土地出让金入税对房企的影响及应对策略

　　2021年6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行联合公布了《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》财综〔2021〕19号，主要内容：将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入(以下简称四项政府非税收入)，全部划转给税务部门负责征收。我们根据对政策的理解进行解读分析对房企的影响如下：

　　1、时间维度：土地出让金依然可实现分期缴纳

　　财综〔2021〕19号规定，自然资源部门与使用权人签订出让、划拨等合同后，应当及时向税务部门和财政部门传递相关信息，确保征管信息实时共享。付款方式的选择依然在自然资源部门与使用权人之间的合意，即土地出让金从法律上来说依然是“合同之债”而非法定的税款，自然资源部门向税务部门推送缴费人、缴费金额、缴费期限等费源信息，税务部分负责执行。

　　风险应对：

　　及时同财政、自然资源、做好业务衔接和信息互联互通工作，并将计征、缴款等明细信息传递给财政、自然资源、税务等相关部门，确保征管信息实时共享，清晰无误。同时，向财政部门报送征收情况，并附文字说明材料。

　　2、价格维度：土地出让金依然可实现直接“减免”

　　财综〔2021〕19号规定：四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。即自然资源部门有权按照规定标准确定出让金额以及减免的方式。

　　风险应对：

　　政府一般不会选择直接“减免”，如有企业应关注财政、自然资源部门直接“减免”土地出让金的合规性，是否存在法律或地方行政法规的支持，同时也应考虑合同签订方式对契税和土地增值税的影响。

　　3、破谣：地方政府“先征后返”更趋谨慎?

　　之前土地出让金的征收，执行的是‘财政部门管理、自然资源部门负责征收’的模式。改革后，由中央垂直管理的税务部门负责土地出让金的征收，但依然是财政部门负责管理。同时，在财综〔2021〕19号文制定的《国有土地使用权出让收入征缴流程》中，我们也可发现，缴费人误缴、税务部门误征需要办理退库时，需要税务部门、财政部门、自然资源部门复核，其他情况导致的退库财政部门、自然资源部门复核。

　　同时，“土地返还款”的用途即性质，本身就有别于“退库”，“退库”是基于“征收”的同一经济行为，而“土地返还款”的用途即性质则是政府的另一经济行为，如：土地返还款用于拆迁安置。政府收支两条线操作，两种经济行为，相互平行。

　　风险应对：

　　建议土地出让合同签订时“征”“返”分离，签订补充协议约定“返还”事项，同时应关注不同性质返还款的涉税处理和对土地增值税清算的影响。

　　最后，我们提请企业密切关注试点地区的征缴流程、职责分工等情况，了解税务机关在征管过程中发挥的作用，特别关注在明确土地出让金返还，返还比例，返还时间及程序等问题上税务机关的指导和监督作用。同时，我们也愿意为企业提供“房地产全周期税务管控”服务，协助企业提前布局经营和投资活动，提供符合税收法律法规及相关规定的经营活动、纳税计划等。帮助企业建立与税务部门的公共关系，根据公司发展需求和资金情况，打通关键环节，提前布局土地出让金缴纳等相关税务安排，提高企业应对税收政策更迭快的要求，提高企业财税合规度。

　　来源：中道财税    作者：张旺

土地出让金涉税管理中的四大关键风险

　　土地出让金是房企成本中最重要的组成部分，但看似简单的出让金依然存在诸多涉税风险，我将在咨询实践中总结的四大风险分析如下：

　　风险一、土地出让金入账证据链风险

　　土地出让金是通过土地招拍挂或者协议出让缴纳给政府的土地价款，财税处理中必须准备好出让合同、资金流、行政事业性收费专用发票以及招拍挂相关文件。其中资金流有可能是母公司或者关联公司代为缴纳，但只要票据开给公司就没有问题。

　　风险二、土地出让金返还如何处理?

　　两种情况下可能出现出让金返还的情况：

　　第一种是企业和政府预先沟通了土地价款，招拍挂时出现了高价位，政府将差额返还给企业;

　　这种情况下，可以理解为是一种土地出让金的折扣行为，建议冲减土地成本;很多企业财务希望将返还款作为收入处理，未来在土增清算中可以按照全额出让金计算并加计扣除，这种做法税务机关在清算中是非常关注的，如果认定为是出让金返还，无论企业会计上如何处理，都要求必须冲减对应成本。所以最糟糕的情况就是，返还款缴纳了所得税，结果土地增值税清算不予认可。

　　第二种是企业参与旧城改造项目，出资做了拆迁补偿和安置，后续拍地时又缴纳了全额出让金，政府将部分出让金返还给企业。

　　旧城改造的情况更加清晰，土地出让金返还当然是应当冲减成本，但并不是冲减出让金，而是冲减企业已经花费的拆迁补偿和安置费用，如果实际花费高于政府返还，还应将差额计入土地成本。

　　风险三、母公司拿地子公司开发的风险

　　这个问题我曾经专门写文章分析过，这里再将核心要点提炼出来供大家参考：

　　1、子公司拿地协议一定是三方协议而不是两方

　　政府已经同母公司签署了出让协议，变更合同必须由政府、母公司和子公司三方签署，这个不仅是税法规定，也符合法律中对于合同变更的权利义务界定。

　　2、出让金票据应该开给谁

　　严格来讲，出让金当然应当开具给子公司，但实务中常常在母公司缴纳出让金时已经开具给了母公司，想要后续换掉票据十分困难，因此企业需要在采取这种模式时就想好票据的问题，可以同政府沟通未来票据直接开给子公司;如果已经开了票据无法更换的，可以写一个备忘录由政府土地管理部门盖章确认一下，避免未来税务机关提出质疑。

　　风险四、延期缴纳出让金的延期利息或滞纳金

　　企业由于未能按时缴纳出让金，常常会涉及到延期付款利息或者延期付款滞纳金的问题，这部分款项是否属于土地成本?需要区分两种情况判断：

　　第一种情况，如果协议中或者政府规定了缴纳时间，到期未缴纳属于违约情况，由此计算的延期付款利息属于违约金，必须计入营业外支出，不可以计入土地成本;

　　第二种情况，如果协议中约定了可以选择晚交，但晚交需要计算利息的，不属于违约，自然计算的延期付款利息也不属于违约金，可以计入土地成本，但也应当补缴契税。

　　来源：李舟财税圈  作者：李舟

　　2008年11月的解析——

土地出让金如何核算

　　在实际工作中，土地出让金往往不是一次性支付，土地使用权证也未必在土地出让金支付后立即取得，这就引出了该土地出让金如何核算的问题。一般来说，土地出让金的核算可按以下三种情况分别做出处理：

　　一土地出让金未支付完毕，土地使用权证已经取得。这时，实际上土地使用年限已经确定，尚未支付的土地出让金可以理解为欠付款，因此，可按土地使用权总价金额借记“无形资产”科目，总价与已支付的土地出让金之间的差额部分贷记“其他应付款”科目。同时，土地成本按土地使用证上的使用期限作分期摊销。

　　二土地出让金已支付完毕，土地使用权证尚未取得。因土地出让金已全部结清，所以列入无形资产后，不会再变动(除了摊销)，但土地使用权证未取得，土地面积有时可能会与土地使用权证有出入。而资产是指由过去交易或事项形成、为企业拥有或者控制并能给企业带来经济利益的资源。土地出让金既然已列作无形资产，应当按一定的方法(一般是直线法)予以摊销。摊销年限可以按土地出让合同上规定的年限确定。届时，土地面积按照实际进行调整。

　　三土地出让金未支付完毕，土地使用权证尚未取得。对此，有两种处理方式，其一，既然权证未取得，土地使用年限不能确定，款项亦未支付完毕，可作挂账处理;其二，虽然权证未取得，但土地使用权已享用，比照在建工程已完工交付使用，但尚未办理竣工决算手续的会计处理，应当暂估入账，并按暂估入账数及暂估的使用年限开始摊销，待权证取得后，再在土地使用权的剩余年限内作调整。这样处理，比较符合会计的真实性原则和稳健性原则。

　　此外，受让土地的折扣(优惠)的会计处理，也是值得注意的问题。有的企业在公司制改组过程中，地方政府为了支持企业公司制改组(有的主要是为了公司上市)，在企业受让土地时给予一定比例的折扣(优惠)。对这部分折扣如何处理，目前有两种观点：一是将它视作土地管理部门(包括土地储备中心)给予企业的一种捐赠，列作资本公积。做此会计处理的前提就是在土地出让合同中明确该土地的单价、折扣、净值等数额，并承诺该折扣归企业所有，土地管理部门不再享有，以土地原值借记“无形资产——土地使用权”科目，并以实际付款数额贷记“银行存款”科目，以两者差额(折扣)贷记“资本公积——接受捐赠非现金资产准备”科目。二是将它视作一般交易中的销售折让。土地使用权按实际支付金额入账，不产生资本公积。做此会计处理的前提是在土地出让合同中没有明确土地原值、折扣、净值等数字和土地管理部门的书面承诺，只列了折扣后的数额。

　　来源：安徽税务筹划网