由于目前国家还没有公布房地产行业营改增试点税收政策,笔者参考现行的营改增政策(营业税改征增值税试点实施办法——财税[2013]106号附件1)及增值税暂行条例及其实施细则、营业税暂行条例及其实施细则等规定,认为,面对即将来到的营改增,房地产开发企业应积极做好的十个准备。 面对营改增对房地产开发企业带来的重大影响,房地产开发企业的投资人、经营人、财务人员只能坦然面对。 二、税收内控准备 由于增值税税收管理与营业税管理差距较大,如果管理不善,税收风险也会增加。主要税收风险有: 1.取得发票要求严格。 2.抵扣税款手续比营业税复杂。 3.发票管理、开具制度严格。 4.税收会计核算过程复杂。 准备内容:公司应在管理层设立税务管理部门,或设置专门的税务管理岗位,统一管理企业税务事项。如设立税务部、设立税务总监等。 三、项目公司组织形式的准备 公司的法律形式主要有:法人公司、分公司。如果企业在同一地区(指地级、县级)区域内有多个房地产开发项目,可以选择在该地区设立一个法人公司作为总公司、将其他项目的公司设为分公司。选择法人公司汇总申报缴纳增值税,可以降低税收成本,节税或延迟纳税。
准备内容:设立合适的项目公司法律主体。 固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的,应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准,可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。 分支机构发生《应税服务范围注释》所列业务当期已预缴的增值税税款,在总机构当期增值税应纳税额中抵减不完的,可以结转下期继续抵减。 分支机构发生《应税服务范围注释》所列业务,按照应征增值税销售额和预征率计算缴纳增值税。
(摘自财税[2013]106号)附件一“营业税改征增值税试点实施办法”第四十二条第(一)项) 增值税会计核算比营业税会计核算复杂。营业税会计核算需设置一个“应交税费——应交营业税”二级科目。增值税会计核算一般应设置四个二级科目,分别为:“应交增值税”、“未交增值税”、“增值税留抵税额”和“简易征收增值税”。同时,在“应交增值税”二级科目的借方设置“进项税额”、“已交税金”、“减免税款”、“转出未交增值税”等栏目,在贷方设置“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等栏目。
准备内容:提前修改企业会计制度、培训会计人员。 增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人,计税方法分别为一般计税方法和简易计税方法;一般纳税人可以开具增值税专用发票,小规模纳税人只能开具增值税普通发票或税务局代扣3%征收率的专业发票。普通发票不能抵扣进项税。因此,大型的设备、材料供应商一般取得一般纳税人资质。 例如:A电线、室内开关供应商为一般纳税人。企业向其采购低压电线、室内开关100万元,取得增值税专用发票,可抵扣的进项税额为17万元(100*17%) B、C、D电线、室内开关供应商分别为小规模纳税人。向三家合计采购低压电线、室内开关100万元,取得增值税普通发票,可抵扣的进项税额为0元,如果BCD三企业分别向税务机关申请代开增值税发票,可抵扣的进项税额为3万元(100*3%)二者进项税额相差14万元。企业多缴14万元税。 准备内容:营改增后,在选择供应商时一定要关注对方的税收资格,首选具有一般纳税人资质的供应商。 |
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