青岛市地税局公告2016年第1号 青岛市地方税务局关于发布《房地产开发项目土地增值税管理办法》的公告[全文废止]

       第四十八条 房地产开发费用，是指与开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。具体为：

       （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其它房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

       （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。

       全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

       （三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其它借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

       （四）房地产开发企业向银行贷款使用的借据（借款合同）、利息结算单据等，视同金融机构证明。

       （五）房地产开发企业为建造房地产开发项目向金融机构借款发生的利息支出，属于取得建设工程竣工验收备案证书前发生的，计入房地产开发费用的利息支出中按规定予以扣除。

       （六）[条款废止] 企业集团或其成员企业统一向金融机构借款,并按借款合同指定的分摊对象和用途借给集团内部其他成员企业使用，并且按照支付给金融机构相同的借款利率收取利息的，可以凭借入方出具的金融机构借款的证明和集团内部分配使用决定，在使用借款的企业间合理分摊利息费用，据实扣除。

       第四十九条 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。因转让房地产缴纳的教育费附加，视同税金予以扣除。

       第五十条 加计扣除，是指对于从事房地产开发的纳税人按四十六条、四十七条规定计算的金额之和的百分之二十。

       第五十一条 对于房地产开发企业从政府取得的土地出让金返还以及从事拆迁安置、公共配套设施建设取得的补偿或财政补贴款项，抵减相应的扣除项目。

       第五十二条 对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

       第五十三条 房地产开发企业开发多个房地产项目，其共有的土地成本，应按占地面积比例分摊。房地产开发企业开发多个房地产项目，其共有的其他成本费用，应按项目可售建筑面积占多个项目总可售建筑面积的比例分摊。

       第五十四条 在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生且支付的。除另有规定外，扣除项目须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
合法有效凭证是指：

       （一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；

       （二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以相关部门开具的财政票据为合法有效凭证；

       （三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务部门对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；

       （四）其它合法有效凭证。

       第五十五条 对房地产开发企业成本费用申报资料存在下列情形之一的，主管税务机关可以参照各级建筑工程行政主管部门当年度建筑安装工程平方米造价指标，以及政府有关部门公布的建设规费收取标准等，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定其准予扣除的成本费用：

       （一）建筑工程费高于中标概算价格或者建筑工程承包合同金额又无正当理由的；

       （二）大宗建筑材料供应商或者建筑工程承包人（含分包人）为房地产开发企业的关联企业，并且未按照独立企业之间的业务往来支付价款、费用的；或者价格明显偏高的；

       （三）前期工程费、基础设施费、开发间接费等价格明显偏高的；

       （四）清算申报时所附送的凭证和资料不符合清算申报要求的。

       第五十六条 主管税务机关在开展土地增值税清算审核工作中，对于建筑安装等成本明显偏高的，可以聘请造价中介机构，协助解决工程造价等专业技术问题。

       第五十七条 房地产开发企业转让利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不计入土地增值税收入，凡按规定无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用。

       未无偿移交给政府、公共事业单位的地下人防设施，其成本不允许扣除。该成本按照人防工程的建筑面积占总建筑面积的比例，在全部建筑安装工程费的成本内计算。

       第五十八条 房地产开发项目的建筑面积以政府规划部门的批复文件（详细规划总平面图等）为准，对于项目最终测绘面积与政府规划部门批复文件不相符的，经规划等政府部门确认后，以测绘面积为准。

       房地产开发项目的可售面积以销（预）售许可证确认的面积为准，对于实际可售面积与销（预）售许可证面积不一致的，应由房地产开发企业提供政府相关部门的证明，按实际可售面积为准。

       第五十九条 取得土地使用权后未进行任何形式的开发即转让的，其扣除项目如下：

       （一）取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；

       （二）与转让土地使用权有关的税金，包括营业税金及附加。

       第六十条 取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、开发，但未建造房屋即转让土地使用权的，其扣除项目如下：

       （一）取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；

       （二）开发土地的成本；

       （三）加计开发土地成本的百分之二十；

       （四）与转让土地使用权有关的税金，包括营业税金及附加。

       第六十一条 对房地产开发企业整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金继续建设，完成后再转让的允许加计扣除，其扣除项目如下：

       （一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用；

       （二）改良开发未竣工房地产的成本；

       （三）房地产开发费用；

       （四）转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加；

       （五）加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之和的百分之二十。

       修订为：加计改良开发未竣工房地产成本的百分之二十。

       第四节 后续管理

       第六十二条 主管税务机关出具土地增值税清算税款结论后，房地产开发企业取得的转让房地产收入，应当按月区分普通住宅和非普通住宅分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。次月十五日内向主管税务机关申报缴纳土地增值税，其扣除项目总金额按清算时的单位建筑面积扣除项目金额乘以销售或转让面积,加转让环节税金计算。其中单位建筑面积扣除项目金额的计算公式如下：

单位建筑面积扣除项目金额=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

       修订为：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定在次月十五日内向主管税务机关申报缴纳土地增值税，其扣除项目金额按清算时的单位建筑面积扣除项目金额乘以销售或转让面积,加转让环节税金计算。其中单位建筑面积扣除项目金额的计算公式如下：单位建筑面积扣除项目金额=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

       上述公式中，清算时的扣除项目总金额不包括与转让房地产有关的税金。

       第六十三条[条款废止] 出具清算结论后随房屋一并转让的配套设施的，凡转让的房屋为普通住宅的，配套设施按照普通住宅进行计算；凡转让的房屋为非普通住宅的，配套设施按照非普通住宅进行计算。单独转让的配套设施按照非普通住宅进行计算。

       第六十四条 房地产开发项目实行核定征收的，清算时未转让的房地产，在清算后销售或有偿转让的，纳税人应按税务机关确定的不同类型的核定征收率分别计算土地增值税，按月纳税申报。

       第六十五条 房地产开发企业有下列情形之一的，可在自收到清算结论后三年内向主管税务机关进行申报，经主管税务机关审核属实的，调整清算申报审查结论：

       （一）清算申报审核完毕的开发项目又发生成本、费用的；

       （二）取得清算申报时尚未取得的扣除项目相关凭证的。

       第五章 法律责任

       第六十六条 对未按预征规定期限预缴税款，或者土地增值税清算后未按规定期限补缴税款，或者未按后续管理规定期限缴纳税款的，根据《中国人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，按日加收滞纳金。

       第六十七条 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定进行清算的纳税人，未按照规定期限办理清算申报和报送清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

       第六十八条 主管税务机关在清算审核过程中，对通知清算申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，可按规定程序移交稽查部门实施税务稽查，并按照《中国人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

       第六十九条 主管税务机关已按规定出具土地增值税清算审核结论后，如审计、财政等部门检查发现纳税人仍存在税收违法行为，并经主管税务机关核实的，由主管税务机关按照《中国人民共和国税收征收管理法》有关规定追缴其未缴或者少缴的税款、滞纳金，并追究纳税人的法律责任。

       第七十条 对会计人员伪造、变造会计凭证、会计账簿，编制虚假财务会计报告的，主管税务机关应按照《中华人民共和国会计法》《中华人民共和国注册会计师法》等有关规定，交由其行政监管部门处理。

       第七十一条 对造价工程师签署有虚假记载、误导性陈述的工程造价成果文件的，主管税务机关不予认可，定期在官方网站进行公开，并应按照《注册造价工程师管理办法》有关规定，交由其行政监管部门处理。

       第七十二条 注册税务师和税务师事务所出具虚假鉴证报告或涉税文书的，主管税务机关直接认定为丙级鉴定报告，质量评价情况将列入税务部门对该鉴证人进行纳税信用等级评定的参考依据。对出具丙级鉴证报告的鉴证人按青岛市地方税务局规定处理。

       第七十三条 在土地增值税清算工作中，税务人员徇私舞弊、玩忽职守，造成不征或者少征应征税款的，按照《中国人民共和国税收征收管理法》等有关法律规定处理。

       第六章 附  则

       第七十四条 本办法未尽事项按照《中国人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和现行土地增值税政策的有关规定执行。

       第七十五条 本办法所称“日”是指工作日，所称“以上”均包含本数。

       第七十六条 本办法自2016年4月1日起施行，有效期至2021年3月31日止。