|
第六条规定：“在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。” 房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费、契税、城市基础设施配套费等。 目前符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。 十六、关于房地产开发企业自行开发的开发产品转为固定资产后再销售问题 房地产开发企业销售权属登记在自己名下的不动产，应当按照《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局2016年第14号公告)的规定进行税务处理，不适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)，不允许扣除土地成本。 例如：某房地产企业开发一批商铺，销售出90%，剩余有10套商铺尚未售出。房地产开发企业办理权属登记时，将该10套商铺登记在自己名下。3年后，该商区房产价格上涨，房地产开发企业决定将该10套商铺再出售，此时，该10套商铺已经登记在房地产企业名下，再次销售时，属于“二手”，不是房地产开发项目尚未办理权属登记的房产，因此应适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局2016年第14号公告)。 十七、关于适用简易计税方法的房地产开发项目是否允许扣除土地价款问题 适用简易计税方法的房地产开发项目，不允许扣除土地价款。 十八、关于房地产开发企业房款已申报营业税，营改增后取得的增值税专用发票抵扣问题 房地产开发企业房款已申报营业税，营改增后取得的增值税专用发票，如果是用于已申报营业税的部分，其对应的建筑材料、建筑服务、设计服务不允许抵扣增值税进项税额。 十九、关于房地产开发企业的多个老项目是否可以部分选择简易计税方法，部分选择一般计税方法问题 房地产开发企业的多个老项目可以部分选择简易计税方法，部分选择一般计税方法。 例如：一个房地产开发企业有A、B两个老项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。 二十、关于房地产开发企业自行开发的不动产用于出租适用简易计税方法问题 房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的开工日期在 2016 年 4 月 30日前的房地产项目。新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是相同的，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。 二十一、关于2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租是否可以选择简易计税方法问题 可以选择简易计税方法。 《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办法》(国家税务总局公告2016年第16号)第三条第(一)款规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。” 此问题的实质是对不动产租赁中“取得”概念进行解释。16号公告允许选择简易计税方法的基本出发点，是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实，营改增前开工，营改增后完工的在建工程，无法取得全部进项税额。本着同类问题同样处理的原则，可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准，确定是否可以选用简易计税方法。 二十二、关于转租房产是否允许选择简易计税方法问题 转租人转租房产是否允许选择简易计税，应区分情况确定。转租人根据2016年4月30日前签订的老租赁合同收取的租金，视为在2016年4月30日之前取得的不动产对外出租，可以选择简易计税方法。 例如：M公司2015年1月1日从A公司租入不动产，同月M公司与B公司签订租赁合同，将该不动产转租给B公司，合同期限3年，至2017年12月31日到期。在该老租赁合同到期前，M公司转租该不动产收取的租金，可以选择简易计税方法。 二十三、关于房地产开发企业老项目征收方式备案问题 房地产开发企业老项目应当以《建设工程施工许可证》为标准划分增值税项目，分别选择适用简易计税和一般计税方法，并在营改增后的第一个申报期内到主管税务机关备案。 二十四、关于无工程承包合同或合同约定开工日期不明确的开发项目是否可以选择简易计税方法问题 部分开发项目，由于特殊原因未签订工程承包合同，或者工程承包合同中约定的合同开工日期不明确，但是确已在2016年4月30日前开始施工。按照实质重于形式的原则，只要纳税人能够提供2016年4月30日前实际已开工的确凿证明，可以按照老项目选择简易计税方法。 二十五、关于建筑服务未开始前收到的备料款等预收款征税问题 《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，纳税人提供建筑服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，建筑企业收到的备料款等预收款，应当在收到当月申报缴纳增值税。 二十六、建筑服务已在营改增前完成，按合同规定营改增后收取工程款征税问题 《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。” 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。“ 因此，如果合同规定提供建筑服务的收款日期在营改增之后，应当在收到当月申报缴纳增值税。 二十七、关于甲供材料是否计入建筑服务销售额问题 《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条规定：”销售额，是指纳税人发生应税行为取得全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。“甲供材料不属于纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，因此不计入建筑服务销售额。 二十八、关于销售建筑材料同时提供建筑服务征税问题 |
相关阅读
版权声明：
出于传递更多信息之目的，本网除原创、整理之外所转载的内容，其相关阐述及结论并不代表本网观点、立场，政策法规来源以官方发布为准，政策法规引用及实务操作执行所产生的法律风险与本网无关！所有转载内容均注明来源和作者，如对转载、署名等有异议的媒体或个人可与本网（sfd2008@qq.com）联系，我们将在核实后及时进行相应处理。
最新内容
热点内容
