房地产交易税收服务和管理工作的现状及对策

精耕细作房地产交易税收管理细微处见成效

 

　　近年来，随着经济快速的发展、旧城改造、城市化进程的加快和居民对住房需求的不断提高，促进了房地产业快速发展，房地产交易日趋活跃，房地产税收收入一度呈现出快速增长态势，逐步跃变为地方财政收入的主流。征收手段和各项管理工作逐渐加强，随着房地产交易税收控税机制不断完善，以及协税护税部门依法行政意识的提高，房地产交易税收管理逐步走向正轨。

 

　　一、区局房地产交易税收管理已形成的模式税总发[2017]4号 国家税务总局关于印发《房地产交易税收服务和管理指引》的通知

 

　　目前，我局和市房地产交易产权登记中心已形成工作联系制度，征收分局在产权登记中心设置专柜负责房地产税收服务和管理具体事项，制定了岗位职责，落实了管理权限。区局与产权登记中心建立有信息交换机制，按照相关要求及时传递交易信息，严格执行先税后证规定，纳税人持税收完税凭证在产权交易大厅办理过户手续。房地产交易税收服务和管理指引

 

　　二、区局房地产交易税收管理取得的主要效果

 

　　2014年房地产交易征收各项税款6875万元（其中：营业税及其他税款1384万元，契税5491万元）。有864户二手房交易纳税人享受了税收优惠，减免税款2381.4万元。

 

　　2015年房地产交易征收营业税及其它各项税款4922万元（其中：营业税及其他税款494万元，契税4426万元）。有1187户二手房交易纳税人享受税收优惠，减免税款 2897.64万元。

 

　　2016年房地产交易征收营业税、增值税及其它各项税款4542万元（其中：营业税及其他税款474万元，契税4068万元）。有1361户二手房交易纳税人享受税收优惠，减免税款3602万元。

 

　　三、区局房地产交易税收管理采取的创新措施

 

　　（一）加强领导，提高对房地产税收管理工作的认识。区局成立房地产交易税收管理和服务工作领导小组，由主管领导任组长，业务科室及专业化管理分局负责人为成员，由税政科负责房地产交易相关税收政策落实，征管科负责与不动产产权登记中心协调配合，信息科负责与不动产产权登记中心网络维护及信息传递。业务科室辅导专业化管理分局和征收分局相关人员，在房地产交易税收服务和管理过程中应当坚持法治、规范、高效、便民原则，形成以规范税务干部，方便纳税人为目的；以优化服务、方便纳税为宗旨；以“先税后证”为抓手；以信息共享、数据比对为依托，实现房地产交易相关税费的一体化征收管理格局。

 

　　（二）充实力量，为房地产交易税收征管工作的顺利开展提供有力保证。2010年6月区局在房产交易中心设立房地产交易税收服务窗口并正式运行，派出2名专业干部负责房地产交易税收征管工作。2015年底在区局征收分局也设立房地产交易税收管理服务窗口。目前区局在产权登记中心派驻5人，按照《房地产交易税收服务和管理指引》要求设置岗位，申报受理岗和税款征收岗、发票代开岗两人，业务复核岗1人兼任纳税辅导岗，资料管理岗1人兼任票证管理岗，业务复核岗、票证管理岗均为区局在职干部。产权登记中心各岗位之间人员由征收分局定期轮岗，确保房地产交易税收各项征管工作的顺利开展。

 

　　（三）公示办税流程，简化办税程序，进一步整合优化办税流程。通过公告栏公开税收政策、办税程序、服务承诺、办理时限、咨询和投诉举报电话等应公开事项。对经公示仍不清楚办税流程的纳税人，由纳税咨询岗进行导税服务，引导纳税人到相关的服务区域或窗口办理各房地产交易涉税事项；辅导纳税人填写涉税资料、解答纳税人办税咨询、设制纳税人意见建议征询簿，广泛听取纳税人意见建议，自觉接受纳税人监督。加强税务机关与纳税人之间的沟通与联系，让纳税过程成为为纳税人提供一流服务、自觉接受社会监督的过程。

 

　　（四）加强部门协调配合，严格实行先税后证。加强部门密切配合也是房地产交易税收服务和管理中的一个重要事项。由于房地产交易税收处于房地产管理的中间环节，征收实行源头控制和“先税后证”程序，要求房地产交易税收征收部门要与国土、房管部门建立长期合作制度，协调配合。国土、房管部门坚持以“先税后证”为把手，不见税收完税凭证，不予办理土地使用权、房屋产权登记手续，形成了从源头到末端的链条控制体系，达到共同协税护税的局面，杜绝税款的跑冒滴漏，确保房地产交易税收应收尽收。

 

　　（五）建立健全二手房计税价格评估监管制度。二手房计税价格问题，是房地产交易税收管理机关加强重点监管的内容之一。由于二手房的实际交易价格难以捕捉，我局把二手房的交易通过《二手房计税价格系统》评估的最低价格与纳税人申报的交易价格孰高作为二手房计税的依据。通过对二手房成交计税价格的监管，使税款流失现象得到有效的遏止。

 

　　（六）加强对征管人员的业务培训，推行文明办税。房地产交易税收征收服务窗口是地税机关为纳税人集中办理二手房交易、增量房买卖等涉税事项提供纳税服务的重要窗口，担负着二手房交易发票开具、税款征收、政策宣传和帮助纳税人完成相关涉税事项的重要职能。一是加强对征管人员的业务培训。对税收政策进行系统培训、技能考核，提高征管人员的业务素质。二是推行文明办税，实行文明用语、高效率办事等服务举措，提高服务水平。三是大力推进依法行政。加大对税收法律法规及执法程序等法律知识的学习，不断增强执法、用法的意识和能力。

 

　　四、对进一步加强房地产交易税收服务和管理的建议

 

　　一是加大宣传力度。为解决基层人手不足问题的现实和税收政策多工作量大的问题，建议在加大宣传力度上大做文章，组织人员及时编制、更新存量房交易税收政策资料，列明各种类型交易需缴纳的税费、税率等涉税信息，主动通过报纸、电视、网络、LED显示屏、宣传手册、QQ、微信等媒介进行大力宣传，扩大政策的普及面，让每一位纳税人都掌握存量房交易税收政策，营造出良好的学法、知法、守法氛围。

 

　　二是优化纳税服务。为了服务方便纳税人、提高纳税人办税效率、提升纳税服务满意度，推进征管改革，促进税收现代化，在整合和改造个人存量房交易税收征管现有信息系统基础上，研究开发“个人存量房交易税收征管系统”。方便纳税人申报存量房交易，同时降低税务部门执法风险。

 

　　三是加强部门协作。对外要建立起地税与财政、房产、国土、规划等相关部门的协作机制，对内也要明确由税政科牵头，征管科、法规科、信息科、六分局等部门配合，建立起内部系统相关部门的协作机制，对工作实施动态管理，总结得失，分析问题，制定措施，以确保存量房交易评估价格略低于市场真实价格，可以堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞，减少税款流失，维护国家财政利益。

 

　　四是加大核查力度。包括两方面：一方面推行事后稽查制度。存量房交易属于一次性交易，既是首次申报，也是最后一次申报。纳税人办理过户后，不容易查找，税务机关等各部门对交易的真实性，申报是否正确等一般都未进行事后检查。建议发挥税务稽查职能作用，主动出击，与各部门联合，加大对办理过户后的纳税人的跟踪检查力度，对涉税违法严厉打击，对弄虚作假、偷漏税行为严肃查处。另一方面加大对税收执法检查力度。实行异地交叉检查制度，着力检查存量房税收政策的执行情况，及时纠正各种税收违法违纪行为，并严肃处理，确保税收公平、正义。 （税政科 李铁宪 吴娴）