于捐赠的，应视同销售。符合《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）第四条规定的开发产品捐赠，不计销售收入，同时对于该部分开发产品所应分担的土地成本、开发成本和开发费用不得计入扣除。

       第四十一条 房地产开发企业房屋销售价格明显偏低又无正当理由的，以及视同销售的房地产，其收入按下列顺序确认：

       （一）按本企业清算项目当月或最近月份同类开发产品市场销售的平均价格确定。

       （二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类开发产品市场销售的平均价格确定。

       （三）由主管税务机关参照当地、当年同类开发产品市场售价或评估价格确定。

       第四十二条 房地产开发企业转让房地产，其清算收入确认时间是指：

       （一）所销售的房地产，已收讫全部价款或者取得索取全部价款的凭据；

       （二）对视同销售的房地产，其房地产的所有权发生转移；

       （三）国家税务总局的其他规定。

       第四十三条 房地产开发企业转让利用地下人防设施建造的车库（位）等设施时，或将开发的部分房地产转为企业自用、出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。

       第四十四条 房地产开发企业与业主签订合同，将房地产开发项目中的配套设施转让给业主取得的收入，应并入房地产转让收入中。

       第三节 扣除项目

       第四十五条 房地产开发项目的扣除项目金额包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、加计扣除。

       第四十六条 取得土地使用权所支付的金额，是指为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

       以出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。

       土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付的金额，准予扣除，但缴纳的土地闲置费、滞纳金和行政罚款不得扣除。

       第四十七条 开发土地和新建房及配套设施的成本，即房地产开发成本，是指开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。具体为：

       （一）土地征用及拆迁补偿费，是指土地征用和拆迁过程中发生的各项费用，包括土地使用费、农作物补偿费、危房补偿费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。

       拆迁补偿费必须是真实发生并实际支出的。支付给被拆迁人的拆迁补偿费应与拆迁（回迁）合同、支付凭证和个人签收花名册或签收凭据一一对应。

       （二）前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、以及水文、地质、勘察、测绘、规划、设计、项目可行性研究、“三通一平”等前期费用。

       （三）建筑安装工程费，是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。

       1．发生的费用应与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载内容相符。

       2．房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材成本不得重复计算扣除。

       3．房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业已就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得扣除。

       4．房地产开发企业销售已装修的房屋，凡房价中包含装修费用的，其装修费用计入房地产开发成本中的建筑工程安装费。

       装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的可移动家电、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）的支出。清算时，在收入中同时剔除购置成本。

       （四）基础设施建设费，是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化工程费等各种基础设施支出。

       （五）公共配套设施费，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主所有，或无偿移交给政府、公用事业单位的公共配套设施支出。
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

       1．建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

       2．建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

       3．建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

       “产权属于全体业主所有”是指下列情形之一的：

       1．法律法规明确规定属于全体业主共有；

       2．经人民法院裁决属于全体业主共有；

       3．商品房销售合同、财产处分合同等契约中注明有关公共配套设施归业主共有，并且相关公共配套设施移交给业主或者依规定成立的业主自治组织，由业主共同支配上述公共配套设施的各项权益和负担相应成本。

       （六）开发间接费，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。