面对即将来到的营改增，房地产开发企业应积极做好的十个应对准备

六、施工、监理单位的选择

施工、监理单位为房地产企业主要服务单位。

规模大的施工、监理单位一般能取得一般纳税人资质。

准备内容：在选择施工、监理单位时，一定要关注对方的税收资格，首选一般纳税人资质的施工、监理单位。

在营业税的条件下，企业销售清水房、精装房、向购房人提供家具等销售方式缴纳营业税额是不同的。清水房单价最低，营业税额最低。销售精装房、向买房人提供家具的单价高于清水房，营业税额高，企业销售精装房于税收不利。

营改增后，由于增值税是对销售增值额征税，房屋的精装成本涉及的税款可以抵扣，销售精装房、买房提供家具企业税收成本增加不大。

准备内容：企业可开发精装楼盘。

案例：

九、控制销售发票的开具时点

营业税、增值税在纳税义务发生时间的规定基本相同，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。但是，增值税还规定：先开具发票的，为开具发票的当天。

应对措施：房地产开发企业在预收时建议不开具专业发票。

十、利用好项目公司额增值税留抵税额

根据税制原理，营业税一般不存在多交税现象，如果存在多交税可以申请退税。

增值税由于是月税月清。如果进项税发票没有及时取得，会存在当期多缴税现象，形成“应缴税费—未交增值税”借方余额——增值税留抵税额。留抵税额是未抵扣完的进项税额。一般因商品售价低于买价或未取得采购货物专用发票或未及时取得采购货物专用发票所致。

房地产开发企业一般一个项目结束后便注销项目公司登记。

现行增值税规定，一般纳税人注销时其留抵税额不予以退税。如果房地产项目结束后，企业有增值税留底税额而注销公司，留抵的进项税额便成为公司的损失。

应对措施：

一是项目结束后，有留抵税额的项目公司不做注销处理，将项目公司办理工商迁移手续，迁移到新的项目地，这样原企业尚未抵扣的进项税额便可以继续抵扣。

【相关文件】增值税一般纳税人因住所、经营地点变动，按照相关规定，在工商行政管理部门作变更登记处理，但因涉及改变税务登记机关，需要办理注销税务登记并重新办理税务登记的，在迁达地重新办理税务登记后，其增值税一般纳税人资格予以保留，办理注销税务登记前尚未抵扣的进项税额允许继续抵扣。

（摘自《国家税务总局关于一般纳税人迁移有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第71号）第一条）

二是开发项目结束后，可将有留抵进项税额的项目公司合并到正在有项目开发的公司，再注销这个项目公司。这样原企业尚未抵扣的进项税额可结转至新公司继续抵扣。

【相关文件】增值税一般纳税人在资产重组过程中，将全部资产、负债和劳动力一并转让给其他增值税一般纳税人，并按程序办理注销税务登记的，其在办理注销登记前尚未抵扣的进项税额可结转至新纳税人处继续抵扣。

（摘自《国家税务总局关于纳税人资产重组增值税留抵税额处理有关问题的公告》（国家税务总局公告2012年第55号）第一条）