鲁地税函[2008]56号 山东省地方税务局关于修订《山东省地方税务局个人出租房屋税收管理暂行办法》的通知

山东省地方税务局关于修订《山东省地方税务局个人出租房屋税收管理暂行办法》的通知

鲁地税函[2008]56号        2008-04-25

各市地方税务局：

　　根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收的通知》(财税[2008]24号)的有关规定，现对《山东省地方税务局个人出租房屋税收管理暂行办法》(鲁地税发[2006]134号，以下简称《管理办法》)作以下修订：

　　一、《管理办法》第四条修改为：“纳税人应依照本办法的规定，分别申报缴纳营业税、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加(以下简称税收及附加)。

　　对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税;对个人出租住房免征城镇土地使用税。”

　　二、《管理办法》第六条修改为：“税收及附加的综合征收率如下：

　　纳税人出租住房，不区分用途，其租金收入达不到营业税起征点的，税收及附加的综合征收率为4-5%;达到营业税起征点的，税收及附加的综合征收率为5.575-6.665%。

　　纳税人出租其他房屋，其租金收入达不到营业税起征点的，税收及附加的综合征收率为12-15%;达到营业税起征点的，税收及附加的综合征收率为18-20%。”

　　三、《管理办法》附件修改为：“税收及附加综合征收率分解表

　　1、房产税征收率：出租居民住房的4%;出租其他房屋的12%;

　　2、营业税征收率：出租居民住房的1.5%;出租其他房屋的5%;

　　3、城建税、教育费附加及地方教育附加附征收率：出租居民住房的0.075%-0.165%;出租其他房屋的0.25%-0.55%;

　　4、个人所得税征收率：0.5%-1%

　　5、土地使用税征收率：出租其他房屋的0.5%-1%;

　　6、印花税征收率：出租其他房屋的0.1%。”

　　各地要认真贯彻落实好《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收的通知》的规定，对于个人出租房屋要继续按照《管理办法》的有关规定，加强税收管理。

　　《管理办法》修改后重新公布(见附件)。

　　本通知自2008年3月1日起执行。

　　附件：　　

山东省地方税务局个人出租房屋税收管理暂行办法

　　第一条 为进一步加强个人出租房屋的税收管理，保证税款及时足额入库，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关税收法律、法规和规章的规定，结合我省实际，制定本办法。

　　第二条 凡在我省境内出租房屋(或转租房屋)并取得收入(包括货币收入、实物收入和其他收益)的个人，均为本办法的纳税义务人(以下简称纳税人)。

　　第三条 本办法所称出租房屋，是指私人所有的房屋所有权人在约定的时间内，将其所有的房屋出租给他人使用，并收取租金的行为。

　　本办法所称转租房屋，是指个人将其承租的房屋转租给他人使用，并收取租金的行为。

　　第四条 纳税人应依照本办法的规定，分别申报缴纳营业税、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加(以下简称税收及附加)。

　　对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税;对个人出租住房免征城镇土地使用税。

　　第五条 纳税人应缴纳的税收及附加，按照以下规定计算确定：

　　(一)纳税人能提供真实有效的房屋租赁合同(协议)及收费凭据，且租金收取标准不低于当地房屋主管部门公布的基准租金或同类房屋租金水平的，或虽低于基准租金或同类房屋租金水平但有正当理由的，以实际收取的房屋租金收入作为计征依据，具体计算如下：

　　1、依照现行政策规定的相关税种及附加的适用税率税额或征收率计算缴纳。计算公式为：应缴纳的税收及附加=Σ计税租金收入(应纳税所得额、应税土地面积或税额)×适用税率(单位税额或征收率)。

　　以上税率、单位税额或征收率，依照税收法律、法规和规章的规定执行。

　　2、依照本办法规定的综合征收率计算缴纳。计算公式为：应缴纳的税收及附加=计税租金收入×综合征收率。

　　综合征收率，依照本办法所附的《税收及附加综合征收率分解表》执行。

　　(二)纳税人不能提供真实有效的房屋租赁合同(协议)及收费凭据，或提供虚假上述资料的，以及出租房屋租金收取标准低于当地房屋主管部门公布的基准租金或同类房屋租金水平又无正当理由的，按照下列规定计算：

　　1、由主管地税机关参照当地房屋主管部门公布的基准租金或同类房屋租金水平核定其计税租金收入，依照本条第一款的规定计算缴纳。

　　2、按照出租房屋的使用(建筑)面积和当地规定的每平方米核定税额计算缴纳。计算公式为：应缴纳的税收及附加=出租房屋使用(建筑)面积×每平方米核定税额。

　　第六条 税收及附加的综合征收率如下：

　　纳税人出租住房，不区分用途，其租金收入达不到营业税起征点的，税收及附加的综合征收率为4-5%;达到营业税起征点的，税收及附加的综合征收率为5.575-6.665%。

　　纳税人出租其他房屋，其租金收入达不到营业税起征点的，税收及附加的综合征收率为12-15%;达到营业税起征点的，税收及附加的综合征收率为18-20%。

　　第七条 纳税人转租房屋的，以收取的租金收入的全额作为计税依据，其适用的综合征收率，可在本办法第六条规定的幅度内下调1-3%。

　　第八条 各市地方税务局应在本办法第六条规定的综合征收率幅度内，根据不同纳税人收入规模、所处的征税范围、交纳的税种等实际情况，确定具体综合征收率，并报省地方税务局备案。

　　第九条 对纳税人的计税租金收入、每平方米核定的税收及附加定额，由县(市、区)地方税务局根据当地实际情况，采取典型调查等方式，结合房屋坐落地的繁华程度、房屋类型、结构、用途和新旧程度、当地同类房屋租金水平等确定，并报市地方税务局核准或备案后执行。

　　核定税额，应予以公布，并定期进行调整。

　　第十条 纳税人领取工商营业执照或经有关部门批准， 应自领取工商营业执照或经有关部门批准之日起30日内，持房产证(或购房合同)、土地使用证、租赁合同及其他有效资料向主管地税机关申请办理税务登记。

　　临时发生出租房屋行为，不能够确定为生产经营的，不办理税务登记。

　　主管地税机关对按规定不办理税务登记的纳税人，应建立出租房屋登记备案制度。

　　第十一条 纳税人将出租(转租)房屋收回不再出租(转租)的，应当在向工商管理机关或者其他机关注销登记前，向原地税登记机关申报办理注销税务登记。未在工商管理机关或者其他机关进行注销登记的，自房屋收回一个月内，向原地税登记机关申报办理注销税务登记。纳税人办理注销税务登记前，应当向主管地税机关结清应纳税款、滞纳金和罚款，缴销税务登记证件，经主管地税机关批准后，办理注销税务登记手续。

　　纳税人因房屋大修等原因暂停出租(转租)房屋的，或纳税人与承租人协商变更房屋租赁合同的，应在发生上述行为15日内，持相关证明材料，向主管地税机关办理注销、变更税务登记。

　　第十二条 已办理税务登记的纳税人，应按照主管地税机关的规定，按期申报缴纳税收及附加;对按规定不办理税务登记的纳税人，可由其自行申报缴纳税收及附加，也可采用委托代征方式代征税收及附加。

　　主管地税机关应依照纳税人的实际情况，确定纳税人税收及附加的具体计算征收方式。

　　第十三条 各县(市、区)地方税务局依照《山东省地方税务局委托代征税款管理办法》的规定，可委托公安、建设、房产、国土资源管理部门、街道办事处(居民委员会)、村民委员会、物业管理单位和中介机构以及承租人等具备代征资格的单位和个人(以下简称代征人)代征税收及附加，并签订代征协议，明确双方权利和义务。

　　第十四条 纳税人与出租人签订房屋租赁合同的，以租赁合同约定的房屋出租(转租)起始时间，作为纳税义务发生时间;纳税人与出租人未签订房屋租赁合同的，可以房屋交付承租人使用的时间或收取租金的时间作为纳税义务发生时间，也可由主管地税机关确定纳税义务发生时间。

　　第十五条 纳税人应依照本办法的规定，向主管地税机关或代征人缴纳税收及附加。

　　纳税人按照本办法缴纳的税收及附加，由房屋坐落地主管地税机关负责征收管理。

　　第十六条 纳税人收取租金时，应向承租人开具或提供由主管地税机关开具的税务发票。

　　纳税人需要向承租人提供由主管地税机关开具的税务发票的，应持税收完税证或有关凭证，到主管地税机关或指定的办税服务场所办理代开发票手续，由主管地税机关或指定的办税服务场所审核后予以开具，并加盖主管地税机关公章或发票专用章。

　　第十七条 承租人为企业或个体工商业户的，其支付租金未取得税务发票的，主管地税机关对其租金支出不得在税前扣除，并应依据《发票管理暂行办法》的规定予以处罚。

　　第十八条 办理税务登记的纳税人一次性取得房屋租金收入，凡能够提供有效凭证的，可将收入所得分解到所属纳税期分别计算缴纳税收及附加。

　　纳税人在同一纳税期内多次取得一处房屋租金收入的，应合并计算缴纳税收及附加。纳税人在同一纳税期内多次取得多处房屋租金收入的，应按照房屋坐落地分别合并计算缴纳税收及附加。

　　按规定不办理税务登记的纳税人，按次计算缴纳税收及附加。

　　第十九条 纳税人缴纳的税收及附加，应分别税收及附加科目入库。

　　第二十条 税收及附加的缴纳期限，分别为1个月、1个季度、半年或年。纳税人的具体缴纳期限，由主管地税机关根据纳税人租赁合同及应纳数额大小等情况确定。

　　第二十一条 代征人应指定专人具体负责房屋租赁业税收及附加的代征工作。代征税款使用《中华人民共和国税收通用完税证》(以下简称《税收完税证》)，严禁以其他凭证代替《税收完税证》。代征人应按规定填写《税收完税证》，不得涂改、分联填写，不收税不得开具税票。填写错误的《税收完税证》要全套保存，不得销毁。

　　代征人不得再行委托其他单位代征税收及附加。

　　第二十二条 代征人应及时按照税务机关的规定结报解缴税款，并在解缴票款的同时按月或季向主管地税机关填报《委托代征房屋租赁业税收及附加报表》，由主管地税机关汇总上报县(市、区)地方税务局。

　　第二十三条 各县(市、区)地方税务局应严格执行《山东省地方税务局委托代征税款管理办法》，加强对代征人的业务培训和政策辅导，指导其正确执行税收政策，正确使用《税收完税证》，及时结报解缴票款，妥善保管税收票据。

　　各县(市、区)地方税务局应加强对代征人和代征工作的监督、管理和检查。对《税收完税证》的领发结报、税款的清缴、报表的统计等要建立制度，落实责任，定期考核，确保代征工作的正常运转和国家税款、税收票据的安全。

　　第二十四条 各县(市、区)地方税务局应根据有关规定，向代征人支付代征手续费。

　　代征人不得从代征税款中坐支手续费。

　　第二十五条 主管地税机关应在辖区范围内定期公开、广泛宣传房屋租赁业税收及附加政策、缴纳程序和代征单位信息，积极为纳税人提供纳税咨询服务，最大限度的方便纳税人享受纳税权利，履行纳税义务。

　　第二十六条 主管地税机关应加强个人出租(转租)房屋的税收管理，建立健全纳税人税收及附加管理台帐，加强日常动态监控。

　　第二十七条 各市地方税务局应建立个人出租(转租)房屋举报奖励制度。对举报人要注意保密，并予以奖励。

　　第二十八条 纳税人有违反税收法律法规和本办法行为的，其处罚按照《中华人民共和国税收征收管理法》、《发票管理暂行办法》的有关规定执行 。

　　代征单位违反本办法规定的，应依照《山东省地方税务局委托代征税款管理办法》和委托代征协议，追究其违约责任。

　　第二十九条 下岗失业、城市低保人员等个人出租唯一住房且缴纳税收及附加确有困难的，可按现行有关税收优惠政策规定给予减征或免征。

　　第三十条 本办法其他未尽事宜，按照现行税收政策的有关规定执行。国家税收政策调整的，按照调整后的规定执行。

　　第三十一条 本办法由山东省地方税务局负责解释。各市地方税务局应依照本办法制定具体的实施办法，并报山东省地方税务局备案。

　　第三十二条 本办法自2007年1月1日起执行。

　　附件：

税收及附加综合征收率分解表

　　1、房产税征收率：出租居民住房的4%;出租其他房屋的12%;

　　2、营业税征收率：出租居民住房的1.5%;出租其他房屋的5%;

　　3、城建税、教育费附加及地方教育附加附征收率：出租居民住房的0.075%-0.165%;出租其他房屋的0.25%-0.55%;

　　4、个人所得税征收率：0.5%-1%;

　　5、土地使用税征收率：出租其他房屋的0.5%-1%;

　　6、印花税征收率：出租其他房屋的0.1%。