青岛市地税局公告2016年第1号 青岛市地方税务局关于发布《房地产开发项目土地增值税管理办法》的公告[全文废止]

青岛市地方税务局关于发布《房地产开发项目土地增值税管理办法》的公告[全文废止]

青岛市地税局公告2016年第1号        2016-01-22

       现将《房地产开发项目土地增值税管理办法》予以发布，自2016年4月1日起施行。特此公告。 

青岛市地方税务局

2016年1月22日

房地产开发项目土地增值税管理办法

       第一章 总  则

       第一条 为规范和加强我市房地产开发项目土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）和《山东省地方税务局关于发布〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法（试行）〉的公告》（山东省地方税务局公告2015年第1号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

       第二条 本办法适用于房地产开发项目土地增值税征收管理工作。

       第三条 本办法所称主管税务机关，是指房地产开发企业开发项目所在地的地方税务征收机关。

       本办法所称普通住宅，是指青岛市人民政府根据国家有关规定公布的普通标准住房。

       本办法所称配套设施是指能有偿转让的未取得《商品房预售许可证》的地下室（储藏室）、阁楼、车库（位）等设施（不含人防）。

       第四条 纳税人应当向主管税务机关如实申报应缴纳的土地增值税税款，保证纳税申报的真实性、准确性和完整性。

       第五条 主管税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导,及时对纳税人申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

       第二章 房地产开发项目管理

       第六条 土地增值税以政府规划部门颁发的《建设工程规划许可证》确定的建设项目为单位进行清算。

       房地产开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以政府规划部门颁发的《建设工程规划许可证》确定的分期分批建设项目为单位进行清算。

       第七条 清算项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应当分别计算增值额。

       第八条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应根据纳税人报送的资料，按项目分别建立档案、设置《房地产项目土地增值税日常管理台账》，运用信息化手段，对纳税人项目立项、规划设计、工程招投标、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

       第九条 房地产开发企业应在取得土地使用权并获得房地产开发项目《建设工程施工许可证》后10日内，向主管税务机关办理项目信息登记，填报《土地增值税项目登记表》，同时提供以下书面资料：

       （一）房地产项目立项批文；

       （二）国有土地使用权出让合同或转让合同；

       （三）建设用地规划许可证；

       （四）建设工程规划许可证；

       （五）建设工程施工许可证；

       （六）建筑工程施工合同。

       已开始销售但尚未办理清算申报的房地产开发项目，纳税人应于本办法施行后在主管税务机关规定时限内补报《土地增值税项目登记表》和相关资料。

       第十条 房地产开发企业项目登记内容发生变化或项目建设过程中出现特殊情况导致工程造价偏高，应自变化之日或特殊情况发生之日起30日内向主管税务机关报告并提交相应资料。主管税务机关应及时进行实地核查记录，纳税人应予以配合。

       第十一条 房地产开发企业在取得工程竣工验收备案证后30日内，向主管税务机关提供以下书面材料。

       （一）销售（预售）许可证；

       （二）合同成本清单；竣工验收证明；建设方、施工方、咨询企业三方盖章的工程结算审核报告；

       （三）说明直接组织、管理开发项目发生开发间接费用的相关资料。

       第十二条 房地产开发企业在已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的,应在其达到该比例之日起30日内向主管税务机关报送房地产项目销售、自用和出租情况说明。

       第十三条 主管税务机关出具土地增值税清算税款结论后应根据相关规定跟踪监控销售剩余开发产品应缴纳的土地增值税。

       第十四条 各级税务机关要建立完善与同级发展改革、国土、建设、规划、房管等部门的信息交换共享机制，充分利用第三方信息，强化土地增值税管理。

       第三章 预征管理

       第十五条 房地产开发项目实施先预征后清算的征管模式，对房地产开发项目的转让收入按照青岛市地方税务局预征规定执行。

       第十六条 房地产开发企业预缴土地增值税计算公式如下：

       应预缴税款=转让房地产收入额×预征率

       第十七条 房地产开发企业在销售开发产品的过程中，随同房价向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、手续费和咨询费等价外收费，应并入房地产转让收入，作为房屋销售计税价格的组成部分，预缴土地增值税。

       第十八条 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同转让房地产，并预缴土地增值税。

       第十九条 保障性住房和拆迁返还住房暂不预征土地增值税。

       第二十条 房地产开发企业清算申报后至收到土地增值税清算审核结论前，纳税人应就其销售剩余开发产品取得的收入继续预缴土地增值税，扣除项目总金额按申报时的单位建筑面积扣除项目金额乘以销售或转让面积,加转让环节税金计算。待收到审核结论后重新确定单位建筑面积扣除项目金额再多退少补。

       第二十一条 房地产开发企业应按月预缴土地增值税，于次月15日内向主管税务机关申报缴纳税款。

       第二十二条 随房屋一并转让的配套设施，凡转让的房屋为普通住宅的，配套设施按照普通住宅进行预征；凡转让的房屋为非普通住宅的，配套设施按照非普通住宅进行预征。单独转让的配套设施按照非普通住宅进行预征。

       第四章 土地增值税清算管理

       第一节 清算实施

       第二十三条 土地增值税的清算申报主体是从事房地产开发的纳税人。主管税务机关负责土地增值税清算申报的受理和审核。

       第二十四条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。

       第二十五条 符合下列情形之一的，房地产开发企业应进行土地增值税的清算：

       （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

       （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

       （三）直接转让土地使用权的；

       （四）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

       第二十六条 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算：

       （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让（包括视同销售）的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

       （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

       取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，是指取得最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的情形。

       第二十七条 上述第二十五条、第二十六条中所称的“全部竣工”“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的情形：

       （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

       （二）开发产品已开始投入使用(包括交付购买方)；

       （三）开发产品已取得了初始产权证明。