地产“花式”并购重组——资产收购的交易方案设计、财税分析及税务筹划建议

　　目录

　　一、几个概念的区分——资产收购、资产转让、资产划转

　　（一）资产转让

　　（二）资产划转

　　二、资产收购常见模式及相关税费分析

　　（一）直接资产转让

　　（二）资产出资方式收购

　　1.以资产作为对价“被收购”模式

　　2.资产出资入股或增资模式

　　3.部分资产出资并撬动融资模式

　　三、资产收购的注意要点

　　谈及并购重组方式时，最先想到的自然是股权收购或者资产收购。对于这两种并购重组的方式，或许有人会认为，股权收购在税费角度自然是优于资产收购，选择股权收购方案必然是最优的，其实不然，至少从最终完成开发建设后的综合税费测算来说两个方式各有利弊，且以股权收购的方式取得项目有可能最后需承担更高的税费。

　　对此，笔者在开始正文前需强调一个观点，对于并购重组方案的选择，并不是单纯地从并购重组当下的税费角度考量，或只关注并购重组一方的利益；地产并购重组方式的选择是双方利益博弈的结果，与完成收购后可能带来的未来现金流密切相关。如果在完成收购后，对于项目未来还有投入，在某些情况下，以资产收购方式收购项目在未来带来的现金流可能远大于股权收购。就土地增值税而言，虽然房地产交易环节采取股权转让方式暂免缴纳土增税（是否免土增税目前实务中个别地区在税收法规执行方面存在争议），但这只是税收的递延和转移，并不会真正意义上降低交易方的整体税负；此外，如果以股权溢价方式收购项目公司股权，对于股权转让溢价部分，未来并不能计入成本扣除。

　　一、几个概念的区分——资产收购、资产转让、资产划转

　　笔者认为，资产转让系资产收购的一种方式，资产收购的主要方式包括资产转让以及资产出资。就资产收购的支付方式而言，包括股权支付、非股权支付或两者的组合；对此，笔者认为，资产置换亦可以作为资产收购的支付方式。资产划转则通常发生在100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间，系集团内部、同一投资主体间整合企业资源、优化业务架构的重要形式。

　　（一）资产转让

　　根据财税[2009]59号的规定，资产收购是指一家企业（受让企业）购买另一家企业（转让企业）实质经营性资产的交易。国家税务总局公告2010年第4号指出“实质经营性资产，是指企业用于从事生产经营活动、与产生经营收入直接相关的资产，包括经营所用各类资产、企业拥有的商业信息和技术、经营活动产生的应收款项、投资资产等”。关于直接资产转让的税费问题，笔者将在下文进一步阐述。

　　（二）资产划转

　　资产划转原系国有企业之间资产流转的一种方式，《企业国有资产法》、《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》、《企业国有产权无偿划转工作指引》等均对资产划转作出相关规定。但《财政部、国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税﹝2014﹞109号）则将“划转”这一国有资产特有的处置方式扩大到所有的居民企业之间，不再限于国有资产的处置。

　　1.资产划转的基本模式

　　由财税﹝2014﹞109号的规定可知，资产划转通常发生在100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间：

税屋提示——被遮挡部分为“B公司”

　　2.主要税费问题

　　（1）企业所得税

　　①特殊性税务处理

　　财税﹝2014﹞109号：

税屋提示——被遮挡部分为“公积”

　　对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：1、划出方企业和划入方企业均不确认所得。2、划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。3、划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。

　　国家税务总局公告2015年第40号：

　　根据资产划转时的支付方式不同，在上述两种模式下，出现如下四种情形，在所得税层面可享受递延纳税的政策：

　　《国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》国家税务总局公告2015年第40号：

　　“一、《通知》第三条所称“100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产”，限于以下情形：

　　（一）100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产,母公司获得子公司100%的股权支付。母公司按增加长期股权投资处理，子公司按接受投资（包括资本公积，下同）处理。母公司获得子公司股权的计税基础以划转股权或资产的原计税基础确定。

　　（二）100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产,母公司没有获得任何股权或非股权支付。母公司按冲减实收资本（包括资本公积，下同）处理，子公司按接受投资处理。

　　（三）100%直接控制的母子公司之间，子公司向母公司按账面净值划转其持有的股权或资产，子公司没有获得任何股权或非股权支付。母公司按收回投资处理，或按接受投资处理，子公司按冲减实收资本处理。母公司应按被划转股权或资产的原计税基础，相应调减持有子公司股权的计税基础。

　　（四）受同一或相同多家母公司100%直接控制的子公司之间，在母公司主导下，一家子公司向另一家子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，划出方没有获得任何股权或非股权支付。划出方按冲减所有者权益处理，划入方按接受投资处理。”

　　《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》国家税务总局公告2014年第29号