山东省青岛市国家税务局2008年度企业所得税汇算清缴问题解答

　　2、外资房地产企业在2008年以前，未完工年度的业务招待费在取得完工销售收入后可以按照当年的完工比例和收入比例允许税前扣除。2008年以后执行新税法后，对于递延至2008年尚未扣除的业务招待费，如何处理?

　　答：2008年以后执行新税法，外资房地产企业未完工以前的尚未扣除的业务招待费余额和2008年当年发生的业务招待费合并，根据新税法的相关规定在2008年汇算清缴计算扣除

　　例：2006年(未完工)发生100万业务招待费、2007年(已完工)发生120万招待费，2007年取得销售收入12000万元，已售面积/可售面积的比例为60%.2007年业务招待费税前扣除标准为：

　　1500×5‰+(12000-1500)×3‰=39万

　　按照当年销售比例允许计入成本费用的业务招待费为：

　　(100+120)×60%=132万

　　2007年允许税前扣除的业务招待费为39万，当年应纳税调增132-39=93万元。

　　2007年允许向以后年度结转的业务招待费为220-132=88万元

　　2008年收入15000万元，当年发生业务招待费60万元。

　　计算过程：

　　第一步：计算业务招待费发生额的60%，

　　60万×60%+88=124万元

　　第二步：按照销售收入的5‰计算扣除标准

　　15000×5‰=75万元

　　2008年业务招待费允许税前扣除标准为75万。但是企业实际计入当期费用的业务招待费为60万元，由于企业还有以前年度尚未扣除的业务招待费余额88万，因此允许再扣除15万(75-60)。在填报申报表时，在附表二成本明细表中的管理费用中包括60万元的业务招待费，在纳税申报表附表三纳税调整表第26行“业务招待费支出”第3列填入73万元。因为以前年度尚未扣除的业务招待费余额88万元是包括在预售阶段的期间费用之内的，而预售阶段尚未扣除的期间费用余额根据问题解答一已经通过附表三54行第四列纳税调减，因此需要纳税调增73万元[88-(75-60)]。

　　3、外资房地产规定企业的成本费用发票，完工时可以根据预算的80%结转扣除，最迟在完工之后的三年内收集并扣除。实行新税法后，对于以前年度开发的项目未及时收取发票的如何处理?

　　答：执行新税法后，外资房地产企业税前扣除的计税成本，除了规定允许预提的费用之外，其他成本费用应以取得合法凭证的金额，根据已售面积占总可售面积的比例配比扣除。

　　例：某外资房地产企业，2007年完工，当年取得收入15000万元，已售面积/可售面积=60%，开发成本预算20000万元，截至2007年取得合法凭证的开发成本发票8000万元。

　　因企业07年完工是无法取得全部成本发票，当年允许扣除的计税成本=20000×80%×60%=9600万元

　　2008年继续取得开发成本发票9000万元，累计已售面积/可售面积=90%

　　2008年允许扣除的计税成本=按照取得合法凭证的金额与累计已售面积配比计算允许税前扣除的计税成本-以前年度已经税前扣除的计税成本=(9000+8000)×90%-9600=15300-9600=5700万元

　　5700万元填入附表二成本明细表中的主营业务成本中。

　　4、一房地产企业原为内资企业，2007年转为了外资企业，在内资企业期间有亏损，2007年按照外资企业的规定预售收入按B类企业申报。请问该企业在内资企业期间的亏损在以后年度应该如何弥补?2007年是否作为一个补亏年度?

　　答：对于符合税收规定的亏损，允许在税法规定的弥补期限内以应纳税所得额进行弥补。其中2007年应包括在弥补期限之内。

　　5、外资房地产企业预售收入的预售利润率实施新税法前后存在差异，如何协调?

　　答：如果在08年度完工，根据外资企业实际结转完工销售收入的预售收入*实际预售利润率填入附表三纳税调整表第52行第4列。

　　如：某外资房地产企业，07年实现预售收入1000万元，根据规定预售利润率为15%，08年前3季度实现预售收入2000万元，按规定预售利润率为25%.08年12月完工，共计实现销售收入3000万元(假设预售收入全部结转完工收入)，企业利润1000万元。(假设没有其他调增调减项目)

　　应纳税所得额=1000+2000×25%-(1000×15%+2000×25%)=1000+500-650=850万元

　　其中，利润1000万元是根据企业会计核算分别通过附表一和附表二转入主表的13行“利润总额”。500万元填入附表三52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”的第三列，650万元应该填入附表三52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”的第四列。

　　6、2008年度起外资房地产企业季度申报时，其预收房款按预售利润率计算预售利润并入利润总额中申报纳税，但其以前年度已经预缴的税款(预收房款部分)，是否可以填入季度申报表的预缴税款栏次中?

　　答：不可以。实行新税法后，外资企业原执行的青国税函[2007]160号第二款有关季度申报的规定停止执行。

　　按新税法规定，季度申报时，应纳所得税的计算是(企业本年度的累计会计利润+本年度累计预售收入×预售利润率)×25%，预缴税款栏次仅限于填报本年度前几个季度的实际已交税款，不得填报以前年度预售收入缴纳的税款。

　　年度申报时，如果该企业已经完工，应纳所得税额的计算是：企业的利润总额+纳税调整增加额-纳税调整减少额。其中纳税调整减少额中包括在本期结转完工销售收入的以前年度预售收入根据预售利润率计算的预售利润。

　　如果该企业未完工，不得调减以前年度的预售收入。

　　因此无论季度申报还是年度申报，以前年度的预售收入缴纳的税款均不能直接作为已交税款冲减。

　　如：某外资房地产企业2007年A项目预售收入3000万元，按15%预计利润率确认预计利润450万元，预缴企业所得税148.5万元。

　　2008年1季度实现预售收入1000万元。

　　2季度实现预售收入1000万元，发生期间费用150万元。(因该项目位于五市范围，适用的预售利润率为20%)

　　2008年10月份A项目开发产品完工，取得完工销售收入6000万元(假设取得的预售收入已全部结转完工销售收入)，配比计算的销售成本及税金3500万元，允许扣除的期间费用1200万元。

　　1季度企业所得税应纳税额计算：

　　1000×15%×25%=37.5万

　　2季度企业所得税应纳税额计算：

　　[-150+(1000+1000)×20%]×25%-37.5=25万

　　剔除其他因素该企业2008年A项目企业所得税应纳税额计算如下：

　　[(6000-3500-1200)-(3000×15%+2000×20%)]×25%=[1300--850]×25%=112.5万元

　　本年应补缴企业所得税：112.5-37.5-25=50万元

　　7、内资房地产企业自建的商品房，后来用于公司自身的办公用房，在新的《企业所得税法》的规定下，该事项是否需要交纳企业所得税?

　　根据新企业所得税法条例二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。

　　如果房地产企业自建的商品房，在实施新税法后用于公司自身的办公用房，因未涉及产权的转移，可以不用纳税。

　　8、外资房地产企业按预售收入计算出预计利润是否可以弥补以前年度亏损后再预缴所得税?

　　答：外资房地产企业按预售收入计算出的预计利润可以弥补当年度的亏损。如果属于以前年度的亏损，只允许弥补经过税务机关审核确认的亏损额。

　　9、房地产企业成本对象完工后发生的成本(与该成本对象配比的成本)需在已销产品与未销产品之间进行分摊，如果已销产品中有以前年度销售的，如：某企业可售面积10万平方米，2007年已销5万平方米，2008年销售3万平方米，2008年发生后续成本100万(假设成本对象只有一个，已完工)，那么2008年所得税汇算清缴可税前扣除的后续成本如何计算扣除?

　　答：08年所得税汇算清缴时允许扣除的后续成本支出为：

　　100万×(8万平方米/10万平方米)=80万元

　　如果属于外资房地产企业，在2007年度根据外资房地产企业管理规定已经预提了后续成本支出的，在08年计算扣除的后续成本中应予以扣除。续上例，该企业(外资)07年已按规定预提30万元的后续成本支出，则2008年允许扣除的后续成本为：100万/10万平方米×8万平方米-30万元=50万元