物业公司代收停车位租金收入如何缴纳增值税

　　增值税计税销售额为纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。所谓价外费用，包括价外收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。之所以将价外费用并入增值税计税依据，也是为了防止纳税人通过价外费用名义以缩小增值税计税依据。

　　以物业公司代收停车位租金为例，某房地产开发公司将地下停车位委托物业公司租赁，物业公司向车位业主除收取了停车服务费外，一并代收了停车位租金。按照现行增值税规定，停车费按车辆停放服务，应当按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用9%的税率，如果用于出租的不动产在2016年4月30日之前取得的，可以选择简易办法，按照5%征收率计算缴纳增值税。对于代收的停车租金，属于增值税价外费用，如果符合条件，可以不作为物业公司的提供不动产经营租赁服务的价外费用计算缴纳增值税。

　　根据财税[2016]36号规定，代收费用两种情形可以不作为增值税价外费用：一是代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费，即1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;3.收取时开具省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据;3.所收款项全额上缴财政。二是以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

　　由此可见，如果物业公司以房地产公司名义收取，并且由委托方直接开具发票给承租人，或由物业公司转交给承租人，对物业公司代收的车位停车位租金可以不作为物业公司的价外费用计算缴纳增值税，否则，代收的停车位租金应一并计入物业公司不动产租赁服务收入计算缴纳增值税。并且在物业公司缴纳增值税后，作为房地产公司取得的地下停车位租金收入仍然要缴纳增值税。

　　问：交车位管理费时能否要求物业管理公司提供增值税专用发票呢?

　　解答：

　　根据《发票管理办法》及其实施细则规定，物业公司只要在收取物业管理费或车位管理费依法开具了发票，就不算违规。

　　税法没有规定销售方(服务提供方)必须开具增值税专用发票，只是规定收款方应当开具发票。因此，收款方开具了增值税普通发票，也是合法的。

　　对于增值税专用发票与普通发票，只能是交易双方协商解决。如果销售方(服务提供方)不愿意开具增值税专用发票，而只愿意开具增值税普通发票，即便是向税务局举报投诉也是没有用的。

　　从2022年4月1日-12月31日，小规模纳税人适用3%征收率的免征增值税，但是前提是不能开具增值税专用发票。

　　车位管理费，其实也就是物业管理费，如果物业公司是小规模纳税人的话，正好可以享受免税，物业公司不愿开具增值税专用发票也是可以理解的。如果非要取得增值税专用发票，当然只能双方通过协商，就需要缴纳的增值税税额达成分摊协议，只要双方同意，物业公司应该是也可以开具专票的。

　　来源：税屋   作者：彭怀文  2022.04.28