房地产交易税收服务和管理工作的现状及对策

　　我省全面推开“营改增”后，实现了增值税对货物和服务的全覆盖，打通了增值税抵扣链条，基本消除了重复征税，企业赋税进一步减轻，有力地促进了企业升级、社会转型，为培育新动能，深化“供给侧结构性改革”提供了积极的财税政策支持。与此同时，地方财政收入和刚性的财政支出之间的矛盾凸显，地方税主体税种缺失，推进中央与地方事权和支出责任划分改革，构建地方税体系迫在眉睫。税总发[2017]4号 国家税务总局关于印发《房地产交易税收服务和管理指引》的通知

　　房屋和土地是地方税收稳定的税源。不考虑与房屋和土地相关的增值税、企业所得税等主体税种，就耕地占用税、契税、土地增值税、房产税、土地使用税等地方税种， 2016年我省上述5税种实现91.3亿元，占地方税收的比重为21.2%，与上年同期相比，增长了18.5%，增收潜力巨大。

　　为了培植地方税源，加强房屋和土地征管，我省地税高度重视房地产交易税收服务和管理工作。面对房地产交易税收服务和管理工作涉及的税种多、涉税事宜复杂、征管难度大、工作要求高的实际情况，全省地税系统采取有效措施，在房地产交易税收服务和管理工作科学化、规范化、精细化、信息化上下功夫，为组织地方税收收入，提高地方税种征管质效，促进地方经济发展，作出了贡献。一是根据全面推开“营改增”后工作的需要，将契税、土地增值税、房产税等职能从财产和行为税处划转到营业税处（房地产税处），夯实了房地产交易税收服务和管理的组织保障。二是开展房地产交易税收服务和管理专项督查，组织了全方位无死角的自查自纠，优化了服务，规范了管理，防范了房地产交易税收执法风险。三是推进协作配合，建立信息共享机制。特别是简化契税办理流程取消（无）婚姻登记记录证明的政策出台后，省地税局主动与民政部门联系，制定婚姻登记共享工作方案，开发了婚姻登记信息实时查询系统，目前正在试运行，可最大限度地满足纳税人便捷办税、高效办税，保障纳税人的合法权益。四是深化国税、地税征管合作，联合省国税局对纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产委托代征的政策落实情况进行了督查，并联合制定了关于加强房地产中介管理的政策意见，建立了联动监管机制，维护了房地产中介交易的税收秩序。全省各级地税机关还发挥自身优势，加强对存量房和增量房税源管控，有效应用房地产交易计税价格核定系统，落实国税、地税“窗口互设、人员互派”办税模式，为纳税人提供受理、核税、征税、开票一站式服务，避免纳税人“多头跑”。

　　但是，我省房地产交易税收中仍然存在着桥接“信息孤岛”，拆除“部门隔离墙”的问题，主要表现有：一是构建“政府领导、税务主管、部门配合、信息支撑”的综合治税机制，缺乏省级层面的政策文件，实践中，有些部门不愿共享数据，造成基层征收机关工作效率不够高，税收执法风险大。二是全省信息化水平发展不均衡，部分市（州）局、县（区）局与房管、国土部门开展部门协作与信息共享，其他的市（州）局、县（区）局能实现部门协作与信息共享的，只能靠人工的取数方式，按时传递电子数据或者是资料。三是在开展部门协作与信息共享的市（州）局、县（区）局，除个别地方（如武威市凉州区地税局）可实时与房管部门交互信息，其余均未实现与房管、国土部门的实时信息交互。

　　针对我省房地产交易税收服务和管理的现状，应对“营改增”后“以票控税”抓手缺失的问题，深化“信息管税”，落实《房地产交易税收服务和管理指引》，提出以下几点建议。

　　坚持把依法治税作为构建房地产交易税收协税护税的保障。房地产交易税源零星分散，征管难度大。积极争取政府支持，推动出台协税护税政策文件，重点明确房管、国土等部门与地税部门交换涉税信息的职责，规范涉税信息的范围、内容、程序、方式、标准和时限，建立定期信息交换机制，为地税部门获取信息提供制度保障。

　　整合数据资源用于构建房地产交易涉税信息交换平台。根据房地产交易税收一体化管理的要求，结合房地产经营特点，按照房地产开发、交易、保有各环节，建立涉税信息交换平台，加强各环节之间信息比对。在房地产开发环节，强化与房管、国土部门的信息交换，加强土地增值税预征和清算管理，并与国税部门交换数据，与流转税、企业所得税申报数据核对，确保土地增值税足额征收。在房地产交易环节，强化与房管、国土、民政等部门的信息交换，提高耕地占用税、契税征管质效。国土部门根据地税部门出具的耕地占用税纳税凭证或减免税文书，发放建设用地批准书；房地产登记部门凭地税部门出具的契税完税证明，办理房地产登记，落实“先税后证”。在房地产保有环节，强化与国土、房管部门的信息交换，核实房产税、城镇土地使用税是否足额征收，并与纳税人申报的契税信息、企业所得税清缴申报信息、流转税房屋租赁信息比对，查找房产税、城镇土地使用税是否存在漏缴问题。

　　以“金税三期”为契机推进国地税深度合作。在房地产交易国地税合作已取得的工作成效的基础上，深度整合国地税办税资源、管理资源、服务资源，挖掘“金税三期”实现信息共享的功能模块潜力，加强房地产税收信息交换与应用。地税部门在做好房地产交易增值税代征和发票代开的同时，定期将代征增值税信息及有关减免税信息等传递给国税部门，国税部门定期将房地产开发企业销售不动产的增值税预缴信息、申报信息、开具发票信息等传递给地税部门，双方共同做好房地产有关增值税和相关地方税费的征收管理工作。

　　完善内控机制以防范房地产交易税收服务和管理风险。进一步总结各级地税机关完善房地产交易内控机制，堵塞征管漏洞的工作经验，明确岗位职责和业务流程规范，建立不相容岗位人员相互分离、相互制衡机制；加强岗位人员定期轮换制，坚决避免多人共用一个账号、一人使用多个账号等违规行为，实施全程痕迹化；健全房地产交易征管台账，定期抽查，发现问题及时通报；强化第三方信息采集，通过信息查询比对，从源头管控房地产交易税收执法风险，杜绝漏征漏管。