人防车位使用权是否可以转让？

关于开发商出租人防车位的法律风险分析及实务建议

　　针对顾问单位某项目人防车位出租问题，现依据相关法律法规，结合同类审判案例的司法裁判观点，就有关人防车位出租的法律风险及实务建议分析如下：

　　一、法律依据

　　(一)法律

　　1、《中华人民共和国人民防空法(2009修正)》

　　第五条第二款国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

　　第二十条建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。

　　第二十六条国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。

　　以此来看，住宅小区或商业办公项目地下的人防工程，在平时是可以为人民生活提供服务的，也可理解为在人防管理部门备案允许的情况下，可以作为停车位使用。

　　(二)地方性法规

　　1、江西省实施《中华人民共和国人民防空法》办法(2018修正)

　　第十六条县级以上人民政府应当鼓励、支持企业、事业单位、社会团体和个人通过多种途径投资人民防空工程建设;投资者平时对人民防空工程享有使用权、管理权和收益权。

　　(三)地方政府规章

　　《江西省人民防空工程管理办法(2016修订)》

　　第四条第二款人防工程平时由投资者或者管理者、使用者按照有关规定进行维护、管理和使用，战时或者遇突发公共事件时由人民政府统一安排使用。

　　(四)地方规范性文件

　　《江西省人民防空办公室关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理有关问题的通知》(赣人防发[2012]5号)

　　第一条依法结合民用建筑修建的防空地下室是国家强制要求配套建设的人防工程，属于国防工程和社会公益设施，任何单位和个人不得买卖或者以长期出租使用权的名义变相买卖防空地下室。在目前国家对防空地下室产权尚未明确的情况下，防空地下室平时使用只允许短期租赁，每次租赁合同期不得超过5年。

　　二、类案司法裁判观点(2020年度--2022年度)

　　01.南昌中院审理的胡某某、谌某某与某公司房屋买卖合同纠纷案件——(2020)赣01民终1677号

　　法院认为，胡某某、谌某某以案涉车位属于人防工程，某公司无权处分，亦不得买卖或者以长期出租使用权的名义变相买卖防空地下室，及胡某某签订《南昌“世茂大观南苑"车位使用权转让协议》非真实意思表示等为由主张该4份车位使用权转让协议无效。根据《人民防空法》第五条第二款之规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。某公司作为住宅小区地下人防车位的投资人，享有使用、收益权，其将地下人防车位使用权有偿转让给业主使用，未违反法律法规的禁止性规定。

　　02.南昌县法院审理的闵某某与某公司买卖合同纠纷案件——(2020)赣0121民初2107号

　　法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。"《中华人民共和国人民防空法》中并未明确规定人防工程设施的使用权禁止买卖，双方签订的车位使用权协议中“使用期限届满后，本协议自动续签，双方无需另行办理续签手续，乙方可继续使用该地下车位至土地使用权届满之日止"约定，并未变相买卖和长期出租车位使用权，仅是减少了双方续签协议的手续，原告的合法使用车位权利亦得到了保障，且也未违反江西省人民防空办公室赣人防发[2012]5号《关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理有关问题的通知》的管理性规定，原告据此主张协议无效并请求被告返还购买车位款，于法无据，本院不予支持。

　　03.南昌中院审理的彭某某、某公司车位纠纷案件——(2020)赣01民终1454号

　　法院认为，本案中，彭某某与某公司在自愿、平等协商的前提下签订《玲珑府车位使用权转让协议书》，约定由某公司将涉案车位的使用权转让给彭某某，并明确约定涉案车位的性质为人防车位，且双方对该车位暂时的功用及政策调整的影响予以特别约定，彭某某对此知晓且无异议。因此，涉案车位使用权转让合同并不会影响人防工程的国防功能，不会损害国家利益或社会公共利益。彭某某购买车位的目的是用于停放车辆，涉案车位是否为人防车位并不影响彭某某实现使用车位的目的，故涉案车位使用权转让合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。

　　04.江西省南昌市中级人民法院审理的付某某、某公司合同纠纷案——(2021)赣01民终309号

　　中院认为，涉案合同的名称为《人防车位使用权转让合同》，且合同明确约定“乙方对本合同所涉车位的性质、位置和配套……等所有物业状况和法律状况均已充分了解，并确认没有异议”“该车位不能办理所有权权属登记证书”，从合同的名称及内容来看，可以认定涉案合同约定的是车位使用权的转让，付某某主张某公司变相买卖人防车位、案涉合同为所有权转让合同没有依据。付某某主张前述合同约定条款系格式条款应认定无效，中院认为，合同前述约定的内容不存在“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”的情形，付某某主张格式条款无效不成立。故一审法院认定案涉合同未违反法律、法规规定，认定合同合法有效，并无不当。

　　关于合同应否解除的问题，中院认为，合同双方在合同中未约定解除合同的条件，某公司也不同意解除合同，付某某签订时即清楚知晓车位为人防车位，使用该车位应遵守人防工程的相关规定，涉案车位虽为人防车位，但不影响日常使用，故付某某主张车位不能使用、合同无法履行没有依据，付某某并无解除权。

　　05.江西省抚州市中级人民法院审理的刘某某、邹某某与某公司车位纠纷一案——(2022)赣10民终369号

　　一审法院认为根据物权法第十五条规定，案涉车位转让协议系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，合同成立并生效，依法受法律保护。刘某某、邹某某向某公司交纳了购买车位款，某公司书面通知刘某某、邹某某交付车位，但刘某某、邹某某拒绝受领车位，可视为刘某某、邹某某、某公司已经履行了交付义务，车位转让协议已经履行完毕。刘某某、邹某某认为车位转让协议系租赁合同，与事实不符，属法律认识错误，对其提出的请求一审法院确认协议中超过20年租期的约定内容无效的诉讼请求一审法院不予支持。

　　根据二审审理情况，中院依法对一审查明的事实予以确认，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人刘某某、邹某某的上诉请求不能成立，应予驳回。

　　06.人防车位权属的侵权责任纠纷二审判决——江西高院公众号推送案例

　　抚州市中级人民法院认为，地下人防车位是依附结建式人防工程修建而来，是住宅建筑必备的附属公用配套设施，属于从物依附于住宅建筑，不占有土地容积率，所占空间属于住宅建筑物地表使用权的合理适度延伸使用范围。开发商出售地面住宅建筑物之后，其占用范围内的土地使用权一并处分，该土地使用权适度的延伸附着物(即业主共有的地下人防车库)也理应一并处分转移给全体业主。

　　抚州市中级人民法院同时认为，开发商最初投资修建案涉地下人防车位时，其已经将修建成本纳入了建设项目的总成本之中，在业主支付对价购买了开发商建造的地面住宅建筑之后，其投资主体也相应发生了变化，业主即实际成为了地下人防车位法律意义上的投资者。因此人防车位的平时使用管理和收益者应是全体业主。

　　三、关于人防车位出租的法律问题分析

　　1、人防车位出租/出售的问题

　　国家立法层面对人防车位产权归属未做明确规定，这也直接导致在法律层面对于人防车位能否买卖的问题没有形成一致意见。《人民防空法》第二十条、第二十六条都规定人民防空工程在保证战时使用效能的前提下鼓励民用，但并未明确规定人防车位不得买卖。在此背景下，江西省通过赣人防发[2012]5号明确规定人防车位不能出售只能租赁。

　　2、变相出售人防车位的行政处罚问题

　　①《人民防空法》、《中央国家机关人民防空行政处罚实施办法》和其他法律、行政法规对人防车位使用权转让甚至人防车位买卖均未明确约定具体的行政处罚措施，江西省及南昌市的人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规亦未对此进行明确规定。

　　②《江西省人民防空工程管理办法》第三十三条规定了对未经人防主管部门批准擅自占用、转让、抵押、租赁人防工程的行为作出行政处罚的规定，人防部门可能援引该条规定对变相出售人防车位的行为作出行政处罚。

　　③《江西省人民防空办公室关于进一步规范防空地下室平时使用的维护管理有关问题的通知》规定任何单位和个人不得买卖或者以长期出租使用权的名义变相买卖防空地下室，且规定每次出租期限不得超过5年，但并未规定违反时的处罚措施，处罚尺度存在不确定性。

　　④严格从立法法角度讲，由于该通知属于江西省人民防空办公室制定的规范性文件，根据《行政处罚法》第十四条规定，并不能设定行政处罚。

　　3、人防车位管理使用和收益权属问题

　　《人民防空法》、江西省实施《中华人民共和国人民防空法》办法、《江西省人民防空工程管理办法(2016修订)》均规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，因此对于“谁投资，谁所有，谁收益”这一原则并无争议，但对于谁是投资者，没有明确规定，如果人防地下车位纳入小区的公摊面积，出现将人防地下车库的建造成本转嫁到小区业主身上的情形，则投资主体也会发生相应变化。

　　四、关于人防车位租售问题的法律实务建议

　　1、人防车位的收益权到底属于开发商还是全体业主，目前争议很大，司法实践中开发商若能够举证其是人防车位的投资建设者，没有向业主分摊成本，占用容积率，则更能证明收益权属于开发商。对于开发商来说，建议在《商品房买卖合同》中对人防车位不属于公摊面积进行明确约定。必要时，还可在商品房价格中明确指出不包括人防车位的建造成本。

　　2、若开发商与业主签订的关于人防车位的租赁合同/使用权转让协议，约定一定期限，该期限届满可自动续签，加之对人防车位风险和不利因素尽到了明确告知义务。从诉讼角度来讲，合同本身并没有违反法律、行政法规的禁止性规定，如不存在《民法典》第146条、153条、154条等规定的情形，法院并不倾向于认定合同无效。但是，此种做法仍有可能会被人防部门认定为变相买卖人防车位，不能排除会被行政处罚或者责令整改。

　　3、如果业主以“人防车位不得买卖为由”起诉要求撤销或解除人防车位租赁合同/使用权转让协议，只要不存在《民法典》规定的撤销或解除的事由，从目前司法实践来看，其诉讼请求也难以得到支持。

　　4、开发商为避免发生此类纠纷，进一步降低损失，应当在业主购买车位前，向其充分释明人防车位的属性及不利因素和法律后果，并在合同中以粗体字加以特别提示与明确告知。

　　5、人防车位通常无法转让所有权，对于业主来说，只能签订《人防车位租赁合同》，故对于超出20年期限的租赁约定条款无效，若《人防车位租赁合同》上期限过长，价格不合理，应当与开发商磋商。

　　来源：豫章律师事务所   作者：涂思瑜   2022.08.08

人防车位使用权是否可以转让？

　　人防车位是开发商根据《人民防空法》规定，建设地下人防工程，然后将之改造作停车使用的车位。人防车位一般与普通车位在建筑物的不同楼层，一般位于普通车位更下的楼层，大型的密闭铁门是人防车位区域的标志之一，也有部分建筑中人防车位与普通车位位于相同的楼层，按不同区域划分。从使用角度而言普通车位和人防车位没有任何区别。

　　关于人防车位的属性问题，最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官会议纪要《人防车位的归属与利用》中载明：“人防车位作为人防工程的一种现实存在形式，本质属性为国防战备设施，应当归国家所有。但为鼓励社会资金投资人防工程建设，减轻国家财政负担，人防工程经验收合格后，投资者可以取得用益物权性质的人防车位使用权。从程序上看，为加强对人防工程的监督管理，有效维护人防工程的战时防御功能，投资者应按人防主管部门的规定履行备案审批程序，才能取得人防车位使用权。投资者经人防主管部门备案批准，取得人防车位使用权，该人防车位使用权可以作为执行标的;投资者未经人防主管部门批准，对人防车位不享有合法的使用权，申请执行人将其作为投资者的合法财产申请强制执行，人民法院不予支持。”

　　但是，现实生活中由于许多人对于人防车位的认识不足，存在一些模糊的认识，因此出现了许多的纠纷。本文拟就人防车位的买卖和使用权转让问题予以探讨。

　　一、人防车位所有权不能买卖：

　　《中华人民共和国民法典》第二百五十四条规定国防资产属于国家所有;《中华人民共和国人民防空法》第二条规定人民防空是国防的组成部分。根据上述法律规定，小区防空地下室包括人防车位的产权应当属于国家。因此，人防车位不得买卖。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。根据该条法律规定，人防车位的所有权和管理、收益权是分离的，开发商投资建设了小区的人防工程，其人防车位的管理、收益权依法归开发商。

　　济南市中级人民法院在(2017)鲁01民终8946号民事判决书中认为：“本案争议焦点是张良、周岩、泽源公司签订的案涉车位买卖合同是否有效。根据查明事实，案涉车位系人防设施，人防设施不得进行买卖，张良对案涉车位仅享有使用权，无权对案涉车位出售所有权。一审判决认定该买卖合同无效并无不当。在合同无效的情况下，张良及泽源公司应向周岩返还因该合同取得的财产。”

　　人防车位的权属归国家所有，依法不得转让，但使用权可以转让流通。如果当事人在转让人防车位过程中未专门对此作出提示及表述，而购买人也因知晓人防车位所有权不得买卖的法律规定，因此，出卖人并不构成刻意隐瞒和欺诈。

　　最高人民法院在(2020)最高法民申4493号民事裁定书中认为：“关于《商品房买卖合同》中约定的转让地下车库及社区用房的权利性质问题。对合同转让标的物的认定，应结合合同文本及双方当事人的真实意思综合考虑。《商品房买卖合同》并未明确约定转让的标的物为地下车库和社区用房的所有权，不能仅以合同名称为《商品房买卖合同》，认定合同中约定转让的对象为地下车库和社区用房的所有权。由于地下车库和社区用房均无法办理产权，不属于商品房，双方当事人对此均应明知，双方当事人的真实意思应为转让地下车库和社区用房的使用权。原审法院认定双方在《商品房买卖合同》中约定转让的对象为地下车库和社区用房的使用权，并无不当。栾德刚关于双方在《商品房买卖合同》中约定转让的权利性质为地下车库和社区用房的所有权的申请再审理由，没有事实和法律依据，本院不予采信。

　　关于《商品房买卖合同》的效力问题，因地下车库兼具有人防工程性质，其所有权属于国家，依法不得转让，但地下车库的使用权可以转让流通。吉林市人民防空办公室已对案涉地下车库(人防工程)出具《结建人防工程防护质量竣工验收确认书》，载明防护质量合格，并已按规定办理竣工档案移交，准许使用。铁信公司对案涉地下车库(人防工程)依法享有使用权，其与栾德刚签订《商品房买卖合同》，将地下车库和社区用房使用权转让给栾德刚，并不违反法律强制性规定。

　　栾德刚应当知晓法律法规中关于地下车库(人防工程)所有权不得转让的规定。铁信公司未在《商品房买卖合同》中专门对此作出提示及表述，并不构成刻意隐瞒和欺诈。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定国家鼓励企业事业单位投资建设人防工程，人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。法律并未禁止人防工程使用权的转让。人防工程平时由使用权人管理使用，战时人防工程的使用权人有义务确保人防工程用于人民防空的需要。铁信公司将地下车库使用权对外转让，并未损害国家利益。原审法院认定《商品房买卖合同》合法有效，并无不当。”

　　二、人防车位的使用权可以转让：

　　《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。开发商作为人防车位的使用、管理和收益权利人，可以对人防车位的使用、收益权利进行转让。

　　四川省成都市中级人民法院在(2019)川01民终3692号民事判决书中认为：“关于案涉合同是买卖合同还是使用权转让合同性质的问题。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，买卖合同的基本特征是买卖双方通过支付对价转移标的物的所有权。而所有权，是指所有权人依法对自己所有的标的物所享有的占有、使用、收益和处分的四项权能，一旦拥有所有权，权利人即可享有直接支配标的物并排除他人干涉的权利，处分权是所有权最核心的内容。而使用权是指权利人不改变财产的本质归属的情况下依据标的物的性质或用途对标的物加以利用以满足生产、生活需要的功能权能，即对标的物使用价值的利用。万科新都置业与邓渝雯订立的《万科·九墅项目人防车位使用权合同》，合同中明确载明案涉车位性质为人防车位、不能办理权属转移登记、邓渝雯在获得案涉车位使用权后可以一直使用该车位直至车位所在土地的土地使用权年限届满，从合同内容看，该合同仅系对人防车位的使用权的让渡，而非买卖合同关系，亦非租赁合同关系，应当认定为使用权转让的性质。故邓渝雯主张案涉合同名为使用权转让合同实为买卖合同与事实不符，本院不予采纳。

　　关于案涉合同的效力应如何认定的问题。对于人防车位的使用权是否可以转让，民法总则、合同法等民商事法律法规均无禁止性规定，而从《中华人民共和国人民防空法》第五条‘国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有’、第二十六条‘国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务’的规定看，明确规定人民防空工程的投资者有权对案涉人防车位使用、管理和收益，同时也没有禁止人防车位使用权的转让。在此情况下，万科新都置业作为人防车位的使用、管理和收益权利人，可以对人防车位的使用、收益权利进行转让。邓渝雯在签订案涉合同时即清楚知晓车位为人防车位，也知道使用该车位亦应遵守人防工程的相关规定，邓渝雯主张万科新都置业出售车位的行为违反了法律、行政法规的强制性规定与事实不符，其理由不成立，本院不予采信。”

　　来源：法务之家   作者：李明君    2022.06.02