上海税务局“营改增”在线访谈——纳税人关注的26个实务问题解答

4月20日上午，市税务局开展“倾听诉求、答疑解惑：营改增试点工作”专题局长访谈，胡兰芳副局长、蒋旭涛总经济师、李俊珅总会计师出席。这是税务部门首次由3位局领导共同出席1个访谈，就各自分管工作与网友展开交流，足以说明税务部门对纳税人关于“营改增”建议诉求的高度重视。

胡兰芳副局长介绍，3月以来，财政部、国家税务总局下发了《营业税改征增值税试点实施办法》等系列文件，上海市税务局第一时间完成了相关文件的逐条解读，形成了试点政策解读、四大行业单篇解读近十万字的解读稿，并印制了60万册分发给基层税务机关和纳税人。在宣传方面形成了营改增宣传地铁专列、12366营改增接听专线、办税服务厅营改增专窗、税务网站、微博、微信营改增专栏、政策宣讲座谈专场等“五专”特色，不断扩大政策宣传覆盖面和知晓度，全力以赴确保上海营改增顺利推进。

在线访谈问答实录如下：

问题一：我有一套房子，前几天已和买家谈好，准备签合同了。听总理说5月1号开始，卖房子变成征增值税了，税负还有所减轻。我想知道，是现在签合同找税务局办交税手续，还是5月1号以后去？

答：按照国家规定，从5月1日开始，对个人销售住房由缴纳营业税改为缴纳增值税。改征增值税后，由于对卖房收入实行价税分离处理，纳税人税负将有所下降。您在卖房过程中，首先，每个工作日都可到税务局办理手续，其次，如可以选择时间，可以在5月1日后到税务机关办理增值税申报缴纳事宜。税务机关自2016年5月1日受理的住房销售业务，按规定征收增值税。

问题二：那我向继续问一下，税负到底能降到什么程度？房市现在走向不明，我想知道是不是划得来。

答：增值税的销售额是不含税销售额，您卖房取得的房款收入需要换算为不含税价，这样计算出来的应纳税额将会小于营业税税额，降幅大概为4.76%。比如您卖房取得了420万收入，属于购买不足2年的住房对外销售的，应按照5%的征收率全额缴纳增值税：

按原营业税计税方法计算：应纳营业税额=420×5%=21万元。

按改征增值税计税方法计算：应纳增值税额=420÷（1+5%）×5%=20万元。

在售价相同的前提下，按营改增政策计算的应纳税额比按营业税计算减少了1万元。

问题三：我公司在外省市有分公司，主营业务就是持有房产并出租，由于总分公司的形式，所有房产的产权都是总公司名称，预计总公司、分公司营改增后都将变成一般纳税人，根据规定应自行开具发票。那么，我想了解的是，分公司所在地的房产是总公司在当地预缴由总公司开具、申报，还是由分公司直接开具、申报？

答：根据你的描述，由于房产产权属于总公司，如果由总公司与承租人签订租房合同，那么总公司应该按照不动产跨县市租赁增值税有关规定，在不动产所在地预缴税款，由总公司申报纳税。如果由分公司与承租人签订租房合同，分公司按照规定开具发票，计算缴纳增值税，无需预缴。对这种情况，由于分公司并不拥有房产产权，还应与总公司补充签订租赁合同。

问题四：营改增后建筑业发票为11％后。我们将签订200万的合同，是分包的，去年12个月内没有超过500万销售额。请问我们现在要用一般计税方法还是用简易计税方法?如何定比较好？

答：按照我国现行增值税的管理模式，对增值税纳税人实行一般纳税人和小规模纳税人的分类管理。小规模纳税人与一般纳税人的划分，以发生应税行为年应税销售额为标准。其计税方法、凭证管理等方面都不同，需作区别对待。财税[2016]36号文明确：纳税人发生应税行为年应税销售额标准为500万元（含本数）。年应税销售额超过500万元的纳税人为一般纳税人；年应税销售额未超过500万元的纳税人为小规模纳税人。年应税销售额，是指纳税人在连续不超过12个月的经营期内累计应征增值税销售额。你单位应该选择一般计税方法，还是简易计税方法，应根据你企业的实际情况确定。需要指出的是，即使你单位年应税销售额未超过规定标准，会计核算健全，能够准确提供税务资料的，也可以申请办理一般纳税人登记。

问题五：我司为新办企业，餐饮行业，主营早点及油炸食品，鉴于客户都为个人，流动性高，一次消费的单价都较低，请问营改增之后，是否可以向税务局申请定额发票，还是必须得办理增值税防伪税控开票系统？

答：根据您说的情况，主营早点及油炸食品定额发票继续可以使用，纳税人可以根据文件规定向主管税务机关申领。

问题六：我是一家物业管理公司，短期出租停车库，本来是使用地税通用定额发票的，5月1日营业税改征增值税改革后，手头的发票是否还能继续使用？如果不能使用这些尚未用完的发票怎么处理？接下来领用什么发票？

答：按照总局相关工作要求，5月1日起本市税务机关不再发放地税普通发票（税控收款机开具的有奖卷票暂除外），您持有的地税通用定额发票过渡期为2个月，用完后可使用国税通用定额发票。